37.73万/平新纪录！20年涨31倍，深圳法拍豪宅突然这么火了？

493轮竞价，1.6亿元成交，折合单价37.73万元/平方米。

4月3日，据京东法拍，深圳住宅法拍单房源新总价纪录诞生。

《每日经济新闻》记者梳理发现，4月3日当天，包括沙河高尔夫别墅在内，华侨城纯水岸五期、华润深圳湾润府，以及香蜜湖第一生态苑、水榭花都三期共计5套法拍豪宅全部溢价成交。

20年，房价翻了31倍

一天内，深圳5套法拍豪宅均以高溢价成交。

根据京东法拍出具的不动产查询结果通知单，原业主于2004年以约513万元购入该别墅，按照1.6亿元最新成交价计算，该房源在20年间翻了31倍。

除沙河高尔夫别墅外，当日深圳法拍市场其他4套豪宅法拍房源也以高价成交。其中，华侨城纯水岸五期的一栋别墅以1亿元成交，单价约27.4万元/平方米。原业主2008年以2730万元总价购入，单价约7.47万元/平方米。

每经记者注意到，该别墅曾在2023年上架过两次，起拍价为5873万元，但都因为申请执行人申请暂缓处分，后续房源被下架。

此外，华润深圳湾瑞府一套房源以7401.45万元成交，面积398.27平方米，折合单价约18.6万元/平方米。不过，原业主在2021年11月的买入价为7893.98万元，此次成交导致原业主亏损近500万元。

香蜜湖第一生态苑的法拍房源以6417.4万元成交，单价20.03万元/平方米；水榭花都三期一套房源则以4126万元成交，单价约20.13万元/平方米。

2024年以来，深圳的豪宅法拍市场持续火热。

1月3日，深圳湾鸿威海怡湾畔一套房源以6111万元成交，溢价高达3123万元。

1月12日，南山科技园珑御府的法拍房以3004万元成交，溢价1282万元。

3月17日，中信红树湾的法拍房源以3441.55万元成交，溢价1600万元。

4月3日下午，在深圳从事法拍咨询工作的朱志强告诉每经记者，“4月3日上午，最开始华侨城纯水岸别墅的成交是深圳住宅法拍新纪录，但没想到仅维持了30分钟，就被沙河别墅的成交反超了。纯水岸别墅法拍是11时30分结束，沙河别墅是11时59分结束，这纪录就保持了30分钟。”

朱志强提到，香蜜湖一号和水榭花都单价其实与去年上半年及前年的成交单价基本持平，没有太大突破。其中，纯水岸别墅去年撤拍时客户预期估值是1.2亿元左右，小区内有同户型房源的挂牌价是1.8亿元左右，所以当前的1亿元相比市场价仍有一定空间。

“相对来说，沙河高尔夫别墅的成交不具备可比性。”

4月4日上午，深圳中原研究机构向每经记者分析称，上述法拍房源之所以高溢价成交：

一是存在倒挂，特别是顶豪产品，即便高溢价成交，依然跟市场价有差距，如此次纯水岸、香蜜湖一号等房源；二是顶豪产品相对稀缺，在商品+保障双轨制逐步施行背景下，未来豪宅保值增值能力更强。

此外，市场回暖一般是豪宅先行。叠加70/90政策取消，对豪宅市场是利好，3月中下旬后豪宅成交确实有所回升。

改善型市场的“风”已经起来了

2024年3月以来，部分城市的豪宅市场率先回暖，不少城市呈现出了“豪宅表现最好，改善次之，刚需市场表现相对较差”的特征。

在上海，套均总价4000万元的中海顺昌玖里项目开盘，开发商当日官宣录得销售额达196.5亿元，赚足眼球。

在深圳，2024年并无典型豪宅新盘入市。但从市场反馈来看，二手房出现了显著回暖，且成交占比中大户型（超90平方米）成交占比在不断提高。

据深圳市房地产中介协会数据，3月深圳二手房录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，这也是深圳时隔3年，二手房月度网签量再次破5000套。

在美联物业深圳董事总经理江贤亮看来，继上海豪宅盘“日光”之后，内地主要城市改善型项目也纷纷传来捷报，4月份改善型项目有望迎来新一轮热销。

4月4日上午，深圳房产中介刘东平向每经记者介绍：“目前深圳关注度较高的豪宅盘，主要包括中海深超总、中信城开东角头、海德园A区等楼盘，这些盘是有日光预期的，除了单价高之外，基本都是大平层，还与周边二手房价格存在明显倒挂，对有钱人来说比较有吸引力。”

记者留意到，大户型成交占比不断提升，深圳并非个例。

据克而瑞，重点城市2024年1-2月140平方米以上产品成交占比同比增加，合计增加3.8个百分点。

其中，一线城市主力面积段需求集中，100-120平方米产品占比居成交首位，比重较去年同期提升1个百分点至25.5%；80-90平方米面积段产品成交比重排在第二位，成交占比21.7%。

今年前2个月，各地成交总价超1000万元的项目所在城市中，排名前五的城市分别为上海、北京、深圳、广州和杭州。

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