ESR遇见泰康 亚洲物流霸主和它的人民币基金投资人

观点网 “2023年是中国有趣的一年，可能也是更具挑战性的一年。”ESR主席Jeffrey Perlman在上半年汇报中强调了中国市场不易预测的一面。

所言所行的背后，也带来了ESR本身在中国业务处置上的转型与考量。

11月27日，ESR作为卖方，向泰康保险转让了国内6处物流园资产，长三角、大湾区及京津冀均有涉及，总建筑面积约合35万平方米，预计收益将达到3.38亿元。

订立股权转让协议之前，各物流园资产背后的公司均为ESR的间接附属公司，出售完成后，这些公司将成为买方泰康保险的附属公司。

需要注意的是，以上公司是买方通过人民币收益基金间接拥有，不再是ESR的附属公司。

又一次打包出售

“自2022年1月以来，集团资产出售金额超过25亿美元，实现年度历史目标的三倍，并特别注重从选定的中国资产负债表资产中具体化收益。集团致力于并有望在2023年实现超过10亿美元的资产出售。”

在中国资产的交易上，ESR一直没有停下脚步，这一次交予泰康保险的物流资产项目总金额是2023年以来最大的一笔。

转让的物流资产背后是五宗目标公司的身影，其中，转让徐州协鑫云仓物流科技发展有限公司全部股权的初始代价为9400万元，价格最低；剩余的廊坊唯度国际物流有限公司、海宁海易智能装备有限公司、苏州易商全盛仓储服务有限公司以及东莞鸿商仓储服务有限公司全部股权的初始代价全部过亿，分别达到5.66亿元、2.55亿元、2.14亿元以及9.09亿元。

观点新媒体查阅过五家公司的资料后得知，以上公司所对应的资产包括廊坊运营中心、ESR海宁智能制造产业园等物流、制造业相关的项目，共同特点在于：六宗资产均主要分布在二三线城市，仅苏州项目位于新一线城市范围内。

此外，五家公司注册资本均为美元注册，区间在700万-6000万美元不等，且注册时间均在国内上市前，其中廊坊唯度国际物流有限公司成立最早，2011年正式完成注册，涉及物流项目总面积10.55万平方米。

2019年ESR上市公告资料中，这宗项目估值约合6480万美元，与如今5.66亿售价相比有所下降。

观点新媒体另注意到，东莞鸿商仓储服务有限公司此次售予泰康保险的资产合计有两宗，分别为一期项目及四期项目，即现今的华平电子商务华南总部（一期）、（四期），项目截至2019年的市值合计仅6.07亿元，4年后的售价则增值3亿元左右。

增值的背后，与前几年间广州市场由于供应受限及租户需求上升、闲置率一直保持较低水平相关。

彼时，黄埔及增城等其他分市场的空间供应量亦非常低；而东莞物流市场的租赁需求在ESR看来更加稳健，在其梭披露的相关的公告中有提到：“对许多租户而言，东莞地理位置理想，公路基础施完善，可吸引正寻求建立配送中心以服务周边市场的电子商务及传统零售商的租赁需求。”

另在ESR布局东莞的2016-2019年间，还有部分市场需求自深圳周边地区流出，部分零售商迁往东莞。

但此一时非彼一时，尽管东莞物流资产带来了增值效应，ESR还是将其装进了待售资产包，输送给了险资企业泰康保险。

不难注意到，ESR此次转让动作与2022年9月的中国资产出售有些相似，这是否印证了Jeffrey Perlman那句“从选定的中国资产负债表资产中具体化收益”？还是ESR另有打算？

ESR的资本循环

“可以说这是一次业务调整，ESR想要把非主要城市、或者说非一线城市之外的物流资产进行抛售，这种剥离或许是阶段性的。”

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向观点新媒体表达了对于此次转让的见解，在他看来，泰康保险作为融资平台，或许可以通过与信托公司合作的关系，将ESR转售的资产卖给信托公司。

“泰康人寿本身有资金，这笔交易可能是它自己出钱，也可能动用旗下平台筹集资金。”

据公告显示，泰康保险所须支付的代价预计将由人民币收益基金有限合伙人的出资及买方从银行获得的外部融资提供资金。

但ESR通过转售获取资金的目的是什么？这要先从上文提及的人民币收益基金说起。

该基金是由ESR设立的有限合伙投资基金，由ESR与RMB Income Fund LP共同通过认购资本进行投资，两者分别持有人民币收益基金5%及95%的合伙权益。

这可以追溯至2023年8月，ESR正式成立了这宗在中国市场中迄今为止规模最大的人民币核心基金，总投资规模达到约为100亿元人民币。

据资料显示，基金将计划从ESR的资产负债表中装入一个资产规模近23亿元人民币的优质物流和工业资产组合，总建筑面积逾35万平方米，资产区位覆盖长三角地区、大湾区和京津冀地区的主要物流和工业核心区位，与此次泰康保险的交易一一吻合对应。

值得注意的是，RMB Income Fund LP是泰康保险的附属公司，而ESR本身还持有5%权益。出售完成后，ESR可以继续透过这部分权益维持在已售资产中的间接权益，另作为人民币收益基金管理人，也可以透过管理该基金收取经常性费用。

也就是说，ESR将六宗资产全部转移至国内的人民币收益基金，表面上是转售，但依旧对资产享有部分管理权益。

“集团于目标公司的权益出售予集团管理的投资基金，有助于获得出售收益，且符合将资产负债表资产转移至其管理及共同投资的投资工具的资本循环战略。”

ESR口中的资本循环战略，既有继续发展轻资产的意味，也隐隐透露出在国际股价市场中的担忧。

早在今年3月，ESR就已透露出对股价表现的不满，包括间断式进行股票回购，以及在业绩会中袒露的心声：“回购将释放更多的资本，为集团提供更多的机会。”

事实上，目前ESR仍在进行有规律的回购行为，截至今日收盘，ESR报收于9.92港元，跌1.2%，成交量512.91万股，成交额5067.4万港元。

谈及的“更多机会”，则在逐渐流向亚太区其他国家及地区：于近期，ESR公布将于大东京都会区的黄金地段开发ESR东扇岛配送中心(第二阶段）；另与BW订约方订约方订立合营企业契据，拟发展越南三个物流项目。

从财务端来观察，ESR于2023年上半年的业绩表现中，收益4.55亿美元，同比增加5.5%，主要受管理费增加所推动。

具体来看，ESR所提及的管理费指向基金板块：基金管理分部业绩同比增加14.2%至3.29亿美元；投资分部业绩则同比减少43.0%至1.20亿美元；新经济开发分部业绩也同比减少35.4%至1.48亿美元。

这或许表示，基金管理及轻资产战略在一步步形成ESR未来的商业棋盘，选择什么资产完成退出，入局什么类型的新资产，都与ESR所处的国际市场环境相关。正如此次出售的六宗项目，物流资产背后的公司以美元注册，最终全部注入人民币基金之中。

对于泰康保险而言，揽下20亿元物流资产是作为融资平台证明实力的一角，也是深入不动产市场的证明。

今年10月，泰康人寿成为首批获准试点开展资产证券化（ABS）及REITs业务的保险公司之一。

还有更多的险资在进入这片大陆：2023年前三季度，险资企业正在实际出资阶段的大额不动产投资计划总投资额已超过900亿元。