乐乎集团创始人罗意：房地产行业变化带来新的底层逻辑，未来长租公寓可能不再是过渡性选择

“长租公寓这个行业很大，永远充满了机会。”

近日，乐乎集团创始人罗意在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访时表示，随着保障性租赁住房等各项相关政策的推动，住房租赁行业快速发展，长租行业发展进入新阶段，从原先的单一发展变得更加多元。

与此同时，资产价格持续回调，原来算不过来账的痛点有所缓解，部分资管机构开始关注租赁赛道。各城市开始落实保障性租赁住房发展政策，地方平台公司集中进场。

罗意认为，这个行业更一个需要百花齐放的环境，“这与多年前开发商的境况颇为相似。我甚至认为，运营商的世界可能比那时的开发商还要丰富多彩”。

长租市场迎来理性健康多元时代

NBD：您作为从业者，观察到当下长租公寓消费和偏好存在哪些新的趋势和变化？

罗意：随着城市化进程的加快，长租公寓作为一种新兴的居住模式，正逐渐成为城市青年和新市民的首选。

长租公寓行业经历了五六年发展后，我们见证了从非组织化到组织化的转变，产品也从初级阶段逐渐成熟。2017年，国家开始重视租赁行业的发展，而房地产市场的变化也为长租公寓带来了新的底层逻辑。

不同的运营商有着不同的经营策略。一些运营商专注于打造大型租赁社区，为租客提供更为完善的社区设施和服务。而在华南地区，一些机构甚至将城中村进行改造，将其转化为长租公寓，以适应不同租客的需求。此外，还有一些运营商专注于服务式公寓的开发，满足高端租客对于品质和服务的追求。

除了运营商的不同，长租公寓的内涵也在不断丰富。大型酒店管理集团也开始涉足长租公寓领域，他们的长租公寓与地产背景的公司、创业公司所开发的长租公寓在理解和定位上都有所不同。

长租公寓行业正变得更加立体和多元，更深层次的变化则是租客端需求的多元化，推动供给端升级。以往租赁需求大多是被动型需求，居民因为买不起房而被迫租房。现在，随着房价快速上涨趋势发生改变，恐慌性购房需求逐渐消失，居民购房需求释放节奏明显放缓，部分需求主动停留在了租赁市场。

在此基础上，除了满足基本居住需求的开间外，商旅型、改善型、养老型和家庭型等不同类型的长租公寓正在萌芽。这些新兴的长租公寓产品，不仅提供了多样化的居住选择，也为行业发展带来了新的活力。

在我看来，未来长租公寓或租赁住房的发展将进入一个理性、健康且多元的时代。这种发展趋势不仅体现在产品形态上，更体现在市场需求的多样化和运营商的差异化竞争上。在2021年年终时，我向董事会报告时便提出了“理性健康多元的长租租赁时代”的到来，这一观点至今仍然适用。

集中式公寓在市场上占据上风

NBD：长租公寓存在集中式和分散式两种模式，您认为未来哪一种更有前景？

罗意：集中式公寓和分散式公寓两种产品各有优势。分散式公寓能够覆盖更广的区域范围，而且房源位于住宅社区，社区感更强。集中式公寓更多的是开间产品，但可以给租客更好的服务体验。这两种形式在未来都会长期存在，分别对应着机构化运营商和私有业主。

对于运营商来说，开展规模化的分散式业务难度相对较大。因为分散式公寓更离散，管理难度更大。尽管如此，也有公司正在摸索用更轻的代理行思维服务业主，推动整个行业的发展。

目前，集中式公寓在市场上暂时占据上风。原来的分散式公寓从业者更多，门槛相对较低。但要实现规模化，实现信息化和高效率的组织形式，难度并不小。

总的来说，集中式和分散式租赁住房各有其特点，适应不同的市场需求，而运营商在推动业务规模化的过程中也面临着不同挑战。

乐乎的产品之前一直是刚需型单身公寓产品，到目前仍然有约80%的产品是单身公寓。从2021年起，乐乎开始实施事业部制，进行多品牌布局。乐乎集团目前有五个产品系，包括：怀庭、芷岸、乐乎公寓、乐乎青年社区和乐乎起程，全面覆盖高端客户、追求轻奢品质生活的白领客户、新市民、青年人、企业蓝领客户等多样化的租客群体。

乐乎的产品线发展在一定程度上源于战略和机遇的双重叠加。比如，乐乎和CCB建融家园合作了金融街(000402)真武社区之后，对市场有了新的认识，顺势成立了服务式公寓事业部。乐乎也在考虑未来做养老型公寓，但在等待市场机遇。

与此同时，现阶段保租房筹集规模大，业务机会多，乐乎也在积极探索提供相关服务。乐乎成立了保租房事业部，主要是针对城投、城发、安居集团等地方平台型公司，提供保租房运营管理服务。2023年11月，乐乎中标郑州城发安居房屋租赁合作运营服务项目，规模达15000间，目前已经交付3个社区，每个社区2000多间，构成了社区闭环。

现在，越来越多的资管机构和服务商，包括我们，其实更倾向于专注于集中式公寓这一业态的发展。集中式公寓具有其独特的优势和市场需求，通过集中管理和运营，我们可以提供更加统一、专业和高效的服务，满足租户的多样化需求，同时也为资管机构带来稳定的收益和回报。

长租业务仍具备可观的盈利潜力

NBD：长租正在成为后地产时代的一个风口，受到资本关注，您怎么看这个现象？

罗意：展望未来，长租公寓可能成为城市居民住房解决方案的一部分，而不再是过渡性的选择。随着大型租赁社区的出现，长租公寓将提供更加丰富的基础物业服务、商业配套和社区公共服务，从而满足不同租客群体的需求。

资本方对长租公寓行业的兴趣日益浓厚。尽管面临挑战，但资本近距离观察后，发现长租业务仍然具备可观的盈利潜力。此外，其他资产价格的下降也为租赁住房提供了保值的投资机会。然而，长租公寓的运营模式需要时间来积累行业信誉和打磨能力，这是一个慢工出细活的过程。

在品牌和品质方面，长租公寓运营商正投入更多关注。品牌溢价能力的提升，不仅能够吸引更多的租客，也能在与资本方的合作中占据更有利的地位。资管所做的，就是根据资产的规模、禀赋、市场环境等特征，进行不同的策略组合来提升坪效，进而促进资产价值提升。

随着长租行业逐渐从单一向多元转变，市场中资产类别、产品类型、租赁客群都更加丰富，投资策略组合愈发多样，资管的价值逐渐显现。和单纯的运营管理相比，资管更多地涉及前端项目获取、产品设计等环节，内涵更加丰富，会覆盖长租公寓项目全周期，更类似所谓的“大运营”概念。

但资产的交易往往需要很长时间，一两年甚至三年也很正常。从资产获取到谈判、交易、产生现金流，都需要精心策划和执行。因此，虽然整个行业的交易量在上升，但具体到某个项目的快速增长并不现实。

目前，乐乎产品体系中只有青年社区、乐乎起程、保租房仍提供委托管理服务，而相对高端的芷岸、怀庭、乐乎公寓不提供单纯的委托管理服务，在这些品牌的合作中，乐乎从源头开始参与产品打造。

虽然目前乐乎的业务主要集中在投建管方面，募和退的工作主要由基金端负责。但整体上看，这个领域正逐渐进入一个比较良性的循环，前景比过去更加清晰和明朗。

封面图片来源：受访者提供