刘水：新形势下房企发展策略

2023年12月7日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。

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大家下午好！接下来从企业的角度和大家分享观察和思考。

一、房企经营状况

主要包括房企销售、拿地、融资等方面的内容。房企整体销售走势来看，今年总体的走势是“前高后低”。前四个月累计同比是持续走高。到5月份出现了增幅开始下降，下半年累计统计出现下降的情况，近几个月的降幅还在持续扩大。年初几个月单月同比增长超过20%，到5月份急速下降，到下半年以来，单次同比降幅在30%左右波动，整体来看今年是呈现“前高后低”的走势。

近五年TOP100房企单月销售额的情况来看，今年前5个月比去年同期要高。但是5月份之后明显低于去年同期的水平。前11月份累计销售额同比是下降了14.7%，降幅还在扩大，相比上个月扩大1.6个百分点，11月份单月下降接近30%的情况。这是今年重点房企销售的走势。

二、竞争格局：头部企业销售保持韧性，央央企增长明显

前11个月，相比去年同期超千亿房企16家，较去年减少3家；百亿的房企108家，较去年同期减少10家，无论是千亿还是百亿以上的企业相比去年同期有明显的减少，千亿有16家，2021年是32家，基本上腰斩的情况。

Top10、11—30、31—50、51—100不同规模企业同比出现下降，下降水平有差异，越靠头部企业下降水平是比较低，TOP10平均下降9.3%，51—100群体企业下降是超过25%，越靠后经营韧性比较弱。

从不同性质的企业来看有明显的差异。央国企前11个月累计同比增长8.2%，央国企销售业绩韧性比较强，其他类型企业中民企下降，前11个月下降6.8%，混合所有企业也是下降，下降15%的情况，混合所有企业风险挺大的，所以说对于房企业绩、房企销售有很大负面的影响。出险企业下降50%的情况。

前11个月TOP100拿地总额同比下降6.6%，降幅较上个月收窄3.4个百分点，拿地意愿略微有所提升。

从拿地的企业来看，TOP50、100群体企业，七成以上是央国企，央国企仍然是当前土地市场拿地的主力军。

从新增货值来看，中海、保利、华润新增货增值是靠前，中海超过2000亿，保利和华润新增货值超过1800亿。

三、融资情况：政策方面，这段时间政府对房企融资进行加力支持

10月底中央金融工作会议提出来一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，11月份三部门召开座谈会，落实中央金融工作会议精神，加大对房企信贷、发债、股权方面的融资支持，并且提出“三个不低于”约束条件。

近几天也有一些商业银行、工农中建和股份制银行召开房企座谈会，落实有关支持房企融资精神。从参会企业来看，有些特点：参会的企业基本上是民企及混合所有制企业，个别是有一些国企参与和参加。大中型企业比较多，头部的龙湖、滨江新城等等。这些企业基本上是经营稳健，财务状况相对来说比较良好，这些企业参加座谈会符合这些特点。

银行在开发贷、按揭、金融债和债券承销等方面进行支持。一系列支持房企融资政策效果需要进一步再观察，去年同期也是11月份，大家知道“三支箭”，一些银行在落实，和企业签一些授信的协议，有的额度挺大，几百亿，但是效果来看大家可能也没有看到。所以说，这次效果究竟怎么样？关键在于政策要落实，落细，真正给房企融资给予支持。

从融资总量来看，我们统计了房企债权融资，主要是包括信用债、海外债、ABS三种类型。前11个月同比是下降8.6%，降幅相比上个月略微有所收窄，不同的融资工具上来看，信用债是下降6.8%，海外债同比增长4.4%，去年海外债下降幅度特别大，今年稍微有所增长，ABS也是下降。从不同类型企业类型来看，前11个月份，混合所有制企业占比信用债占比分别是6.4%和4.6%，相比去年同期下降0.1和4.7个百分点，总体来看，民企及混合所有制企业占信用债的融资额度是下降的，民企下降少一点，混合企业下降比较明显。

这种情况还是在政策支持民营房企增信融资情况下出现了这种情况，如果没有增信融资的支持，占比下降可能会更加明显。

机构调查统计数据分析：中指研究院每年11月份都会在上海、北京两地召开金融闭门会，主要是邀请商业银行、信托、资管和房企同事参加。同时也做问卷的调查，回收问卷是80多份，做了数据统计，结果和大家进行分享。

机构对房地产行业面临问题进行判断，70%的受访者包括房企和金融机构认为，2024年房地产市场风险主要来源于销售疲软，投资信心不足和融资不愿进场，这些是房地产行业面临最主要的问题，可能和大家的直观印象是比较一致的，销售下降是非常大的，房企销售情况，降幅还在加大，应该说这个阶段房企销售或者市场销售还是在探底阶段。

融资非常困难，很重要的因素就是投资人信心不足，特别是商业银行等其他的投资人。不同类型机构对明年融资环境判断，我们发现超过七成的房企认为2024年融资环境是好于2023年，只有不五成金融机构认为明年会好于今年，从这一点可以看出，房企与金融机构对于融资环境更加乐观，事实究竟怎样呢？在明年进行发现。

金融机构对于房企资信能力判断的因素，占比比较高的，也就是判断这些因素是多选题，加总超过了百分之百。占比比较高的是企业性质，接近80%，偿债能力和销售占比比较高，金融机构判断房企资信情况主要是通过这几个因素判断，企业的性质、偿债以及销售情况等指标。

机构如何支持房企的融资，通过调查数据分析来看，优化考核和尽职免责是最主要的支持房企融资措施。无论是金融机构还是房企，这个项目选项都是比较高的，再就是增信发债支持房企融资。

四、房企发展策略

这些年来，政府也倡导新发展模式，房企也积极实现高质量发展，很重要的就是实行轻重并举，重的方面就是开发，目前我们国家还是处于城市化发展阶段，还有很多改善型需求，重资产的开发还是要继续。再就是轻资产的业务，比如说代建、商管、长租房。

从重资产开发来看，建议企业拿地以销定产和量入为出，头部企业华润、招商这些企业坚持以销定产，量入为出，既能保持一定的投资规模和投资效率，也能确保企业经营稳健，不激进扩张。

拿地布局：聚焦核心城市。头部十家企业在拿地占比上有九家房企前10城市拿地金额超过了85%，集中度非常高，像上海、北京、南京、西安这几个城市受到头部企业关注度比较高。

发展代建：建议企业提升专业化能力，特别是品牌影响力。不做代建企业和委托方、甲方创造价值，所以说提升自己的产品力、成本控制能力和资源整合能力。只有真正为企业创造价值，代建企业才有生存的必要性和可能。

提升品牌影响力：代建属于乙方，品牌影响力持续提升，有利于拓展代建业务，品牌影响力的提升也是非常重要的。

拓展地方国资代建机会：大家知道，近几年地方国资或者地方成城投拿地比较多，这些企业开发经营能力不足，拿地之后入市率比较低，我们统计截至到今年三季度末，2021年地方国资拿地入市率是31%多，2022年拿地入市率是16%多，拿地入市率比较低，需要代建企业支持，把这些项目进一步盘活，为代建企业的发展提供了机会。

代建企业要在特色领域寻求突破突围，根据自己的优势，在产业园区、写字楼或者项目纾困寻求一些合作的机会，或者为项目提供更智能、更绿色的科技产品，为客户创造更多的价值进行实现业务增长。

商管业务：存量竞争时代，商业运营服务迎来发展机遇。过去房企在这方面积累的经验比较多，当前商业项目存量比较大，开发商有一些商业项目，但是自己缺乏商业管理经验，更倾向于委托经验丰富、品牌影响力的商管企业进行管理，所以说，这也为商业管理的发展提供了基础。私募和公募不动产金融链条形成：为开发提供多样化的融资渠道，帮助企业盘活存量资产，也有利于企业进行商业不动产、商业管理业务的发展。

保障房：曹总已经讲得很详细和丰富了，我主要从企业的角度来说，参与保障房有两种方式，一是做代建，为政府做代建；二是头部房企投资拿地项目合作，项目租赁纳保，实现业务的增长。再就是可以发展租赁业务，我们观察头部企业万科、龙湖、华润这些企业租赁房规模也是比较大的，企业也有一些机会。

以上就是我和大家进行的分享，供大家参考，谢谢大家！

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