二手房市场观察·综述 | 8月二线城市二手房价格普跌，新一轮政策“组合拳”对市场影响几何？

“金九银十”前的8月份，二线城市的二手房价格同环比几乎全线下行。

据国家统计局最新数据，8月70城二手房价格环比和同比上涨城市均仅有3城，其中二线城市二手房价格均环比下跌；同比方面，二线城市中仅成都和长沙的二手房价格维持上涨。

易居研究院发布的《国家统计局70个大中城市房价指数报告》显示，8月份全国70城二手住宅价格指数环比下跌0.5%，同比下跌3.2%，二手房价格已连续4个月下跌。其中，南京、合肥、宁波、厦门、南昌、青岛、郑州等城市，自2022年3月-4月起陆续打开房价下行通道。

另据中指研究院《8月百城价格指数报告》显示，8月百城二手住宅平均价格为15625元/平方米，环比下跌0.38%，已连续16个月环比下跌，跌幅较7月收窄0.01个百分点；同比跌幅扩大至2.29%。百城二手房价格环比下跌城市数量为96个，下跌城市数量连续3个月突破90城。

值得注意的是，自8月底以来，多城陆续实施“认房不认贷”、降首付、取消限购限售等政策，这些政策落地后对二手房市场影响如何？

据中指研究院数据，9月前三周重点11城二手房销售套数较去年同期增长28.4%；上周（9月11日-17日），重点11城二手房成交套数环比小幅回升6.4%，在低基数下同比增长40.9%，但绝对规模仍处在今年2月以来周度低位。

“新政出台对二手的刺激够不够，主要还是看城市能级。一线和强二线城市本身置换需求的基数足够，能够带动市场交易量的回升。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《每日经济新闻》记者表示，“弱二线及三四线城市，本身需求量在萎缩，叠加新政带来的挂牌量上升，去库存压力更大。”

二线城市二手房价格几乎全线下跌

每经记者梳理国家统计局70城房价历史数据发现，二线城市二手房价格呈现分化态势。

值得一提的是，成都和长沙是8月二手房价格同比上涨仅有的两个二线城市。特别是成都，自2016年以来二手房同比价格始终保持上行或持平状态，在2022年年初至今二线城市普遍房价下跌的大背景下，仍旧保持向上趋势。

此外，作为“调控模范生”的长沙，市场抗跌性同样较强，仅2022年内下半年出现0.1%-0.4%的微幅下跌，今年初二手房价格已企稳且逐步回暖，增幅逐月扩大。同时，杭州是强二线城市中二手房价格下跌启动最晚、跌幅相对较小的城市。

相较而言，贵阳是本轮二手房价格下跌启动最早的城市，从2019年11月开始使出现同比下跌，跌幅一度扩大至5.9%；从跌幅看，郑州、南宁、哈尔滨、沈阳等二线城市跌幅明显，特别是郑州，近几个月同比下跌达5%左右。

来源：中指研究院

中指研究院数据显示，8月份百城二手住宅价格环比下跌0.38%，同比下跌2.29%。8月十大城市二手住宅均价环比均继续下跌，武汉、杭州、南京、重庆（主城区）跌幅在0.5%以上，其中武汉跌幅最大，为0.74%。

来源：58安居客房产研究院

另据58安居客房产研究院统计，8月份，全国各线城市二手房持续出现回落，其中二线城市下跌0.4%，已连续6个月下跌。但同时，8月全国百城各线城市二手房新增挂牌量均出现明显增加，二手房新增挂牌量连续4个月出现回落之后首次出现上涨。从城市平均新增挂牌挂牌量来看，涨幅最大的城市为二线城市，涨幅为7.4%。

来源：58安居客房产研究院

从今年1-8月二手房价格累计变动情况来看，据中指研究院数据《中国房地产市场月报》，合肥、银川、乌鲁木齐的二手房价格累计涨幅居百城前列，其银川累计涨幅仅次于上海，为0.62%；合肥累计上涨0.17%；乌鲁木齐上涨0.09%。

楼市优化政策对二手房市场影响几何？

不过，自8月底各地陆续落地的“认房不认贷”、降首付、取消限购限售等政策，让不少城市的二手房场有所回暖。

据每经记者不完全统计，截至目前，已有近40城官宣执行“认房不认贷”政策，其中包括武汉、东莞、成都、长沙、苏州、无锡、沈阳、杭州、大连、兰州、天津、昆明、海口、福州等10余个二线城市；9月1日-19日，已有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11个二线城市全面取消限购。

这轮楼市政策优化，也给二手房市场带来变化。据中指研究院数据，9月前三周重点11城二手房销售套数较去年同期增长28.4%；上周（9月11日-17日），重点11城二手房成交套数环比小幅回升6.4%，在低基数下同比增长40.9%，但绝对规模仍处在今年2月以来周度低位。

以青岛和济南为例，中指研究院山东地产总经理袁彬彬指出，“两城市取消限购和限售，对当前房地产市场会起到积极的作用。二手房挂牌量短期内会快速增加，成交量会有小幅度的上升，价格保持平稳，新房到访量有一定的提升，但是整体影响不会特别大。”

再看打出政策组合拳的南京，虽然近期二手房挂牌激增，但成交平平。据我爱我家(000560)南京研究院数据，新政后首周（9月4日-9月10日），全市二手房成交新增挂牌1800套，1465套（含高淳、溧水）；上周（9月11日-9月17日）成交1493套，环比小幅上涨1.9%，但随着政策刺激对预期的减弱，当周二手房新增挂牌量1752套，环比下降2.7%。

我爱我家南京研究院认为，新政出台后，南京二手房新增挂牌量连续2周保持高峰值，当下不少业主也希望能借此出售；因挂牌房源差异影响，新增房源均价则有小幅波动，但报价仍相对稳定，大跌大涨的情况并不常见。

来源：我爱我家南京研究院

新政落地后，武汉二手房市场也在进一步释放。从9月3日开始，武汉全市二手房成交、带看出现明显增长，日均成交一直稳定在百套以上，表现优于8月同期。据诸葛找房数据研究中心监测，上周（9月11日-17日）武汉二手住宅市场均价为17294元/平方米，环比下降0.17%。

尽管二手房交易量在增加，但挂牌量同样在上升。截至9月21日，武汉各个区二手房挂牌量总和已经达到205751套，而在8月31日，这一数据为195934套。这也意味着，在过去的三周时间，武汉就已新增二手房挂牌房源近万套。

来源：诸葛找房

作为房地产市场的晴雨表，二手房交易如果无法快速回暖，会否拖累新房成交？

“认房不认贷、降首付等措施出台，影响仅仅局限于一线城市、强二线城市的改善需求，利好城市的数量也就10余个。政策面对于房价在短期内(未来3-6个月)不会造成趋势性上涨的影响，即使到了明年3-4月份，也顶多是70大中城市房价跌势企稳，一线城市、强二线中心城区的改善项目房价开始率先企稳，或者部分项目有小幅度的溢价。”

张宏伟表示，“对于成为存量房市场的城市而言，目前出的政策能够去带动整个交易量的回升，但是要达到一定力度，还应该有一些其他配套措施出来。现在供求压力比较大的一些城市，政策上仍然有一定的空间。比如二手房交易增值税免征年限由五年改为两年，同时高等级城市的这个普通住宅标准调整，对于接盘的刚需购房者来说，税费成本也降低，也增强了购买的积极性；另外，也要想方设法增强消费者的收入预期。”

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封面图片来源：视觉中国(000681)-VCG11394638945