诸葛科技：11月成交热度回落，一线城市环比跌幅最小

一、11月成交环比降超一成，单月及累计成交规模创同期新低

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月重点监测的25城新建商品住宅销售面积为971.36万平方米，环比下降14.6%，同比下降11.4%；1-11月累计销售面积为13785.57万平方米，较去年同期下降3.3%。进入11月，新房市场成交出现“退热”现象，成交规模止升转降，且单月及累计成交规模仍处于近六年同期新低。

11月新房成交规模回落，不排除与政策松绑力度减小有一定关系，据诸葛数据研究中心不完全统计，11月全国城市政策松绑76次，较9、10月分别减少68、10次，且主要以优化公积金贷款政策、实行购房补贴等为主，政策松绑持续性不及预期。近期高层频频发声支持房地产，市场信心将获提振，加之进入12月份，房企冲刺年终业绩，接下来推新及促销力度将有所加大，预计年末成交有望“翘尾”收官。

（注：重点25城新建商品住宅成交面积2020年3月环比225.9%，2021年2月同比为286.1%。）

二、各等级城市成交量全线下滑，一线单月环比及累计同比降幅最小

分不同等级城市来看，各等级城市新房成交量全线下降，其中，一线城市最为抗跌，单月环比及累计同比降幅最小。数据显示，2023年11月一线城市新建商品住宅销售面积为239.34万平方米，环比下降3.1%，同比下降15.2%；1-11月销售面积为3004.58万平方米，同比微降0.7%。在11月全国新房成交普遍下降的背景下，一线城市环比跌幅最小显韧性。具体城市来看，上海在11月新房推货力度持续增加，部分优质盘火热认购的拉动下，成交较为可观，单月环比涨超一成，累计成交规模逼近去年同期；深圳新政作用显效，二套房首付比例大幅下降，刺激了部分购房需求的释放，促进成交表现稳中向好，单月同环比上涨约6%。北京、广州新房成交则相对平淡，单月环比双双下降超10%。

2023年11月二线城市销售面积为638.92万平方米，同环比分别下降17.2%、5.7%；1-11月销售面积为9325.04万平方米，同比下降4.2%。本月二线城市整体成交同样遇冷，仅有少数热点城市成交稳健性特征突出，如杭州单月成交环比上涨18.4%领跑12城；成都、温州向好趋势较为明显，单月同环比及累计同比均呈现上涨态势。

2023年11月三四线城市销售面积为93.1万平方米，环比下降20.9%，同比下降31.8%；1-11月销售面积为1455.95万平方米，同比下降2%。相比一二线城市，三四线城市单月环比降幅最大，并且13个三四线城市中仅有3城环比上升，6城下降，短期成交复苏持续承压，购买力不足仍是主要阻力。

三、11月供应低位回升，北京放量显著领跑各城

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月重点监测的15城批准上市面积为761.19万㎡，环比上升42.4%；同比下降21.7%，同比降幅较上月收窄约3个百分点。临近年终房企业绩冲刺期，推新积极性有所提升，11月新房供应加速放量，批准上市面积低位回升，预计12月房企推货力度将继续增加，供应量有望稳中有升。

分等级城市来看，一二线城市供应量环比均呈上升态势，且二线城市涨幅靠前，数据显示，2023年11月一、二线城市批准上市面积环比分别上升35.7%、46.7%，同比均下降超10%。

具体城市来看，重点15城中11城供应发力，其余4城环比呈现下降态势。其中，北京、温州、青岛、西安4城供应量均较上月增长翻倍，且北京本月供应加速改善，放量明显，同环比涨势均较突出，涨幅均超100%；与此同时，上海推货力度持续强劲，供应环比实现“三连增”，数据显示，11月上海批准上市面积为143.6万平方米，环比涨幅为4.6%。另外，珠海、福州、武汉以及广州4城供应量同环比双降，且环比降幅均超20%。

四、11月库存量环比小幅上升，同比呈现“四连降”

数据显示，2023年11月监测15个城市的新房库存面积为12434.41万平方米，环比小幅上升1.9%；同比下降4.5%，同比连续4个月维持下降态势，本月同比降幅较上月扩大0.2个百分点。在供应持续放量、去化动力不足的情况下，本月库存量累积上升，且仍处于历史较高水平，去库存效果有待进一步加强。

重点15城中，有12城库存环比上升，其余3城下降。分等级城市来看，一线城市中，北上广深4城库存量全部上升，其中，上海、深圳库存压力相对较高于北京、广州，不仅环比涨幅靠前，同比也呈现明显的上涨态势，同比涨幅均超20%。

二三线城市中，库存量上升的城市居多，主要是受短期供应增加的影响。其中，合肥、苏州、重庆位居环比涨幅前三，环比涨幅均超2.5%；莆田、福州、青岛3城库存量较上月有所下降，降幅均在2%以内。从同比来看，温州、西安、珠海3城同比依旧呈现上涨态势，且温州同比涨幅持续靠前，达22%。