“四轮驱动”显稳健本色 越秀房产基金2023年资产成长性和稀缺性凸显

　　2023年，消费基础设施REITs持续“上新”，将公募REITs进一步引向商业不动产领域。“政策暖风”之下，REITs被视为稳增长、促消费的工具，而对于底层资产优质、整体经营稳健的REITs，其长期配置价值备受市场关注。

　　从最早在港交所上市的内地中资REITs，成长至香港及新加坡上市房产基金中持有中国资产组合规模最大的REIT，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，以下简称“越秀房产基金”)在资产运营管理、商业不动产金融化出路以及REITs体系化运作上，已经探索了整整18年。

　　3月7日，越秀房产基金交出了2023年度业绩答卷：2023年，整体经营收入20.87亿元，同比上涨11.4%；物业收入净额14.75亿元，较2022年上升8.8%。

　　酒店公寓经营表现强势回升，超越疫情前水平，收入达到5.36亿元，同比2022年增长52.8%。其中，广州四季酒店和广州IFC雅诗阁服务公寓的平均房价分别为2238元/间/晚和1117元/间/晚，均是开业以来最高水平，大比例领先于竞争群酒店和公寓。广州IFC雅诗阁服务公寓全年收入创下开业以来最高纪录，达1.19亿元，经营收入和GOP连续8年稳居雅诗阁中国区第一名。专业市场出租率达95.8%，同比增长14.6个百分点，租金单价超449.1元/㎡，较2023年中期增长33.3%。

　　截至2023年底，越秀房产基金整体物业估值约425.6亿元，同比上涨0.5%，基金年化分派收益率从2022年的6.63%进一步升至7.33%，在波动的市场环境中保持正增长，足见其抵御风险的韧性。

　　这一份成绩背后，得益于宏观经济缓慢复苏、整体运行向上向好的推动，也是越秀房产基金通过主动管理持续兑现资产价值的成果。多元业态物业组合，保障资产具备穿越经济周期的能力；在此基础上，越秀房产基金始终以资产价值最大化为“锚”，以提升底层资产运营效率为“基”，持续深化“四轮驱动”管理——优化租户结构、深化风险管控、强化资源平台优势、多元化业务协同发展，获得了基金持有人、租户客户、投资者的认可。

　　稳中向好：稳健的经营基本面  收入同比增11.4%

　　2023年，越秀房产基金凭借稳健的经营策略，进一步提升商业运营效益和资产长期价值，其成长性和稀缺性不断凸显。

　　一方面，成长性主要反映在效益持续提升上，背后是专业运营和管理能力的精进与创新。2023年，越秀房产基金实现经营收入20.87亿元，同比增长了2.14亿元，增幅约11.4%。

　　各业态收入占比结构进一步优化，整体经营保持稳健态势。酒店公寓收入5.36亿元，占比25%；专业市场收入1.84亿元，占比9%；零售商场收入1.63亿元，占比8%；写字楼业态依然保持压舱石地位，整体经营收入超12亿元，占比58%。

　　得益于突出的成长性，自2005年起，越秀房产基金已连续18年将可分派收入进行100%全额分派。

　　另一方面，其稀缺性体现在多元优质资产组合的基本盘，如广州国际金融中心、广州白马服装市场、广州IFC雅诗阁服务公寓等都是当地乃至全国同业态竞争群内的龙头项目，出租表现、资产保值增值稳居“金字塔”顶端，这无疑是越秀房产基金独有的竞争力。

　　在此基础上，基金管理人主动进行资产管理，在超18年实践中沉淀出了一套涵盖资产管理、价值投资和风险管控的系统性打法，用长期主义筑起经营护城河，搭建平台、共造生态，实施积极稳健的租务策略，并敏锐地捕捉资本市场较低成本的融资机会，从而实现增收、降成本，在运营层面不断提升资产价值。

　　稳步提升：借势旅游复苏  酒店公寓回升强劲

　　在2023年我国经济持续复苏的大潮中，商务出行及休闲旅游需求迅速释放，酒店成为复苏最强劲的赛道之一，中高端酒店恢复程度更为明显。

　　从业绩来看，越秀房产基金去年酒店公寓经营回升超预期，同比2022年增长52.8%，已超越疫情前水平。广州四季酒店的2023年平均房价2238元/间/晚，刷新开业以来最高值，同比增长32.6%，高于竞争群酒店14.1%；平均入住率为79.9%，同比增长23.5个百分点。

　　过去一年，广州四季酒店积极抓住假期的休闲旅游市场需求，以及大型展会恢复举办的契机，积极开拓境外客源，推出特色主题产品、升级版定制套餐，开展多渠道联动营销提升酒店入住率。年内联动知名IP举办了多场线下互动活动，应节日而推出民俗、康体、聚会、公益等多元体验场景，吸引更多高净值客群加入体验，进一步增强了客户粘性，加持品牌影响力。

　　经过一系列运营和管理组合拳，广州四季酒店给客户提供了更优质的服务、更个性化的体验，也收获了口碑与荣誉，连续9年获得「福布斯旅游指南五星级酒店」称号。

　　广州IFC雅诗阁服务公寓同样表现出彩，期内收入1.19亿元，平均房价1117元/间/晚，均创开业以来新高，平均房价高于竞争群公寓38.6%；平均入住率90.2%，同比增长3.1个百分点；经营收入和GOP已连续8年稳居雅诗阁中国区第一名。年内，广州IFC雅诗阁服务公寓秉持“低调奢华”艺术生活的品牌概念，举办了一系列住客活动，打造有温度、有腔调的社群文化，深度链接优质客户。

　　随着宏观经济形势持续向好，国际商务旅行、会议会展需求的加快复苏也将为中高端酒店业带来新助力，酒店公寓板块活力可期。

　　稳健蓬勃：引领产业生态发展  专业市场创新模式推动升级 

　　专业市场业态不仅考验着基金管理人的资产运营能力，还对上下游产业链的整合能力提出更高要求。

　　2023年，越秀房产基金专业市场成绩尤为亮眼，广州白马服装市场出租率达到95.8%，是近三年峰值，同比增长14.6%；这一成绩远高于同区域流花商圈的平均出租率，是项目龙头效应、吸金实力的最好体现；租金单价449.1元/㎡，较2023年中期的336.8元/㎡增长33.3%。

　　在专业市场赛道上，广州白马服装市场始终发挥引领行业变革迭代角色。年内，在“25通道”和“35通道”打造“中国原创设计品牌基地”，共引进了15家本土新锐服装设计师品牌，持续培育青年原创力量，为南粤原创设计服装生态圈创新打造发展平台。为进一步推动纺织服装行业的商贸对接和产销联动，广州白马服装市场举办各类采购节、订货会、主题活动，助力租户拓宽销路，形成产业集群效应；并持续推进数智转型，推进专业市场数字化、信息化建设进程。

　　随着广州跨境电商产业的迅猛发展，个性化、有产业集群优势的专业市场将更受商户青睐。

　　稳打稳扎：持续升级租户结构  重塑办公及零售商业消费空间

　　2023年，越秀房产基金通过积极稳健的租务策略，进一步稳固高质量租户基础的同时，大力稳商招商以引入优质租户，稳固市场标杆地位。其在写字楼新拓租企业方面，积极瞄准央企国企、500强公司及独角兽企业等高成长性客户，进一步优化租户结构。

　　以广州IFC写字楼为例，全年新签约2.5万㎡，优质租户新签约共计1.3万㎡，占比达到50%，包括多家世界500强及行业龙头企业；续租率达77.7%。越秀金融大厦年内新签引入优质租户超9000㎡，包括整层承租的大型律所「北京瀛和」等；在续约方面也取得可喜成绩，全年续租率达77.6%，平均续租有效租金保持增长，较上一手增幅3.2%。武汉越秀财富中心成功引进「一汽红旗」、「东莞证券」等优质客户，全年实现新签面积约2.3万㎡。

　　在写字楼业态迎来升级迭代契机之时，越秀房产基金锐意变革，重塑办公场景，以长期主义为理念标尺优化租户结构，将办公空间升级为产业集合生态圈。伴随着经济企稳，写字楼市场逐步复苏，核心区的回温将更为明显，彰显优质物业价值。

　　零售商场项目紧盯消费潮流风向，创新商务、娱乐、餐饮等多元消费场景，探索实体零售加速转型升级之路，于2023年收入1.63亿元，三大商场销售额均有不同幅度上涨。管理人还以资管思维，持续升级进驻品牌，带动商圈升级焕新，进一步带动客流与租金爬升。广州IFC国金天地和VT101维多利广场的出租率和租金单价双增长，其中广州IFC国金天地出租率为98.2%，并引入了多个首店品牌，提升所在商圈商业稀缺度，商场销售额同比提升21%；VT101维多利广场租金单价同比增长19.8%，成功续约主力租户「优衣库」和重点客户「招商银行」，全年销售额大增28%；武汉星汇维港亦取得全年销售额同比上涨18%的不俗成绩。

　　稳固增益：主动管理融资  ESG提质增效

　　2023年，境外市场利率升高，融资成本持续高位，而人民币进入降息通道。在此窗口下，越秀房产基金把握人民币融资成本利差窗口，持续研究多种融资工具，积极调整融资结构，力求平抑利率市场对基金业绩的冲击，展现了基金管理人稳中求变、进而有为的财务投融资“平衡术”。

　　一方面，主动以人民币贷款置换存量港元融资。2023年3月，越秀房产基金发行15亿人民币上海自贸区债券，票面利率4.15%，置换存量港元贷款；并于6月发行40亿人民币绿色贷款，10月再发行10亿人民币无抵押贷款，固定利率分别为3.2%、3.75%，置换存量港元贷款；有效降低基金总体融资成本，加强流动性管理。

　　调整后，2023年底，越秀房产基金的人民币融资占比由年初的6%升至39%，全年平均付息率优化至4.6%，收窄利率风险敞口。

　　随着“双碳”目标的推进，绿色可持续理念持续渗透到各行各业的高质量发展进程。越秀房产基金多年来坚定地推进ESG理念与现有业务模式、管控模式的有机融合，将其贯穿于公司治理、环境保护、社会责任等各环节。

　　越秀房产基金ESG发展成效表现出色，获得众多主流评级机构的认可。截至目前，基金MSCI ESG评级提升至「BBB」，连续第二年获得提升；全球房地产可持续发展基准（「GRESB」）连续第二年获得绿色「四星」评级，并连续第三年获得公开披露A评级（最高级别）；Sustainalytics ESG风险评级保持「低风险」，并继续入选「亚太区ESG最高评级（房地产行业）」名录；以及标普企业可持续发展评估（「CSA」）提升至40分，领先全球85%同业（房地产行业）。

　　多项ESG关键绩效指标领先行业，包括旗下物业LEED铂金级认证占比达到68%（按产权面积计算）；截至2023年底，越秀房产基金在楼宇内已与约30%租户签订绿色租约，并倡导绿色采购，持续践行可持续发展理念。

　　展望未来，越秀房产基金董事长及行政总裁林德良表示：“2024年，基金经营环境依然复杂严峻，管理人将坚守资产价值最大化的初心，透过实施积极稳健的租务策略，敏锐把握潜在的投资机会，开拓资本市场融资机会，有效降低融资成本，继续为基金单位持有人不断创造价值。”

　　显然市场的积极信号已早一步到达，就在2024年2月底，香港《2024至25财政年度政府财政预算案》公布，提出了若干项加强香港房地产投资信托市场竞争力的有力举措，包括免除所有房托基金单位交易印花税、将“开放式基金型公司及房地产投资信托基金资助计划”延长3年等，相信此举将利好房托基金发展，有助于提升越秀房产基金的流动性和市场竞争力。