北京楼市新政后 市场表现不如九月立竿见影丨地产市相

“最后谈价格的时候，我都没地方坐。”12月17日，在中建·玖玥府售楼处，一位购房者这样形容当天售楼大厅的火爆。

继9月1日官宣执行“认房不认贷”后，北京再次迎来楼市优化政策。12月14日，北京住建委等五部门联合发布通知，下调首套房最低首付比为30%，二套最低为40%，并将个人住房贷款年限由25年延长到30年。

随后，北京各大楼盘再次打出“不打烊”、“全天在线”等宣传口号，更有新项目紧随新政适时开盘，实现超预期的效果。

不过，虽然本周末市场迎来一波小高潮，但从北京整体表现来看，不管是新房还是二手房，都没有出现像九月“认房不认贷”后立竿见影的效果。

新盘借势

此次北京政策的调整主要涉及降低首付比、延长个人住房贷款年限、下调贷款利率、调整普宅标准等内容。

其中，将购买首套住房最低首付款比例调整为不低于30%；购买二套住房的，所购住房位于城六区的，最低首付款比例不低于50%，位于城六区以外的，最低首付款比例不低于40%。同时，调整个人住房贷款年限最长至30年，此前为25年。

不仅如此，北京商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，将按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。

“本次新政力度较大，符合市场预期，政策优化对二套房购房者尤为利好，大幅降低了购房者置业门槛和购房成本，是落实‘以进促稳’的重要举措。”中指研究院市场研究总监陈文静认为。

值得一提的是，新政落地后，北京楼市也热闹起来，一些项目也借势政策加快推盘节奏，发布“不打烊”、“72小时在线”等营销海报。

恰逢节点期，在12月16日，位于北京西红门的中建·玖玥府正式开盘。12月17日下午，通过走访售楼处发现，在大厅内，几乎所有座位都已经被前来看房的人坐满。“最后谈价格时候，我都没地方坐。”一位购房者这样形容当日的火爆。

一位项目销售还表示：“很多都是首付降了，来看盘的。现在的情况超出了预期，上午大约卖出了7、8套，原本计划前期售卖的两栋楼房源几乎卖光了，后来又提前开盘了两栋。”据悉，中建·玖玥府开盘当日销售达31.2亿元。

整体来看，周末两天北京新房市场成交量有所提升。中指院数据显示，本周末北京新建商品住宅网签647套/6.31万㎡，较上周末环比分别增长166%和130%。考虑到网签数据的滞后性，从认购数据来看，本周末北京新建商品住宅认购225套/2.81万㎡，环比分别增长13%和25%。

同样，二手房交易量也有所变化，通州链家某门店的一位置业顾问称：“新政后，二手房成交有变多，12月17日，果园附近成交了差不多二十单。”

表现不及九月

虽本周末北京楼市迎来一波交易小高潮，但相比9月，此次政策后，从市场表现来看，新房和二手房整体都没有出现“认房不认贷”政策后立竿见影的效果。

在新房方面，据中指院数据显示，12月14日-12月16日，北京新建商品住宅成交套数分别为132套、242套、283套，相比9月2日当天北京新房成交量1800套，存在一定差距。

二手房方面，中原地产数据统计，12月16日-12月17日周末两天，北京二手房成交量在1700套左右，比之前几周平均上涨了15%，而9月新政第一个周末二手房成交在2700套左右。

对此，合硕机构首席分析师郭毅分析称：“在九月那一轮宽松政策之下，市场上大量看房、买房的存量购房家庭，已经被‘认房不认贷’的政策调动、且释放了购房需求。而改善家庭在换房的过程中新增的购房需求需要完成旧房的交易，才能够真正产生出一部分的增量，但是现在二手房的流通并没有那么乐观，所以这中间能够替换出来的新增的购房需求的基数相对有限。”

她进一步表示，相比九月，此次政策在拉动的效果和面向的人群，其实没有本质的变化，并没有放大客户的基数，没有为市场带来增量的人群，而更多的还是在存量需求里面去调动，所以未必可以很好地实现快速拉动的作用。“该政策对市场调动会是渐进式的、持续的作用，不会像‘认房不认贷’一样，有立竿见影的效果。”

陈文静表示，与“认房不认贷”政策发布后，客户连夜看房情况不同，本次新政发布后，连夜看房客户明显减少，客观上是天气及工作日原因造成一定影响。

一位我爱我家(000560)的中介人员也称：“周六日线上咨询量多了，但线下客户还是不多，可能因为天气太冷，最终还是要看周整体的交易量如何。”