资本圈 | 穆迪下调万科、华润置地等评级展望 荣盛质押股权 金科担保融资

2023-09-24 18:41:00 观点网 

因恒大地产正被立案调查 中国恒大无法满足境外债重组的新票据发行资格

9月24日,中国恒大发布关于境外债务重组更新信息公告,容有关拟议境外债务重组的条款。

公告称,在建议重组下拟发行的各项新票据须根据其适用情形遵守中国证券监督管理委员会发布的《境内企业境外发行证券和上市管理试行办法》和国家发展和改革委员会发布的《企业中长期外债审核登记管理办法》,公司须证明其符合相关规定。

鉴于恒大地产集团有限公司正在被立案调查,该集团目前的情况无法满足新票据的发行资格。

另据观点新媒体此前报道,中国恒大集团9月22日公告称,由于集团的销售情况不如公司预期,基于公司目前情况以及与其顾问及债权人协商,认为有必要重新审视建议重组的条款以匹配公司客观情况和债权人诉求。

因此,原定于2023年9月25日(天基和景程)和2023年9月26日(中国恒大)有关建议重组的相关协议安排会议将不会举行。

穆迪将万科列入信用评级可能下调的观察名单

9月22日,穆迪将中国房地产巨头万科列入信用评级可能下调的观察名单。称该提示涉及评级为Baa1的万科企业及其全资子公司万科地产(香港)。

穆迪分析师Kaven Tsang表示,评级下调评估反映出,在中国房地产市场复苏前景不明朗的情况下,该公司恢复其疲软的合同销售和信用指标的能力存在很大不确定性。

穆迪:华润置地2024年合同销售额将增长3250亿元

9月21日,穆迪已确认华润置地有限公司“Baa1”的发行人评级,并将展望从稳定下调至负面。

与此同时,穆迪确认了华润置地中期票据计划“(P)Baa1”的高级无抵押评级,华润置地高级无抵押债券“Baa1”的评级,以及华润置地次级永续债券“Baa2”的评级。

据观点新媒体了解,华润置地“Baa1”的发行人评级反映了该公司均衡的商业模式,其支持因素包括(1)所有及高质量土地资源主要位于全国高线城市;(2)其庞大的投资物业组合不断增长的经常性收入;(3)强大的融资渠道以及与国有母公司华润集团运营协同效应。

这些优势被该公司对行业周期性和监管风险的敞口以及未来12-18个月的中等信用指标所抵消,这是由于该公司正在进行投资以扩大其住宅开发和投资组合。

穆迪预计,华润置地2023年至2024年的合同销售额将缓慢增长至3150亿元至3250亿元。该机构还预计,华润置地的债务/资本比率在未来12至18个月将保持在42%,同时公司的EBIT/利息覆盖率将微升至5.8倍至6.0倍。鉴于中国房地产行业充满挑战的经营环境,华润置地预期改善仍存在不确定性。

穆迪预计,未来12-18个月,该公司的现金持有量和预计运营现金流将足以覆盖其承诺的土地付款和再融资需求。

穆迪:预计保利发展2023年合同销售额将适度增长至4600亿元

9月21日,穆迪发布报告称,确认保利发展控股集团股份有限公司“Baa2”的发行人评级,及其子公司恒利(香港)置业有限公司“Baa3”的发行人评级,并将评级展望由稳定下调为负面。同时,穆迪确认由Poly Real Estate Finance Ltd.发行、恒利香港担保的债券“Baa3”的高级无抵押债务评级。展望由稳定下调为负面。

穆迪预计,保利发展2023年和2024年的合同销售额将适度增长至4600亿至4700亿元人民币,而2022年为4570亿元人民币。穆迪还预计,未来12-18个月,保利发展的EBIT/利息的比率将维持在4.0-4.3倍左右,而截至2023年6月的12个月为4.0倍。同样,未来12-18个月,其债务/资本的比率将保持在52%-54%,而截至2023年6月的12个月为54%。尽管如此,鉴于中国房地产行业的经营环境充满挑战,预期的财务表现受到不确定性的影响。

尽管其良好的土地质量和在一二线城市的强大市场地位将支持其销售业绩,但行业周期性和行业基本面疲弱将增加公司的运营波动性。穆迪担忧,房地产行业的根本性转变(销售增长前景和盈利能力不断下降),将给保利发展带来挑战,并破坏其已被削弱的信用指标的复苏。

保利发展的流动性良好。穆迪预计,保利发展的现金和运营现金流将足以应对未来12-18个月承诺土地款和再融资需求。

穆迪:越秀地产在未来12-18个月能否实现稳定经营业绩存在不确定性

9月22日,穆迪确认越秀地产股份有限公司(简称“越秀地产”)的“Baa3”发行人评级及其中期票据(MTN)计划的临时“(P)Baa3”高级无抵押评级,并将越秀地产及其全资融资工具卓裕控股有限公司(简称“卓裕控股”)的评级展望由稳定下调为负面。

据观点新媒体了解到,穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示:“负面展望反映出越秀地产在未来12至18个月能否实现稳定的经营业绩以及支持其当前评级的信用指标的不确定性,而中国的房地产市场复苏前景不确定,反映在穆迪对该行业的负面展望中。”

穆迪预测,鉴于越秀地产拥有良好的土地储备,并专注于高线城市,未来12至18个月,越秀地产的合同销售额将温和增长。该公司2023年前8个月的合同销售额飙升62%,至1020亿元人民币,达到全年目标1320亿元人民币的77%,2022年增长8%,至1250亿元人民币。

尽管扩张意愿强烈,但该公司在追求增长的同时,积极管控其债务杠杆。该公司今年早些时候通过配股筹集了83亿港元,帮助缓解了其不断增长的债务水平的影响。因此,截至2023年6月,其调整后的债务/资本的比率基本持平于51%。

穆迪预计,未来12至18个月,越秀地产的EBIT/利息的比率基本持平于3.0倍至3.5倍,此前在截至2023年6月的12个月里,其EBIT/利息的比率从2022年的3.5倍降至3.2倍。与此同时,其调整后的债务/EBITDA之比在截至2023年6月的12个月从2022年的5.8倍升至6.8倍后,同期可能降至6.2倍至6.3倍。

如果公司信用指标改善,EBIT/利息之比高于3.5倍,调整后债务/资本之比低于50.0%;保持对越秀集团的强大战略和经济重要性,以及越秀集团提供支持的能力保持强劲,穆迪可能会将展望调整为稳定。

另一方面,在以下情况下,穆迪可能会下调评级:(1)穆迪预计越秀集团的提供支持的能力或意愿下降;(2)越秀地产录得比预期更大的销售下滑;(3)由于销售疲软和激进的土地收购,公司的流动性减弱;或(4)其信用指标恶化,调整后的债务/资本之比超过55%,或其EBIT/利息之比持续低于2.5倍-3.0倍。

荣盛发展控股股东质押1亿股 用于提供担保

9月22日,荣盛房地产发展股份有限公司公告,控股股东荣盛建设工程有限公司所持公司部分股份办理质押。

公告显示,9月14日,荣盛建设向盛京银行股份有限公司质押1亿股荣盛发展(002146)股份,占其所持股份比例27.04%,占荣盛发展总股本2.30%,用于提供担保。

资料显示,荣盛控股及其一致行动人未来半年内和一年内将分别到期9.55亿和9.8亿股质押股份,分别对应融资余额15.34亿元、18.3亿元。

另一份公告中,为了促进公司发展,荣盛发展控股子公司益阳荣诚房地产开发有限公司,与国民信托有限公司拟合作业务1.2亿元。

由荣盛发展为上述业务提供连带责任保证担保,由益阳荣诚以自有资产为上述融资提供抵押担保,上述保证担保总额不超过1.5亿元,担保期限不超过60个月。

金科股份为8家子公司合共22.18亿元贷款展期提供担保

9月22日,金科地产集团股份有限公司发布控股子公司对参股公司提供担保的进展。

公告显示,金科股份(000656)持53%股权的长沙景科置业有限公司接受民生银行(600016)长沙分行提供的贷款,目前贷款余额为72,586万元,本次延长还款期限18个月,湖南金科房地产开发有限公司、重庆金科房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。合作方湖南景朝集团有限公司向湖南金科、重庆金科提供反担保。

观点新媒体获悉,截至2023年6月末,长沙景科置业资产总额为122,613.86万元,负债总额为109,153.42万元,净资产为13,460.45万元,2023年1-6 月实现营业收入0万元, 利润总额-100.40万元,净利润-75.30万元。

金科股份另一则公告则宣布为7家子公司的贷款展期提供担保。

其中,金科股份控股子公司四川天昊房地产开发有限公司(以下简称“四川天昊”)接受天津银行成都分行提供的贷款,贷款余额为15,500万元,本次延长还款期限30个月。四川天昊以其自有项目不动产提供抵押担保。武胜金昱德房地产开发有限公司(以下简称“武胜金昱德”)以其持有的土地使用权提供抵押担保,成都金科房地产开发有限公司以其持有的武胜金昱德的股权提供质押担保,重庆金科房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。

公司控股子公司成都金科展宏房地产开发有限公司(以下简称“成都金科展宏”)接受福建立邦龙蟒投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“立龙投资”)提供的借款40,000万元,鉴于借款期限届满后成都金科展宏未能如期偿还,本次延长还款期限两年。成都金科展宏与立龙投资、成都金越晟房地产开发有限公司(以下简称“成都金越晟”)、绵阳盛翔润泽房地产开发有限公司(以下简称“绵阳盛翔润泽”)等签署了系列协议,约定成都金科展宏、成都金越晟、绵阳盛翔润泽作为系列协议项下的本金及利息偿还的义务主体。公司控股子公司重庆金科、成都金科为上述义务主体的义务履行提供连带保证担保责任。

公司控股子公司重庆金达润房地产开发有限公司(以下简称“重庆金达润”)接受兴业银行(601166)重庆分行提供的贷款,目前贷款余额为26,082.08万元,本次延长还款期限6个月。重庆金达润以其自有项目土地使用权提供抵押担保,重庆金科为其提供连带责任保证担保。重庆金达润向重庆金科提供反担保。

公司控股子公司重庆金裕宸房地产开发有限公司(以下简称“重庆金裕宸”)接受工商银行(601398)重庆渝北支行提供的贷款,目前贷款余额为29,700万元,本次延长还款期限6个月。重庆金裕宸以其自有项目不动产提供抵押担保,重庆金科提供连带责任保证担保。重庆金裕宸向重庆金科提供反担保。

公司控股子公司柳州金集柳房地产开发有限公司(以下简称“柳州金集柳”)接受光大银行(601818)柳州分行提供的25,000万元贷款,目前贷款余额为8,900万元,本次再次延长还款期限12个月。柳州金集柳以其自有项目不动产提供抵押担保。重庆金科为其提供连带责任保证担保。

公司控股子公司重庆金睿源房地产开发有限公司(以下简称“重庆金睿源”)接受兴业银行重庆分行提供的贷款,目前贷款余额为27,620万元,本次延长还款期限至2025年7月。重庆金睿源以其自有项目不动产提供抵押担保,重庆金科提供连带责任保证担保。

公司控股子公司武汉金锦昭房地产开发有限公司(以下简称“武汉金锦昭”)接受兴业银行武汉分行分笔提供的贷款。本次提供贷款1,416.77万元,期限16个月。武汉金锦昭以其合法持有的不动产提供抵押担保,重庆金科为其提供连带责任保证担保。

(责任编辑:徐帅 )
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