去库存“攻坚战” | 去化周期跻身“最短十城”之列！合肥开年新房市场遇冷，前三周成交量同比跌近七成

在大多数城市面临去库存难的背景下，合肥的房地产市场却走出了独立行情。

易居研究院统计显示，2023年合肥共成交新房497万平方米，而去年全年新增供应为545万平方米，供求较为平衡。横向比较，合肥去年商品住宅库存面积同比增速为15%，在百城中排在第九位，

从存销比来看，截至2023年12月，合肥存销比为12.3个月，跻身百城存销比最短10个城市之一。累计库存来看，2023年全年月均库存353万平方米，相当于2017年下半年至2018年上半年的平均水平。

“此类城市基本面不错，从实际反馈看楼市也相对健康。一个非常重要的逻辑在于，人口或年轻人规模大的城市，其楼市会更坚挺，库存去化指标也会更为健康。”易居研究院指出。

不过进入2024年以来，合肥新房市场的表现与去年同期有较大差距。据筋斗云AI楼市系统大数据，2024年1月前三周（1月1日-19日），合肥新房成交了673套，成交面积约88483平方米，成交套数同比下滑67%，仅为去年同期的三分之一。

据不完全统计，2024年合肥将有超过30个纯新盘项目入市，其中不乏龙湖、保利、越秀、中交等品牌房企开发的项目。

值得注意的是，合肥房产地板块间冷热不均已是市场共识。镜鉴咨询创始人张宏伟向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）分析认为，2024年合肥新房去化还需要分情况看。“如果在滨湖区，当下需求较多，还是能冲一冲销量。如果整体大环境的原因导致市场比较低迷的话，推盘完全可以稍微放缓一点，比如等到下半年再推。”

去年销售量接近增供应量

从销售和库存动态变化数据来看，合肥新房供应和去化的节奏正常有序，在二线城市中算得上健康的市场。

易居研究院对合肥2023年商品住宅成交面积的统计显示，去年“金三银四”达到单月成交峰值，其中3月成交65万平方米、4月70万平方米，是自2021年8月以来的最好表现。5月份开始逐月回落，最低的7月和8月仅成交29万平方米和30万平方米。年末利好政策带来了一定的“翘尾”行情，最终全年成交497万平方米。

来源：金刚石数据

值得注意的是，这一数据接近合肥去年全年新增供应545万平方米，供求较为平衡。横向比较，合肥去年商品住宅库存面积同比增速为15%，在百城之中位列第9名，也是增速前十中为数不多的热点二线城市。

由于销售去化和新增库存几乎持平，从存销比来看，截至2023年12月，合肥存销比为12.3个月，跻身百城存销比最短10个城市之一。累计库存来看，2023年全年月均库存月353万平方米，相当于2017年下半年至2018年上半年的平均水平。

来源：金刚石数据

易居研究院指出：“此类城市基本面不错，从实际反馈看楼市也相对健康。一个非常重要的逻辑在于，人口或年轻人规模大的城市，其楼市会更坚挺，库存去化指标也会更为健康。”

从新房供应来看，据新安大数据研究院数据，2023年12月合肥市区19盘入市，推出房源2567套。其中9月入市超3000套房源领跑下半年，7月、10月入市量相对较低，均不足1500套。截至去年12月，合肥市区入市量连涨2个月。

来源：新安大数据研究院

新盘入市的背后是供地节奏的把握。“合肥在供地方面，每年都保持比较节制的状态，每年卖多少房供多少地，所以最近这几年合肥市场供求关系一直是比较健康的。”张宏伟表示。

据金刚石数据，2023年合肥共进行了9次土拍，共有35宗涉宅用地成功出让，在成交数量上，包河区以12宗地块成交占据榜首，其次是瑶海区7宗、滨湖区5宗，庐阳区4宗、蜀山与经开区各3宗、高新区1宗。虽然去年合肥土地供应面积同比降低 53%，土地成交面积同比下降38%，但土地成交楼面价达到11706元/平方米，同比上涨27%。

如在2023年11月2日合肥取消限价与摇号、恢复“价高者得”的首次土拍中，竞争最为激烈的为滨科城BK202305号地块吸引了11家知名企业报名，最终被安徽高速以总价33.88亿元竞得，溢价率44.9%。市区出让5宗地块，总成交金额达到77亿元。

来源：金刚石数据

土地溢价率新高令人对2024年市场产生了期待。2024年合肥政府工作报告显示，预计2023年地区生产总值增长6.3%，产业能级持续提升，新签约产业链项目1200多个，5个百亿项目开工、5个百亿项目建设投产，整体经济发展势头强劲。传导到房地产消费市场，明年在刚需、改善型住宅销售层面，会否带来一定的改观？

对此，张宏伟向每经记者指出：“2024年合肥市场整体还是会延续区域分化的这种格局，即使大环境到下半年有些好转，这种局面仍然不会有太大改变。市场会出现一些结构性的上涨，仍然是核心区域引领小幅的微涨，整体市场格局还是维持这种分化，比如滨湖还是以改善为主，外围区域刚需不会过于活跃。”

区域板块呈现冷热不均

事实上，合肥板块间冷热不均已是市场共识。同时，新增供应和库存在各板块间也极不均衡。

据筋斗云AI楼市系统大数据，2024年1月前三周（1月1日-19日），合肥新房成交了673套，成交面积约88483平方米，成交套数同比下滑67%，仅为去年同期的三分之一。成交面积占比最多的是包河区约21%，其次是经开区和瑶海区，庐阳、高新、新站等区的成交量较少。

来源：筋斗云AI楼市系统大数据

张宏伟分析指出：“合肥还是延续了东北片区一些板块整体供应量偏大，西南片区滨湖等区域供应相对节制，外围比如肥东、肥西和长丰，供应量也比较大。”

“2023年，合肥住宅市场整体走势前高后低。前3个月，我们的项目月均成交基本在60套以上，但6月之后，受制于客户整体预期减弱、市场竞争加剧以及项目优质房源的逐步去化，月均流速逐月下降，四季度开始，单月成交再难破双。”一家百强房企合肥分公司相关人士向每经记者坦言：“2023年的销售热度持续攀升，客户也逐步趋于改善，当下公司产品的变化也符合客户的需求，仍然看好合肥市场。”

每经记者注意到，位于合肥蜀山区的晶宫山水拾光项目，开盘销售却相当艰难。2023年9月下旬开盘两栋楼共136套房源，曾有媒体报道，原本被认为有“满分盘”潜质的晶宫山水拾光在开盘当天认购不到70组，并未触发摇号，并且一个月后仅网签3套。

公开信息显示，晶宫山水拾光的开发商为安徽阜阳晶宫，2023年3月以楼面价12583.27元/平方米、溢价率14.83%竞得该地块，周边居住环境较为成熟，但距离市中心较远。截至2024年1月24日每经记者查询时，晶宫山水拾光项目3#楼的68套房源网签5套、签约5套；6#楼68套房源网签和签约合计仅13套，整体去化率不足17%。

对于2024年合肥楼盘项目去化，张宏伟认为，需要分情况看。“如果在滨湖区，当下需求较多，还是能冲一冲销量。如果整体大环境的原因导致市场比较低迷的话，推盘完全可以稍微放缓一点，比如等到下半年再推。”

“改善需求成为市场主流，除了地段这个核心因素之外，客户还对项目整体品质的承诺、呈现以及兑现，都提出了很高要求。”上述百强房企相关人士表示：“展望2024年，合肥整体市场上半年不会有较大改善，但随着首期住宅的逐步兑现以及综合体招商团队进驻，购房人相关担忧将得到逐步化解，助力住宅销售进一步去库存。”

封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄