得房率100%、增加配置，开发商卖楼“旧招式”重出江湖

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“认房不认贷”等政策及年底学区房需求加持下，多个城市二手房成交数量实现回升，成交数据翘尾。

综合各大机构及官方数据，北上广深四大一线城市11月二手房成交数均上涨，北京11月二手房网签回升至超1.2万套，环比10月份上涨17.76%；上海二手房合计成交16173套，环比10月上涨约7.12%；广州二手房成交量10182套，环比上涨8.77%；深圳二手住宅成交3133套，环比上涨12.9%，同比大幅攀升44.5%。

“二手房交易反弹，一个重要原因是业主降价卖房。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“8-9月份认房不认贷、松绑限购等，让部分业主认为是出货的机会，或者是换房的机会，要出货，要换房，要在短期内实现，就得降价，而且得降到低于市场价。”

其还认为，近期政策纾困，对需求端的带动作用并不大，并未带动交易，让前期对于“政策后市场将回升”的预期转弱，导致挂牌和降价卖房的群体增加；同时，限购松绑，增值税免征期“5改2”，为子女入学提前购房等，促成了二手房年底翘尾小高潮。

“卖旧买新”是不少家庭改善置业的首选方式，但二手房成交翘尾并未带动新房成交的回升，四大一线城市中，11月仅深圳新房成交数实现增长，北京、上海、广州成交则持续下跌。

其中，深圳在二套房首付四成等政策加持下，全市11月一手住宅成交创近5个月新高，为2773套，环比增加4.5%，同比增加7%。

综合北京市住建委、上海中原地产、中指研究院等平台数据，北京新房住宅11月共网签4409套，环比10月份下滑14.835%；上海当月新建商品住宅成交面积52.7万平方米，环比减少6.2%，甚至不如今年7、8月份淡季；广州11月新房成交规模超40万平米，环比下降超三成。

新房销量难以有起色，开发商开始“卷”产品和价格。以广州为例，蓝鲸财经从当地一位资深中介处获悉，“当前开发商降价、赠送面积是主题，使用率100%是普遍了。”

例如，武汉城建与保利发展在广州白鹅潭开发的花语和岸项目，号称“得房率近110%”；保利琅誉、路劲美的隽樾府、华润天河润府、广州地铁云筑上品等多个项目均号称“得房率超100%”。

某央企北京区域负责人也向蓝鲸财经表示，“我们不搞价格战，更多以高品质、高性价比吸引客户。”

一位北京市场营销负责人对此则评价称，“他们确实不搞价格战，而是在增配。目前这家企业的交付标准及配置在北京屈指可数，就像是龙湖刚进京那几年，在大家都控制成本的时候，通过高交付标准的项目，打造口碑、打开市场。”

除了卷产品，一定程度的“折价”也是新房营销的选择之一。例如，前述10月开盘的花语和岸项目，85平方米、115平方米户型单价吹风价分别为5.2万元、5.4万元，实际起价则分别为4.83万元、4.78万元。

展望后续市场，李宇嘉认为，年底新房市场将继续疲弱、低位徘徊，“政府新增供地依旧在中心区，偏向高价改善的楼盘，在需求较为疲弱、持续降价弱化预期的情况下，供需错配的局面依旧存在，刚需改善对房价越来越敏感，更加偏向于二手住房。”

郭毅也认为，整个新房二手房市场和大的经济环境、就业、未来收入预期息息相关，房地产作为重资产行业，很难摆脱对经济的依赖度，因此很难在当下的经济环境中独善其身。

业内认为，出台更多的松绑政策有望刺激部分购房需求，尤其是在此轮松绑中相对保守的北京与上海。

“京沪都没出什么政策，造成大家都在观望，都怕买早了，没赶上政策，吃了亏。现在房子选择也多，不愁买不到，买房人就更加观望。”郭毅如是说。

在她看来，目前北京楼市只是在央行牵头下给出了认房不认贷的政策，过去被“二套房”限制的家庭有了一定的松绑，针对“五限”本身，北京没有出现明显的松绑，但当下的核心是管理部门处在按兵不动的状态，没有给出更有力的拉动市场、改善预期的政策支持。

上海中原地产市场分析师卢文曦则指出，深圳多次出台稳楼市举措，加强了上海买家对政策的期待，在没有更多利好政策落地前，上海的成交还会延续低位盘整运行格局。