专题 | 2023年房企商票压力分析报告：商票规模继续下探，未来需更加关注应付类债务压力

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小时光，芬芳甘美的爱。

阳光灿烂的日子，

酿出草原花香的甜蜜。

牧羊人的苦，

释怀在天性里就有的伊甸。

导语

2023年房企应付票据减少37%，部分房企无力支付商票。

◎  文 / 房玲、易天宇、洪宇桁、陈家凤

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新规落地之后

房企商票逾期规模稳中有降

1、商票具有融资属性，行业扩张期内房企商票持续快速增长（略）2、2023年房地产商票逾期规模稳中有降，上游供应商经营持续承压

2021年三季度开始，随着监管对房企融资端、拿地端、销售端等维度全面收紧，部分前期高度依赖融资的民营房企陆续发生商票逾期事件。伴随2022年以来越来越多民营房企爆发流动性危机，叠加当前融资环境尚未恢复，行业商票逾期集中出现。

根据2023年上海票交所连续披露的《承兑人逾期名单》显示，2023年以来虽然商票逾期企业中房企项目公司的比重长期超过50%，但是整体来看基本保持稳中有降的趋势，半年以内出现商票逾期的房企项目公司数量逐渐减少。而根据《持续逾期名单》显示，截至2023年12月末共有4家房企集团旗下发生持续逾期的项目公司数量超100个，分别是融创、碧桂园、中南和海伦堡，这4家房企旗下出现商票持续逾期的项目公司合计892个，占到房企全部持续逾期项目公司的41%，是商票信用风险大面积暴雷的主力。

出险房企商票逾期加速，对供应商造成的负面冲击甚至超过预期。2021年以来供应商对房企客户的应收票据、应收账款、其他应收款等科目对应的资产计提了较高的信用减值准备，大幅抬升了预期的信用损失率。根据同花顺(300033)显示，2021-2023年建筑业企业分别共计提751.69亿、620.95亿和728.1亿的信用减值损失，较2020年之前大幅增长，计提的坏账难以回收对这些企业的盈利能力造成较大侵蚀。

3、商票新规落地，加速房企商票风险出清（略）

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2023年房企应付票据减少37%

部分房企无力支付商票

1、2023年应付票据规模同比下滑37%，发行受限是主因（部分略）

2023年59家样本房企的应付票据规模为659亿元，同比下降37%。应付票据规模持续下跌，处于历史低位。一方面是由于近年来房企陆续暴雷、频繁违约，供应商对新票据的接收度明显下降，大规模的商票融资受到限制。另一方面，也是由于部分房企未能偿付到期商票，根据国内会计准则，企业无力支付票款的，应将应付票据中的商业承兑汇票按账面余额转入应付账款，也导致了应付票据规模的下降。

从历年数据表现来看，2020年前59家样本房企的应付票据规模快速增长，从2017年末的387亿元增长至2020年的1570亿元，复合增速59%。应付票据增长较快，主要由于融资环境趋紧，房企将债权融资压力转移至供应链融资。

2021年6月末央行将商票纳入房企债务监管，叠加企业频繁违约，供应商对新票据的接收度明显下降。在此背景下，房地产商票快速增长趋势被打断，2021年末样本房企应付票据增速快速下落，同比增长6%；2022年及2023年应付票据规模连续同比下落37%。

2、TOP10房企应付票据/有息负债仅0.15%，TOP11-30更依赖商票（略）3、民企及混改企业对应付票据依赖程度高于央国企（部分略）

发行人属性方面，2023年59家样本房企中，民企、混改、地方国企和央企应付票据规模占样本房企应付票据的比重分别54%、31%和14%，民企仍占据绝对份额，主要因为样本企业中民企数量占比63%。从民企应付票据的平均规模来看，民企平均应付票据规模9.68亿，地方国企及央企5.86亿，此外混改房企平均应付票据规模高达34.6亿。

从不同性质房企应付票据/有息负债的比值来看，民营房企及混合所有制更加依赖应付票据，占比均高于行业平均；央企及国企该比值则明显低于行业均值。

从趋势变化来看，2023年末民企应付票据/有息负债同比减少0.6pct，而央企同比减少0.74 pct；国企同比减少0.22 pct；混改房企同比减少1.26pct，下降幅度最高。不管是民企、混改还是央国企，大多数企业均在压降商票规模。

4、商票规模TOP20房企中7家持续逾期，流动性紧张房企占多数

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商票规模收缩下

未来需更加关注应付类债务压力

虽然当前部分房企的商票逾期情况较为严重，新增商票规模大幅减少，房企商票规模整体上出现了较大的收缩，但是房企对上游供应商的资金占用现象却仍然存在，仅是由应付票据转入了应付账款，未来需要更加关注应付账款等科目。

与此同时，由于部分港股房企将应付票据在报表上统一计入了“应付贸易账款及票据”，无法拆分开对各房企商票融资依赖度进行逐一分析。因此我们对房企应付类债务的依赖度进行了进一步分析，并将企业范围扩大到75家，覆盖我们TOP200销售排行榜中信息披露较为充分的主要上市/发债主体开发商。

1、行业收缩下应付类债务同比继续减少，其他应付类占比提高

本文按兑付对象的不同，将房企总应付类债务拆分为应付贸易账款及票据、应付合作方及股东关联方款项以及其他应付类债务三个方面，从以上三方面来分析各房企对供应链及合作方融资的依赖程度。

1）应付贸易账款及票据主要针对第三方工程端，其中账款与票据的主要区分在于流通能力上，另外房企签发票据通常伴随贴息；

2）应付合作方及股东关联方款项，主要包含非并表项目公司的资金往来、非控股股东的垫资、以及可能涉及到的明股实债类带息的股东借款等；

3）其他应付类债务，包含押金及保证金、购房意向金、税费、股利和利息等无息债务。

2018年以来，75家主流房企总应付类债务/有息债务占比逐步走高,这主要是由于受政策调控影响，房企外部融资渠道持续收紧，流动资金紧张加剧，为了对冲融资压力，更多房企通过增加应付类债务减轻资金压力，以满足自身发展需求。2022年75家主流房企三项应付类债务合计对有息债务的比值同比首次出现下降，2023年仍在持续，主要是因为大量房企在流动性危机以及行业下行下出现了规模收缩，在新开工规模减少的情况下应付类债务也开始减少。

在三项应付类债务中,规模最大的是应付贸易账款及票据，得益于产业链上的话语权优势，房企无偿占用供应链资金的现象较为明显，在应付贸易账款及票据中，超过九成都是应付账款，应付票据规模相对有限。但是从对有息负债的占比来看，应付贸易账款及票据在2023年的占比同比继续下降了1.3个百分点至38.1%，应付合作方及关联方往来款项的占比下降了1.9个百分点至24.3%，而其他类应付款项占有息负债则继续提升至27.1%。

2、混合所有制房企更偏好供应链和合作方融资，占用较大（略）3、应付类债务/有息负债TOP30企业基本都是暴雷房企（略）

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行业信用修复任重道远

加快债务重组是最有效方式

2023年应付票据规模仍呈现大幅缩减的态势，下滑幅度达37%，与2022年大致持平。对于大多数的房企而言，由于银行承兑汇票需要向银行提供保证金或抵押物，且需要相关的审核手续，故而签发商业汇票普遍采用商业承兑汇票的形式。对于商业承兑汇票的持有人而言，商业承兑汇票逾期风险大，若开发商不予兑付，需要购销双方自行协商。随着近年来出险房企不断增多，整体行业信用风险上升，在此背景下，供应商或上下游企业对于房企的商业承兑汇票保持谨慎态度，采用现金交易或其他付款方式成为主流，进一步压降了房企新签发的应付票据规模。

对于出险房企而言，根据会计准则，逾期未支付的银行承兑汇票要转为短期借款，逾期未支付的商业承兑汇票要转为应付账款，不少A股房企也均采用上述的会计处理方式，同时也造成了应付票据规模的大幅下降。值得注意的是，若从总应付类债务规模来看，2023年同比下降5%，下降幅度远低于应付票据下降幅度的37%，此外其他应付类（包括原部分应付票据，主要为逾期未支付且被转为应付账款的部分）2023年出现了同比上升1%。可以观察到，虽然应付票据下滑明显，但房企的无息负债部分的压力仍然较大，在短期内难以解决。

与此同时，据国家统计局披露2023年全国房地产市场基本情况，2023年全国房地产开发投资同比下降9.6%；其中住宅投资下降9.3%。2023年，房地产开发企业房屋施工面积同比下降7.2%；其中住宅施工面积下降7.7%。2023年下半年市场销售快速回落，房地产投资意愿明显不足。随着工程量的下降，一定程度也影响了房企的应付类债务出现下降。2023年样本企业的应付第三方贸易账款（主要为工程款）同比下降6%，基本吻合大背景下的行业趋势。

2024年一季度，全国房地产开发投资同比下降9.5%，住宅投资下滑10.5%，预计房企的第三方贸易账款仍将维持相同趋势。此外，2024年5月，雅居乐因未能在宽限期内支付相关票据利息，宣布违约；而稍早前的迪马股份(600565)也因未能偿付本息，公告债券违约，此外还有朗诗绿色管理等等。由此来看，房地产行业流动性问题依然突出，虽然有融资协调机制的加持，但行业信用修复依然任重道远，应付票据规模或仍将在低位下探。

当前，相关部门应加大加快房地产企业出清力度和速度，通过市场化手段让出险企业早日实现债务重组或破产清算，通过债务重组来实现价值重塑，才是解决目前行业信用问题的有效方式。

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