11月楼市观察 | 以价换量！深圳迎集中开盘潮，二手房挂牌价普遍低于参考价

“之前一段时间可能周五周末会忙一些，现在就每天都忙。”

“二手住宅成交连续两个月上涨，时隔半年再上3000套。”

“我现在让中介给我推荐了很多低价房源，如果遇到合适的可以签约。”

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临近年底，深圳楼市中刚需购房者开始加快看房节奏，等待合适的机会随时准备出手签约，各个平台中介人员近期工作也明显忙碌了起来。

据咚咚找房统计，11月深圳共成交2773套新房住宅，环比增加4.5%。另据乐有家研究中心监测，11月深圳二手住宅过户量3133套，环比上涨13%，这也是今年以来深圳第三次过户量超3000套。

12月6日，中原地产华南区总裁、深圳中原总经理郑叔伦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，11月深圳出台楼市新政后，客户线上咨询量大幅增长，门店带看量小幅增长，短期整体成交有所回升，特别是新房成交量明显增加。“但是新政效果持续性存疑，市场预期难扭转，观望情绪较占据主导，成交难免出现冲高回落走势。”

深圳中介挂出的新房源 图片来源：每经记者 甄素静 摄

新政后深圳豪宅市场火热

相比之前市场的冷清，临近年底，深圳某大型中介平台工作人员朱经理明显忙碌了起来。之前服务过的老客户又将房子委托给她出租，在录系统的间隙她又在忙着带看和谈单。朱经理表示，“之前一段时间可能周五周末会忙一些，现在每天都忙。”

11月22日，深圳官宣调整普宅标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”限制，同时降低二套房首付比至40%。

图片来源：乐有家研究中心

据乐有家研究中心统计，新政后的一周，上海二手过户779套，环比上涨6%；二手房网签1115套，环比增长16%；新房网签543套，环比下跌5%。近期二手房成交量持续高于新房，二手房的市场主导地位愈加明显。

新政后深圳豪宅市场火热，144平米以上的大户型成交占比显著上涨，12月环比提升3.1%。成交总价方面，截至12月3日，12月500万-800万元、800万-1000万元及1500万元以上总价区间成交占比上升，刚改、豪改及豪宅客群入市积极性提高。

不过，市场回暖的基础是在多方博弈中，业主方在价格方面先做出了让步。朱经理告诉每经记者：“最近市场行情好了不少，成交量起来了，客户带看量明显增多了，上一周成交量已经超过1000套了。不过客户心态普遍都有点低，价格的话都是历史新低，一套比一套低，个个都是屠龙大刀。”

参考价偏差值方面，据乐有家研究中心统计，12月以来的成交价低于参考价的房源占比相较11月出现下滑，但仍维持在超七成的高位。自4月开始，低于参考价成交的房源占比一路攀升，从三成提升至近八成，也代表着客户心理价格在逐渐降低。业主挂牌价持续下滑，12月以来乐有家网的在售房源最新挂牌均价73370元/平方米，环比11月下跌1%。

这一降价趋势在机构统计数据中也有显现。据中原地产研究院最新监测数据，12月统计的有效片区共有85个，其中共有61个片区挂盘均价出现下滑，3个片区均价不变，21个片区挂盘均价上涨，下滑片区占比总量的71.7%。与上个月相比，挂盘均价下滑的片区多了4个。

“客户决策速度明显有加快”

每经记者在实地走访中发现，此前因挂牌价高于政府参考价而被隐匿起来的房源，在大幅降价之后，也被贴在中介门店最显眼的地方。而且经过市场持续调整之后，深圳二手房挂牌价很大一部分都低于参考价，部分房源最新挂牌房源价格更是低于参考价百万元左右。

“最新成交的很多客户都是卖掉原来房子，有资金名额后再置换，所以很多业主会在价格方面让步。”福田区置业顾问曹经理告诉每经记者。

近期正在看房的王女士告诉每经记者，她最近关注的房源相比2021年最高峰时的价格几乎腰斩，中介新推荐的房源400万元左右可以成交，而之前最高峰时的成交价格超过700万元。“犹豫现在能不能买，而且临近年底，业主急需资金的话可能还会降价。”

乐有家营销总裁贺玲分析认为，新政后刚需、改善型客户入市速度加快，“我们监控发现，客户在乐有家的复看率大幅提升超20%，决策速度明显有加快。预计接下来房价下跌幅度会进一步收窄。”

图片来源：咚咚找房

新房方面，深圳供应成交量持续回升，新房迎集中开盘潮。临近年底，房企面临年度业绩压力，为抢收也打起了价格战。据深圳房地产信息网数据，11月深圳13个项目取得住宅预售许可证，预售6021套新房住宅，预售面积588459平方米。其中，龙岗区和光明区的预售新房住宅分别为2759套和1588套，是11月份预售量较多的区域。

成交方面，据咚咚找房统计，11月深圳共有13个项目取得住宅预售许可证，合计预售6021套新房住宅；共成交2773套新房住宅，环比增加4.5%。此外，乐有家研究中心数据显示，当前深圳在售新房约287个项目，龙岗、宝安、龙华是新房供应主力军。安居客深圳分析认为，从统计数据看，12月预计将会有19个住宅盘入市，共计1万多套房源。

在售房源持续攀升，使得开发商销售压力倍增，特别是新开盘的项目，打好销售第一枪至关重要。某头部房企置业顾问告诉每经记者，其深圳项目最近新拿了预售证，但在取证之前已经预热了两三个月，通过各个渠道蓄客，希望首次开盘能有好的销售成绩，带动项目后续销售。

“新盘也卷啊，备案价八七折，七五折的都有，开盘价格就倒挂周边二手房每平方米2万元起步，成交量最近比二手房要好，而且开发商还给我们3个点、甚至更多佣金。但是最近新盘也多，总体去化率不算特别高。”朱经理告诉每经记者。

封面图片来源：每经记者 甄素静 摄