年报解读 | 去年实现销售预期，今年却“无法确定目标”！建发国际为何变“保守”了？

在上市房企业绩整体下行的背景下，部分房企仍实现逆市增长。

建发国际集团（HK01908，股价14.020港元，市值265.77亿港元；以下简称建发国际）近日发布的2023年度报告显示，报告期内该公司实现总收益约1344.3亿元，同比增长34.9%；公司权益持有人应占利润约50.35亿元，同比增长约2.0%；实现归属公司股东权益的累计合同销售金额及面积分别约1379.6亿元及666.4万平方米，同比分别增长约13.5%及9.3%。

一年前，建发国际管理层喊出了“2023年增长10％-20%的销售目标”。如今看来，尽管建发国际为此付出了“毛利同比下滑2个百分点、毛利率同比下滑4.2个百分点”的代价，但年度目标还是如期实现了。

不过进入2024年以来，曾经“四处攻城略地”的建发国际开始变得“保守”了。在3月22日晚间举行的业绩电话会议上，面对投资者提出的有关2024年销售、拿地目标等问题，建发国际行政总裁林伟国直言“没办法确定全年目标”。

“无法设定全年目标”

从已公布2023年度业绩的部分房企情况来看，建发国际是少有的实现增长的企业之一。

年报显示，2023年建发国际实现总收益约1344.3亿元，同比增长34.9%。其中物业开发收入约1301.32亿元，同比增加约334.84亿元，占集团总收入约96.80%。与此同时，公司全年实现全口径签约金额约1889亿元，同比增长约12%；权益销售金额约1380亿元，同比增长约13.5%。

来源：建发国际2023年度业绩报告

据此来看，建发国际成功完成此前制定的“10%-20%的销售增长目标”。不过相较于去年初管理层谈及年度目标时的肯定语气，在今年业绩会上，建发国际管理层的态度却发生变化。

“我们无法准确地设定全年的目标。”林伟国在业绩会上坦言，从去年下半年到现在，市场整体下行比较严重。今年1-2月份整体下降了很多，3月份从整体来访人数、市场反映等来看似乎有所好转，但目前最主要的问题是这种可持续性存在不确定性。

“我们目前会采取逐季逐月的考虑盘点，设定一个最佳销售目标去推动，但没办法定全年目标。”林伟国表示。

不仅没有确定的销售目标，而且在拿地方面建发国际也不确定了。

2023年初，建发国际就表示“拿地肯定是要比去年多，实现2000亿元左右的货值没什么问题”。于是2023年在上海、厦门、北京、杭州等核心城市的土拍市场上，建发国际成为常客，全年新获取78个项目，全口径拿地金额约1169亿元，新增项目全口径货值约2180亿元，拿地权益比例达到73%，其中一二线城市占比84%。

需要注意的是，2023建发国际所拿地块多为高溢价获取。如佛山大沥河地块溢价率超过51%，楼面价约24350元/平方米，刷新佛山楼面价纪录；东莞南城地块楼面价约25999元/平方米，创下东莞南城楼面价纪录。

而从销售情况来看，上述城市也为建发国际业绩贡献了绝对力量。如2023年合约销售额超过100亿元的厦门、上海、杭州和苏州四个城市，同比均实现上涨。其中在上海，2023年建发国际合约销售金额达148.58亿元，同比2022年的约96亿元增加了约53亿元；在杭州的合约销售金额也增长了64亿元至133.92亿元。

不过，2023年建发国际在北京的销售情况却明显乏力。2022年建发国际在北京的销售金额达83.72亿元，已经攀升至全部城市中的第三位，相比2021年同期的22.03亿元翻了近4倍。但2023年，建发国际北京区域的合约销售仅81.01亿元。

“2024年坚持深耕长期有稳定需求的高能级城市，优先选择一二线城市及品牌影响力大的三四线城市。与此同时，会结合自身的销售进度状况，整体土储规模不能过大，确保安全性。”林伟国在业绩会上表示，今年建发国际在拓展上会着重考虑市场容量、土地与公司产品的匹配度以及地块的抗波动能力等因素。“较之2023年在一些具有改善性需求的三四线城市大举拿地，今年也会比较谨慎。”

但可以确定的是，建发国际不愿意放弃好不容易得来的行业地位。林伟国表示：“我们终究需要考虑稳住市场占有率和稳定自己的策略、排名名次。我们大致朝这个方向努力。”

毛利率连续4年下降

值得一提的是，高溢价拿地的弊端正在逐步显现，最为明显的就是建发国际连续下降的毛利率。

《每日经济新闻》记者梳理建发国际2019-2023年报发现，5年来其毛利率分别为25.86%、17.17%、16.35%、15.28%和11.10%，不仅持续呈下跌态势，也低于部分头部房企。如已披露2023年业绩的房企中，龙湖集团毛利率为14.3%，招商蛇口(001979)为15.89%，绿城中国为12.99%。

对此，建发国际在年报中解释称，主要由于近年房地产市场显著下行，报告期内部分已交付项目毛利率水平较上一财政年度低并录得结转收入。“2021年的部分项目有亏损情况，结转跟不上，对毛利率自然也有影响。”

公开信息显示，2021年全国多个城市开始实行集中供地，开启了“限地价、限房价”的“双限”时代。但为了发展规模，建发国际依然在全国各地以溢价拿地为主，这也进一步压缩了其利润空间。

在业绩会上，建发国际管理层也透露了另一个影响毛利率的原因，即市场竞争加剧带来的降价行为。“2023年公司根据项目和当地市场的具体情况，部分项目有一定的折扣。”林伟国表示，实际上十几个点的毛利率是安全备案，如果项目房价跌幅超过这个幅度，就会面临亏损的境地。“不过整体来讲，我们把安全性跟流动性看得比较重，所以宁愿毛利率水平保持低一点，净利润水平保持低一点，都得确保整个资产的相对的一个健康安全。”

不过，建发国际的库存量还在增加。年报显示，2023年建发国际已完工待销售物业存货值达到约146亿元，同比2022年的77.9亿元上涨了87.4%。建发国际管理层在业绩会上表示：“2024年我们将加大库存的去化，尽量把工作抓得更细、更好。”

此外，建发国际2023年将有息负债降低至848亿元，同比下降8%。“公司资金流比较充足，也会找机会继续适度缩减一定债务规模，不会冒失地一直加大债务杠杆。”林伟国在业绩会上表示：“市场不明朗时一定要注意安全，稳健发展更重要一些。”

年报显示，报告期内建发国际的负债总额同比上涨约7.1%至3363.38亿元。“如果发展机会很好，也可能适度增加债务，也考虑境内发债计划，或用境内主体去申报，目前已经在着手报批了。”建发国际管理层表示。

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