11月楼市观察 | 平均开盘去化率约53%！上海11月新房市场遇冷，二手房现“以价换量”

刚刚过去的11月，上海房地产市场遇冷，曾经热门的前滩板块也以销售爆冷告终。

以陆家嘴(600663)集团开发的世纪前滩天汇项目为例，其公布的开盘销售摇号排序结果显示，经政府相关部门审核，有效意向认购客户共128组，而其入市总房源为258套，认购率约为49.6%。该项目11月28日开盘期间，经过多方努力，最终也仅售出六成左右。

克而瑞数据监测显示，11月，上海商品住宅成交面积为59.61万平方米，环比微降0.65%，较去年同期下降43.31%；成交金额为393.91亿元，环比下降9.15%，同比下降41.39%。另据上海中原地产数据，11月上海二手住宅成交1.41万套，环比增加5.89％，同比减少12.62%。

另一方面，上海的房源供应仍在增加。12月3日，上海今年第十二次以集中批量供应的方式推出房源，共涉及19个项目，总建筑面积约55.8万平方米，共计5247套，分布在浦东、徐汇、静安、普陀、闵行、嘉定、奉贤、青浦8个区域。

访客指数低于年内平均水平

进入下半年后，虽然9月“认房不认贷”新政带动了上海楼市成交上扬，但刺激时效有限，很快10月市场又被打回了“原形”。

据克而瑞数据，11月，上海商品住宅成交面积为59.61万平方米，环比微降0.65%，较去年同期下降43.31%。与此同时，当月上海新房供应面积仅次于全年最高的6月，新增供应面积达11.25万平方米，徐汇滨江、唐镇、华漕等热门板块均有热盘入市，无奈也带不动整体市场行情，远郊项目开盘去化更是直线下滑。

12月5日，徐汇区中铁峯汇里项目的一位置业顾问告诉《每日经济新闻》记者，接近年底，上海上市的新房项目较多，购房者选择面广，所以自己所在项目在过去一个月期间的看房者不多，预计开盘不会触发积分制。

该置业顾问表示，年底的楼市行情一直就不如九十月份，自己接触的一些购房者在九十月份时已买过房，所以如今各家楼盘竞争压力进一步增大。

图片来源：同策研究院

同策研究院数据显示，11月，上海全市商品住宅访客指数持续走低，且低于年内平均水平，居民看房热情显著回落。9月新政出台以来，全市来访呈“脉冲式”行情，短期大幅提升后迅速回落，持续性较差。同期，上海共计开盘32个项目，平均开盘去化率约53%，其中5个项目触发积分，但从积分来看，整体热度呈下行趋势。

在供应端，今年上海新房市场供应十分频繁。12月3日，上海今年第十二次集中批量供应房源上市，共涉及19个项目，总建筑面积约55.8万平方米，共计5247套，备案均价63327元/平方米，分布在浦东、徐汇、静安、普陀、闵行、嘉定、奉贤、青浦8个区域。

图片来源：上海网上房地产

本批次房源距上一批次间隔仅16天，买家同期产品选择较多，叠加市场低温情绪，购买决策普遍更为谨慎。

同策研究院认为，部分置换客群受二手置换链条流通不畅影响，购买力无法正常释放，因此，中间价格段项目竞争压力倍增，项目价格、区位、产品、营销各方面都至关重要。此外，深圳近期调整普通住宅标准并下调二套房首付比例，使得上海市场对类似政策预期提升，市场观望情绪进一步延续。

分区域来看，11月，上海主城区来访指数止升转降，环比降幅超四成。项目方面，虽有五个项目触发积分，但整体认购明显下滑。而此前大热的前滩板块入市项目更是爆冷未能触发积分，认购率只有六成左右。此外，曾经的热销项目中，安高申宸院弃号率高达61%，汇元玺弃号率36%，保利滨江天珺弃号率也有27%。

以安高申宸院为例，如此高的弃号率反映了当前市场买家决策更为谨慎，尤其是中产投资需求减少后，项目自身产品力变得更加重要。同在唐镇板块的浦发唐城三期与安高申宸院均价相当，但地段和产品或更具性价比，且户型选择更多，因此不少买家在两者之间摇摆，力求买到最心仪的产品。除了产品竞争因素，还有部分弃号原因或是对买房行为的迟疑，在当前市场整体较冷的情况下，买家信心不足，犹豫上车，心态转变为继续观望等待。

五大新城方面，11月来访指数持续下滑，但环比降幅收窄，各项目仍延续冷热不均的分化态势。其中，临港脱颖而出，一方面陆家嘴滴水湖涟岸项目开盘去化率达100%，另一方面金融湾晶项目以300万元+的低总价、高供应成为临港区域刚需红盘，来访认购火爆，开盘当日去化450套，是临港年度开盘日销冠军。然而，青浦新城、松江新城本月开盘项目去化较差，认购率均未过半。

二手房以价换量，挂牌增速放缓

二手房方面，据上海中原地产数据，11月上海二手住宅成交1.41万套，环比增加5.89％，但同比减少12.62%。

虽然11月二手房成交量环比略有反弹，但房东挂牌上行速度放缓，主要是以价换量成交得多。上海网上房地产数据显示，当前二手房的挂牌量超过41万套，继续在历史高位盘整。好的苗头是，挂牌增速在放缓。

图片来源：上海中原地产

上海中原地产监测数据显示，11月，上海每周新增二手房挂牌量大约在1.1万套，并且每周新增量下降趋势已经出现，考虑到年底的挂牌活跃度不会太高，新增挂牌持续减少是大趋势。当然，从绝对新增量来看，仍属于正常范围，毕竟年底上海第十二批房源已经亮相，而且不少楼盘有优惠折扣，所以还有打新意愿在支撑。

从成交空间分布来看，依旧是大浦东、宝山和闵行成交排名靠前，分别成交2843套、1447套和1411套，比10月均有不同程度增加。此外，传统交易活跃区中，松江的成交也超过了千套，较10月有一定改善。从板块角度来看，徐汇火车南站和浦东世博表现相对突出，均进入11月板块成交量前十。

据上海中原地产二手房价格指数，11月上海二手房指数继续下跌，跌幅为3.88%，并且价格指数创此轮下跌行情以来的新低。

“二手房市场处于僵持的背景下，房东要促成交易，必定在价格上作更多让步，才会激起买家兴趣。此外，一旦有交易案例，成交价格低于小区平均价格，也会导致其他业主主动下调挂牌价格，否则没有性价比的房源是不会被关注的。”

上海中原地产市场分析师卢文曦向每经记者表示，11月二海二手房成交有所反弹并不意外。一方面，11月交易节奏回归正常，10月毕竟还受到假期因素影响；另一方面，这些交易量是在房东进一步让步达成的，一步到位的价格是非常有吸引力的。虽然交易量有所反弹，但从绝对高度来看，还没有过1.5万套的“及格线”，所以市场还是受到调整的压力影响。

卢文曦预计，临近年末，在市场趋势没有明朗前，观望气氛又开始增加，所以交易量不会有明显变化，最后一个月收官大概率还将是平稳过渡。

封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄