诸葛月报：上海10月新房、二手房成交量双双回落，浦东成交继续领跑各区

一、10月上海新房成交量环比回落，供应持续放量

（一）成交：10月新房成交量环比降超20%，同比转正

10月上海新房成交量环比回落，同比微升。进入10月份，上海新房成交量呈现下滑态势，一方面受国庆假期影响，出游意愿上升，导致购房需求释放暂缓；另一方面，在9月“认房不认贷”政策落地下，市场情绪迅速升温，促使成交量短期冲高，随着政策效应逐渐减退，10月成交节奏也逐步恢复常态。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月上海新建商品住宅成交8482套，环比下降23.8%，同比微升0.8%。从累计成交规模来看，2023年前10月上海新建商品住宅成交119747套，较2022年同期上升10.5%，较2021年同期下跌约21.7%。10月中下旬上海先后推出公积金“认房不认贷”、金山区限购适度松绑政策，预计随着政策逐渐发酵，11月新房成交有望维稳。

备注：2022年6月上海新建商品住宅成交套数环比上涨1197.8%，2023年4月、5月同比分别上涨1188.9%、1037.7%。

（二）价格：10月新房价格环比下跌，同比涨幅收窄

10月份，上海新房成交均价小幅回落，但仍处于历史较高水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月上海新房成交均价为71042元/㎡，环比下跌3.8%；同比上涨16.8%，同比涨幅较上月收窄约14个百分点。

（三）供应、库存：10月新房供应持续放量，库存量“六连增”

10月上海新房供应持续增加，环比涨幅走阔，同比转正。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月新房批准上市套数12494套，环比上升20.7%，环比升幅较上月扩大2.5个百分点；同比上升27.1%。同时，在供应增加、去化减弱的情况下，本月库存量进一步走高，库存压力较大，数据显示，2023年10月上海新房库存量为52353套，环比上升1.02%，环比呈现“六连增”；同比上升24.66%，同比升幅较上月收窄约9个百分点。

根据上海房屋管理局公开披露，2023年10月，上海共有27个商品住宅项目获取预售证，分布在金山、普陀、青浦等11个区域。其中，浦东新区的供应量仍然较大，唐镇板块持续高开，从浦发唐城到华发半岛华庭再到安高申宸院，高昂的认购热情展现了唐镇较高的吸引力，预计安高申宸院热度将一如既往地延续。

（四）分区：10月浦东新区成交量持续领跑，4区成交环比上升

从2023年10月份上海各区域的新房成交表现来看，浦东新区持续领跑，连续3个月新房成交量突破2000套，10月成交2395套，占比高达28.24%；嘉定区成交表现也不俗，10月新房成交1176套位居第二，占比13.86%；松江、徐汇、奉贤3区新房成交均达到700套以上水平，分别以772套、711套、702套跻身区域成交前五，占比均在8%以上。

与上月成交相比，4个城区成交量上升，较上月减少5个；长宁1区环比持平，其余11个城区成交量环比下降。其中，静安区成交活跃度上升显著，由上月仅13套的成交量大幅提升至211套，徐汇区成交动力也明显增强，成交量环比上月翻倍。环比下跌区域中，杨浦、黄浦以及金山区下滑较为明显，跌幅均超60%。

（五）板块：嘉定主城区板块成交超500套稳居榜首，长桥板块升至第二

从各大板块的成交来看，10月有18个板块成交量超百套，较上月减少2个。其中嘉定主城区板块稳居首位，10月成交505套，较上月减少270套，成交均价为49604元/㎡，“量落价稳”特征凸显；徐汇区长桥板块位居成交第二，10月成交412套，成交价格突破10万元/㎡；临港新城板块退居成交第三，10月新房成交306套，较上月减少150余套，成交均价为32072元/㎡。另外，除长桥板块外，三林、嘉定北部、大宁板块成交活跃度也明显上升，成交量均较上月增加200余套。

（六）房企：17家房企销售额超10亿，城投控股(600649)约44亿领跑

从各大房企在上海市场的表现来看，10月有17家房企销售额突破10亿元，较上月减少2家。其中，城投控股44.27亿元夺得销冠，销售回款速度有所加快；华润置地位居第二，10月实现42.79亿元销售额；万科、上海徐房（集团）和保利发展凭借30亿元以上销售额跻身前五，其中，万科较上月销售额有所下降，本月实现37.44亿元销售额，较上月减少约19亿元。整体来看，大型实力房企以及地方国资企业的销售稳健特征持续突出。

（七）项目：汇樾庭斩获成交量、成交金额双料冠军

从10月份上海新房成交套数TOP20项目来看，位于徐汇区的汇樾庭成交量领先，10月成交410套，成交均价超10万元/㎡，改善属性突出。嘉兴区的理想之地成交表现持续稳健，继9月取得612套较为亮眼的销售业绩后，本月又成交了388套，成交均价为50278元/㎡。徐汇区的玖珑庭和静安区的静安天悦的成交成色也较佳，10月成交量均在200套以上。

从成交金额排行来看，有10个项目单月成交金额超10亿元，较上月减少3个。其中，汇樾庭凭借绝对领先的成交规模及单价水平斩获成交金额冠位，10月成交金额达43.75亿元；前滩润璟、玖珑庭分别凭借36.78亿元、36.28亿元位居第二、三位，成交均价均在11万元/㎡以上水平。

二、10月上海二手房成交“量落价稳”，业主涨价信心偏弱

（一）成交：10月二手住宅成交量止升转降，同比跌幅扩大约3个百分点

10月上海二手房成交活跃度同样下降，并且单月成交量仍略低于去年同期。受国庆假期以及政策效应减弱的影响，上海二手房成交量止升转降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月上海二手住宅成交14580套，环比下降13.7%；同比下降9.5%，同比降幅较上月扩大约3个百分点。从累计成交规模来看，2023年前10月上海二手住宅成交152259套，较2021年、2022年同期分别下降36.5%、上升18.2%。

（二）价格：10月二手住宅市场均价稳中趋升，同环比涨幅双双收窄

10月上海二手住宅市场均价延续稳步上扬态势，单月成交均价刷新历史新高。数据显示，2023年10月上海二手住宅市场均价为74787元/㎡，环比微涨0.07%，同比上涨7.94%，同环比涨幅分别较上月收窄1.43、0.13个百分点。

（三）调价房源：10月涨价房源占比7.3%，较上月回落4.5个百分点

从涨降价房源来看，2023年10月上海二手住宅调价房源中涨价房源占比为7.3%，较上月回落4.5个百分点。涨价房源占比止升转降，业主涨价信心仍然不足，市场情绪有待进一步修复。