1-10月商办用房投资、开工、销售同比降幅均超10%，1-11月商办用地及大宗交易市场仍较为低迷 | 商业地产月报

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本期看点

01 政策动态

?安徽：38条举措促进民营经济高质量发展，在加大金融、土地、能耗等要素供给方面提出“3个70%”的保障措施

?甘肃：加快培育多层级消费中心、支持消费基础设施发行REITs

02 市场表现

?新房市场：2023年1-10月，商办用房开发投资额同比下降14.8%，新开工面积同比下降22.3%，销售面积同比下降14.4%

?大宗交易：1-11月监测到成交案例94宗，市场相对低迷

?商办用地：2023年1-11月，全国300城商办用地推出规划建筑面积同比下降15.3%，成交规划建筑面积同比下降22.4%

03 行业动态

?企业动态：百联股份(600827)参与投资设立Pre-REITs基金，蜜蜂科技BEEPLUS设立全国运营总部

?项目动态：城市更新项目上海北外滩吉宝双狮汇开业，长安十二时辰主题街区二期“倾城之喜”唐文化沉浸式体验项目举行签约仪式

?融资动态：1-11月，CMBS/CMBN、类REITs产品发行金额超1560亿元，同比小幅下降4.9%

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政策动态

1.安徽：38条举措促进民营经济高质量发展，在加大金融、土地、能耗等要素供给方面提出“3个70%”的保障措施

11月初，安徽省委、省政府印发《关于促进民营经济高质量发展的若干措施》，从营造社会氛围、提振发展信心、强化要素供给、推动转型升级、促进健康成长等5个方面提出38条举措，为民营经济高质量发展搭台赋能。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

2022年，安徽省民营经济贡献了56.4%的税收、60.9%的GDP、70.4%的发明专利授权量、80%以上的城镇新增就业、93%的企业数量。《措施》坚定不移落实“两个毫不动摇”，落实和完善一系列政策措施，促进安徽省民营经济发展壮大。与此同时，民营经济的茁壮发展也能够释放企业对商办用房的需求，间接推动商业地产市场平稳发展。

2.甘肃：加快培育多层级消费中心、支持消费基础设施发行REITs

11月10日，甘肃省人民政府印发《关于恢复和扩大消费的若干措施》，从“强化稳定大宗消费的政策保障”、“优化服务消费供给”、“推动农村消费提质升级”、“推进新型消费线上线下融合”、“加快构建消费平台载体”、“持续营造消费环境”六个方面提出了20条具体措施。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

《措施》从消费市场供需两端出台相关政策措施，巩固扩大消费回升向好势头。在消费需求端，《措施》着力促进汽车、住房、家居等大宗消费，以大宗消费带动相关产业链发展；在消费供给端，《措施》着力从乡村旅游、数字消费、绿色消费等方面提升消费场景和设施，满足多元化消费需求；从提升品牌效应、推动消费基础设施建设、培育多层次消费中心等方面优化消费供给；同时提出“支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）”等多条保障措施，强化消费基础设施和服务保障。

市场表现

（一）新房市场：2023年1-10月，商办用房开发投资额同比下降14.8%，新开工面积同比下降22.3%，销售面积同比下降14.4%

图：2018年-2023年10月全国办公楼及商业营业用房开发投资额、新开工面积、销售面积占比

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

供应端：全国商办用房开发投资额同比下降14.8%，新开工面积同比下降22.3%

2023年1-10月，全国商办用房开发投资额为10686亿元，同比下降14.8%，降幅较1-9月收窄0.6个百分点；商办用房开发投资额占房地产开发投资额的比重由2022年底的12.0%下降至11.1%。

2023年1-10月，全国商办用房新开工面积为7512万平方米，同比下降22.3%，降幅较1-9月收窄0.4个百分点；商办用房新开工面积占商品房新开工面积的比重为9.5%，与2022年底基本持平。

需求端：全国商办用房销售面积同比下降14.4%

2023年1-10月，全国商办用房销售面积为7072万平方米，同比下降14.4%，降幅较1-9月收窄1.1个百分点；商办用房销售面积占商品房销售面积的比重由2022年底的8.5%下降至7.6%。

注：新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

1.投资、开工：2023年1-10月，办公楼及商业营业用房投资、开工同比降幅均收窄

图：2020年10月-2023年10月办公楼及商业营业用房开发投资额同比变化

图：2020年10月-2023年10月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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办公楼：2023年1-10月，全国办公楼开发投资额为3794亿元，同比下降9.7%，降幅较1-9月收窄1.3个百分点；新开工面积为2143万平方米，同比下降20.0%，降幅较1-9月收窄0.2个百分点。

商业营业用房：2023年1-10月，全国商业营业用房开发投资额为6892亿元，同比下降17.3%，降幅较1-9月收窄0.3个百分点；新开工面积为5369万平方米，同比下降23.2%，降幅较1-9月收窄0.4个百分点。

2.销售：2023年1-10月，办公楼销售面积同比降幅扩大，商业营业用房销售面积同比降幅收窄

图：2020年10月-2023年10月全国办公楼及商业营业用房销售面积同比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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办公楼：2023年1-10月，全国办公楼销售面积为2099万平方米，同比下降12.6%，降幅较1-9月扩大0.8个百分点；10月，办公楼销售面积为151万平方米，同比下降21.8%。

商业营业用房：2023年1-10月，全国商业营业用房销售面积为4973万平方米，同比下降15.1%，降幅较1-9月收窄1.9个百分点；10月，商业营业用房销售面积为472万平方米，同比增长8.6%。

（二）大宗交易：1-11月监测到成交案例94宗，市场相对低迷

图：2023年1-11月重点城市大宗交易笔数（按物业类型、买家类型分）

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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交易宗数：2023年1-11月，中指CREIS共监测到已成交大宗交易94宗，成交较为低迷。分城市等级来看，一线城市共监测到59宗，占比59.6%，其中上海、北京依旧是最为活跃的城市；二线城市共监测到30宗，占比30.3%，其中杭州交易相对活跃；三四线城市共监测到10宗，占比10.1%。

交易金额：2023年1-11月，中指CREIS共监测到已成交大宗交易657亿元（以监测到金额的交易进行计算），其中有多笔交易金额相对较大，例如：平安人寿73亿元收购弘毅投资4个产业园区，中邮人寿43亿元收购北京中粮·置地广场等。

资产类型：2023年1-11月，94宗大宗交易监测案例中，写字楼占比约36%，依旧是投资者最青睐的物业类型，其次为商业、工业厂房和酒店，占比在10%-20%之间，综合体和其他类型物业占比在10%以内。整体来看，一线市场的写字楼物业价值仍然受到投资者认可。

买家类型：2023年1-11月，内资企业买家占比最多，约88%（以披露买家企业的交易计算），投资活动较为活跃。内资企业依旧是大宗交易市场的需求主力，尤其是在世界经济复苏乏力的情况下，外资企业的投资行为相对谨慎。

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易；部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。

（三）商办用地

1.2023年1-11月，全国300城商办用地推出规划建筑面积同比下降15.3%，成交规划建筑面积同比下降22.4%

图：2021年11月-2023年11月全国300城商办用地推出及成交情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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2023年1-11月：全国300城商办用地共推出16048万平方米，同比下降15.3%，成交10841万平方米，同比下降22.4%。

2023年11月：全国300城商办用地共推出4067万平方米，同比下降4.7%，成交1960万平方米，同比下降18.8%。

图：2021年11月-2023年11月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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2023年1-11月：全国300城商办用地成交楼面均价为2265元/㎡，同比小幅下跌1.9%，平均溢价率为2.9%，同比下降1.3个百分点。

2023年11月：全国300城商办用地成交楼面均价为1885元/㎡，同比小幅下跌7.3%，平均溢价率为2.7%，同比上升0.9个百分点。

2.各线城市供求均缩量，其中二线城市降幅最小

图：2018年-2023年11月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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推出及成交规划建筑面积：2023年1-11月，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积为456万平方米、429万平方米，同比分别下降28.2%、27.1%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为5280万平方米、3885万平方米，同比分别下降12.3%、15.0%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为10312万平方米、6528万平方米，同比分别下降16.1%、25.9%。

图：2018年-2023年11月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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成交楼面均价及平均溢价率：2023年1-11月，一线城市商办用地成交楼面均价为11137元/平方米，同比小幅上涨2.8%，二线城市为2218元/平方米，同比下跌15.0%，三四线城市为为1711元/平方米，同比上涨8.2%。平均溢价率方面，一线城市商办用地平均溢价率为0.1%，同比下降0.1个百分点；二线城市为1.2%，同比下降2.2个百分点；三四线城市为5.5%，同比下降1.4个百分点。

行业动态

1.企业动态：百联股份参与投资设立Pre-REITs基金，蜜蜂科技BEEPLUS设立全国运营总部

百联股份：出资1亿元参与投资设立百联国泰君安(601211)商业Pre-REITs基金

10月31日，百联股份发布《百联股份关于参与设立基金暨关联交易的公告》，拟与国泰君安创新投资有限公司、上海百联资产控股有限公司及其下属上海百联百世资产管理有限公司共同设立百联国泰君安商业Pre-REITs基金（暂定名）。基金目标认缴出资总额为人民币10亿元，全体合伙人先行认缴出资总额人民币4.5亿元，其中百联股份拟认缴1亿元，后续待种子项目确定引入外部投资人完成基金扩募。

基金拟在适用法律允许的情况下，通过直接或间接收购持有符合消费基础设施公募REITs要求的消费基础设施项目（社区商业、购物中心、奥特莱斯等）的公司股权。关注出租率、租金良好且运营稳定、现金流充裕的核心资产/核心增值资产，区域聚焦上海、长三角核心城市、成都，以及不在上述区域但有特别优质项目的城市。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

此次百联股份参与设立Pre-REITs基金可以加速优质资产的孵化与储备，借助轻资产模式进行拓展，提升市场管理规模和行业影响力。

蜜蜂科技BEEPLUS：在珠海横琴粤澳深合区设立全国运营总部，负责集团全国项目的筹开、运营、招商工作

11月28日，蜜蜂科技BEEPLUS官微发布消息称，蜜蜂科技BEEPLUS全国运营总部在珠海横琴粤澳深合区挂牌成立。蜜蜂运营作为蜜蜂科技BEEPLUS旗下运营板块独立化运营，未来将负责集团全国项目的筹开、运营、招商工作。蜜蜂运营将总部落在珠海横琴，也是践行蜜蜂科技BEEPLUS“Back to 珠海”的策略。

蜜蜂运营前身为蜜蜂科技BEEPLUS空间运营管理单元，负责蜜蜂科技BEEPLUS旗下所有产业中心、商企中心、产业社区、写字楼的筹开、运营管理、招商、社群活动组织等工作，目前全国运营项目数量已经超过20个，服务客户数量累计达到2800家。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

蜜蜂运营的独立运作有助于蜜蜂科技实现“集团总部—业务板块”两级管控体系，明确各业务板块权责，提升管理效能，释放运营部门的管理潜力。

2.项目动态：城市更新项目上海北外滩吉宝双狮汇开业，长安十二时辰主题街区二期“倾城之喜”唐文化沉浸式体验项目举行签约仪式

11月16日，城市更新项目上海北外滩吉宝双狮汇开业

双狮汇是新加坡吉宝集团旗下资产，总建筑面积约10万平方米，包括两栋21层的甲级办公楼，商业部分为一栋4层裙房，建筑面积约2.6万平方米。双狮汇开业后，还将为周边居民和白领提供更多消费选择；根据“小而美的精致生活空间”，定位，商场通过对不同楼层的功能布局，打造“无界社交场”“玩趣潮流街”“焕新充电站”等集运动潮玩、休闲养身、健康美食于一体的多元化新业态。同时，引入野小白茶上海首店，打造创意茶饮和社交空间，将茶文化融入日常生活，为白领们提供平衡工作和生活关系的社群化环境。

11月17日，陕文投集团与曲江文化产业集团签订合作协议，携手打造长安十二时辰主题街区二期“倾城之喜”唐文化沉浸式体验项目

长安十二时辰主题街区依托2.4万平方米的商业空间，集全唐空间游玩、唐风市井体验、沉浸演艺、唐食荟萃、百艺手作、文化宴席等为一体，为游客打造多方位的沉浸式旅游体验。“开市”以来受到全国游客的喜爱，成为标杆性文旅项目；街区全面提升改造后，正式进入3.0时代——唐风沉浸式主题乐园。

此次项目二期落地，将助力长安十二时辰主题街区成长为宜游、宜商、宜产的唐文化聚合地，持续以崭新内容与创新业态为产业赋能，让“文化+旅游”迸发更多可能。

资料来源：中指研究院综合整理

3.融资动态：1-11月，CMBS/CMBN、类REITs产品发行金额超1560亿元，同比小幅下降4.9%

图：2023年1-11月CMBS/CMBN和类REITs发行量占比（按底层资产细分）

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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发行规模：2023年1-11月，CMBS/CMBN和类REITs产品发行金额共计1569亿元，同比小幅下降4.9%。其中，CMBS/CMBN类产品发行金额为960亿元，同比下降19.9%；类REITs产品发行金额为608亿元，受以基础设施为底层资产的产品发行量大幅增长带动，类REITs产品发行量同比增长34.7%。

底层资产：CMBS/CMBN产品中，以办公物业为底层资产的产品发行量最大，超四成，其次为零售商业、酒店、综合体，四者合计占比超85%。类REITs产品的底层资产以基础设施为主，发行量占比超七成。

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