北京楼市收获“金九银十” 房企回归“好房子”价值主张

　　在“认房不认贷”新政下，北京楼市如愿收获了“金九银十”。最新数据显示，截至目前，北京新房成交金额已经超过3138亿，成交面积528.19亿，成交套数超过4.4万套，入围近10年北京楼市成交金额前三。

　　“目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。”万科集团董事会主席郁亮在近期的万科媒体交流会上曾指出，住房需求已经从“有没有”走向“好不好”的阶段。地产行业虽然身处“阵痛期”，但市场仍有机会，唯有与客户、城市同步发展才能抓住机会。

　　积极抓住市场结构性机会，品牌房企始终行动在行业研究、客户调研和产品升级的“一线战场”。10月27日，以“明天，我们将住在哪里”为主题，万科北京城市生活新提案暨东庐作品发布会在北京举办，这一项目正体现了北京万科对北京新青年客群多面生活需求的研究与产品回应。

　　年轻人渴望“不一样”的产品

　　2023年1-9月，北京小于600万的一手房成交1.8万套，同比多了2263套，占到城市总成交量的46%。市场表明，刚需依旧活跃。

　　在北京，本硕在读人群达到94万，工作人口中非京籍超过一半，“考一代”和高学历、高收入的青年人群，正成为北京2300万人口中最活跃的群体。

　　2023年，北京万科和后浪研究所联手邀请了1394位城市新青年参与居住调研，发现当下新一代的北京刚需客户，拥有更开放的视野和更丰富的阅历，在审美、功能的需求上均有大幅提升，但受制于供应结构和产品痛点，少有能够完全满足他们“既要又要还要”的居住解决方案。

　　调查显示北京年轻人日均下班休息时间为3.54小时，为全国最短，40%在家步行范围内喝不到咖啡，这促使万科在社区中设置了归家配套来填补年轻人从城市到家之间的空白地带，用精密设置的社区流线提高效率。调查还发现，90-95的年轻人在未来五年内平均家庭人口数从2.0人增加到2.8人，而人均居住面积有限，万科产品通过重构户型来实现家人共享的新型空间。

　　“供求关系已经发生了深刻的变化，客户在快速进步，产品也需要与客户进行信息、认知、审美和情绪的对齐，只有这样才能从行业周期中率先调整出来，做出市场认可、客户买单的好产品。”万科北京区域首席城市研究合伙人都珊珊表示。

　　坚持“好房子”价值主张

　　此次北京万科上新的项目万科东庐位于通州和朝阳交界处，拥有优越的交通、配套和产业发展条件。为了在整体规划中传递出通州更低密的信号，项目在36米的限高要求下做到了33米，平均单元楼层做到了比周边更低的8.5层。同时，北京万科还采用独特的钢木房子结构，既提供了高颜值的社区外观，又为业主创造了半室外的第三空间，满足了生活功能和情感价值的需求。

　　为了给首置首改客户和本地居民提供新选择，万科东庐提供了65-120平方米不同户型的低密洋房，既注重家庭互动的场景，又兼顾每个成员的独立空间，例如，采用LDK餐客厨房一体化布局、双套房等设计，来提供更多亲密的社交场景。

　　万科东庐通过丰富的社区商业配套和社区服务配套打造了内外两个“社区盒子”，归家必经之路上，在外有地下1600平米的服务业态和地上100平米的生活配套，将经营简餐咖啡便利店等，提供有温度的社区生活。在内有度假礼仪感的社区客厅、归家景观庭院和快递外卖功能动线分离。

　　为了给业主创造更多美好的生活场景和仪式感，万科东庐还打造了独特的北方精致景观。整体景观设计以自然度假为主题，在特别设计的归家景观动线上，业主可以欣赏到樱花道、商业庭院和静心庭院等，满足不同的功能和情感需求。九园九景、四时景致带来的细节构筑了日常生活中的仪式感。

　　作为精装交付的开启和引领者，自2007年北京万科就引领着北京市场精装交付的行业标准。尽管万科装修起步早，规模大，但单纯以成本优势去应对市场竞争，已无法匹配家装市场的快速成熟和客户需求的复杂变化。在新房装修领域，行业普遍的问题是，一方面人工成本占比高，部品大牌主要在零售模式上成长，价格难降；另一方面合作采购的产品型号落后，对装修功能升级反应慢，批量施工不能按户拣货，较二手房家装而言灵活度低。

　　针对这些痛点，北京万科提出全新室内方案和多项功能产品，核心理念就是“三好四省”：好住好用好看，省时省心省力省钱。北京万科表示，“我们希望用贴合生活使用的功能设计，和品牌供应链联合的功能产品，换来真正可以拎包入住的整装好房。” 例如，此次东庐产品的家装解决方案包括完整风格颜值、地暖空调净水、全套收纳组合、全套嵌入式家电、家居智能控制系统、一键维护保护，不仅在产品功能上用力，也要避免水深坑多的隐蔽工程烦恼。此外，万科逐步开始减少供应端依赖，应用5大类22项专利产品，解决需求供应空白的问题。

　　2023年，在住建部号召全行业努力提升品质、建设好房子、让人民群众住上更好房子的当下，急需更多产品创新和品质升级的住房市场，正需要万科东庐这样“不一样”的作品。展望未来，或许这个不一样的万科东庐，也将在行业里掀起一股全新产品新风潮，刺激着整个行业进入又一个品质进阶新时代。