中信泰富地产土储规模创历史新高 “大象转身”回归住宅开发轨道？

每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺

蛰伏多年的中信泰富，重回房地产市场。

据上海市杨浦区规划和自然资源局日前公布，中信股份（HK00627，股价7.24港元，市值2106亿港元）的间接全资附属公司扬州锦泰与杨浦区国资委全资控股的上海滨贸组成的联合体，被确定为杨浦区平凉社区03B1-01地块、01F2-01地块、01F3-01地块、01E4-03地块的公开遴选阶段的实施主体。该地块为历史风貌建筑，体量大，尤其是住宅部分隔壁的房地联动价达21万元/平方米。

该消息一出，迅速引起市场的注意。多年以来，中信股份逐渐淡出上海房地产市场，其开发的除了陆家嘴(600663)九庐等少数住宅项目外，其他更多的是上海核心地段的商办项目。

事实上，房地产业务在中信集团内部举足轻重，甚至成立之初就衔玉而生。作为国内房地产业的老牌企业，中信集团早在1979年创办初期就有房地产部，新中国第一家房企、工商注册编号为001号便是中信房地产公司。

如今，中信股份主要的地产开发平台是中信泰富（中国）投资有限公司（以下简称中信泰富）。一位接近中信泰富的人士向《每日经济新闻》记者表示，公司没有进一步消息可对外透露，唯有抓紧推进杨浦地块的各项建设工作。

百亿摘得上海杨浦地块

11月底的一个工作日下午，上海黄浦江边的世博大道商业写字楼马路安静，中信股份的领导行色匆匆来到世博大道的中信泰富办公楼下，一行人没有过多停留，就直接奔向办公室里开会。

一个多星期前，上海杨浦区政府官网公布，杨浦区平凉社区四宗地块最终确认由中信泰富为开发主体。

四宗地块均为杨浦区历史风貌保护地块，用地面积共计约8.65万平方米，计容面积总计约18.1万平方米，其中住宅约11.3万平方米、商业办公用房约6.8万平方米。

地块所在的杨浦滨江八埭头板块是上海商业、文化、工业历史发展的源头之一。去年6月，老牌港资房企瑞安房地产在平凉社区携手上海杨树浦置业拿下一宗地块，最终公示的房地联动价达到21万元/平方米，为目前杨浦第一、上海第二高的房价纪录，该处地块与中信此次摘得的项目仅一街之隔，且用地面积只有中信项目的五分之一。

“该处项目的发展潜力大，投资安全边界较高，经济测算回报合理，”中信股份方面欣然表示，通过与杨浦国资组建合资公司发展平凉社区项目，能够延续发展公司在上海豪宅、高端商业、甲办市场的名气与口碑。

记者在采访中了解到，该项目不仅位于区域内的核心地段，与中信在上海的布局也颇为呼应。目前地块上已完成搬迁，除了少数保留建筑，其他地方暂时作为停车场使用。

项目邻近黄浦江北岸，与早年开发完成的陆家嘴滨江金融城隔江而立。陆家嘴滨江金融城是中信泰富和中国船舶(600150)工业集团于2005年联合开发，其中的住宅部分名为九庐，开盘曾超过13万元/平方米，目前小区二手房均价超过22万元/平方米。

据中信股份介绍，上述平凉社区项目的土地遴选成交价为底价约114.4亿元，根据中信股份的公告，合资公司将由中信泰富占股87%，承担的项目资金约为108.01亿元，杨浦国资方面占股13%。合资公司的董事会将分别由5名董事组成，其中4名董事（含董事长）由中信方面委任，一名董事（为副董事长）由杨浦国资方面委任。土地出让价款及开发建设资金的实际需求按持股比例同步实缴出资，并按实缴出资比例分享利润、承担风险及亏损。

结合项目的土地使用权代价及契税、所在地区的现行物业市况、发展潜力，合资公司的总资本承担预计为124.15亿元，中信方面承担的108.01亿元将由内部资源拨付，未来则将通过担保贷款或者金融机构进行增资。

公司回归住宅开发轨道？

7年前，中信集团大象转身，将住宅地产资产等以310亿元转让给中海地产，公司便投向城市开发运营和商业地产业务，持续深耕上海等核心城市核心地段的项目。

而近三年的数据显示，中信正在陆续回到住宅开发轨道。据中指研究院统计，2020年至今，中信泰富地产在国内公开土地市场拿下17宗地块，涉及城市包括上海、广州、南京、济南和扬州等，总建设用地面积97.2万平方米，总权益拿地金额达到233.578亿元。

中信集团旗下另一地产平台中信城开也拿下8宗地块，总建设用地面积37.44万平方米，总权益拿地金额约55.466亿元。

超百亿金额摘得上海杨浦区平凉社区项目之前，2022年10月，中信泰富地产曾联合中船集团以总价187.6亿元竞得广船二期、三期地块，总计以近270亿元的代价获得广船地块整体开发权，广船地块的总土地金额刷新广州史上出让价最高地块的纪录。

记者梳理近年财报注意到，2022年，中信泰富地产相继在广州、苏州和济南获取3个新项目。截至2022年底，以地上规划计容建筑面积计算，公司在国内的土地储备面积约634万平方米，其中权益面积约475万平方米，创下公司历史新高。

中信泰富地产是中信股份旗下新型城镇化板块的6家重要子公司之一，总部位于上海，主要专注于开发城市综合体、商业地产和住宅地产业务，项目分布在长三角地区、粤港澳大湾区、长江中游经济带和环渤海经济圈等主要城市，包括上海崇明海和院及信泰中心、武汉中信泰富滨江金融城及光谷创新天地、扬州锦辰及锦棠、苏州信泰中心等等。

其他5家子公司比如中信建设为工程建设综合业务、中信城开为城市更新改造及运营业务。2022年，新型城镇化板块的业务资产合计3713亿港元，是五个业务板块中除了综合金融服务的第二大业务板块；对外收入570.6亿港元，板块收入占比最低；归属于普通股东净利润20.95亿元，同比减少73%。

今年上半年，新型城镇化板块实现对外收入160.77亿元，同比减少10%；归属于普通股东净利润30.42亿元，同比增加2.3%。无锡玖著、广州滨江上都等新住宅项目销售良好，但是因项目结算基数较高，及报告期内分享中海地产权益净利润减少，营业收入同比下降23%至23.60亿元，净利润同比下降27%至19.75亿元。

从房地联动价和项目体量来看，杨浦平凉社区地块无疑将是中信泰富地产未来业绩的重要增长引擎，但如今房地产市场已非7年之前的形势。项目产品能否赢得市场实现资金回笼，是公司接下来将接受的考验。