地产股利好不断 险资为何逆向减持

近期的房地产市场利好不断，但险资却正在与地产股告别。5月23日，北京商报记者注意到，金融街(000402)近日公告表示，大家人寿近日减持公司股份，最新持股比例降至4.99%。多项重磅政策同时出炉，包括购房首付比例下调、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限。为何险资在政策趋于友好时选择减持？险资频频减持背后，是正常的高抛低吸还是在加速撤退？险资投资房地产行业，真的赚到钱了吗？

大家人寿再度减持

近日房地产利好政策频出，但“聪明的长线资金”正流露出地产投资策略的新变化，在二级市场选择减持。金融街近日公告称，大家人寿在2024年4月17日至5月20日减持所持公司4.1%股份，最新持股比例降至4.99%。

这并非大家人寿首轮减持金融街，上一轮减持动作发生在2024年3月19日至4月2日，大家人寿通过集中竞价累计减持金融街1.01%股份。近期，其他险资机构对地产股也有减持动作，北京商报记者通过东方财富(300059)Choice数据梳理发现，今年一季度，中国人寿(601628)减持了万科A。此前，在2023年末，中国平安(601318)曾表示，“截至目前，公司没有持有碧桂园的股份”。

近期楼市迎来诸多利好，多项重磅政策同时出炉，为何险资却选择减持？中国房地产数据研究院院长陈晟表示，险资之所以减持地产股，是因为房地产股票投资存在非常多的不确定性，很多时候股市也并不是完全同房地产企业的市场表现正相关，当前的减持主要是因为险资对房地产公司未来的新发展模式不确认，进而进行相应的调整。

曾几何时，在房地产红利期，凭借资金优势，险资多次斥巨资投资相关领域，举牌上市房地产公司，甚至还发生了“宝万之争”这样的“夺权”事件。如今，险资对房地产的热衷似乎已经“熄了火”，减持频频。

从深度投资到择机撤离，这些年，险资投资地产股赚钱了吗？

以大家人寿为例，其前身为安邦人寿，持有金融街股份比例一度超过14%。2014年前后，安邦系举牌金融街，大举买入金融街股票，彼时，也就是2014年前后，金融街均价为5元/股左右。相比于金融街目前3.2元/股左右的市价，确实有所降低。但若再考虑金融街此前的分红情况，整体投资收益并不低。北京商报记者梳理发现，在2014年至2021年前后，金融街的分红持续保持在高位，最高时每10股派息4元，低谷时也能达到每10股派息2.5元。

除了大家人寿，和谐健康也曾在2014年前后大举买入金融街，虽然在2021年有减持动作，但和谐健康也赶上了金融街的分红高峰。

不过，并不是所有险资都能把握住时机，北京商报记者梳理发现，某大型保险公司曾在2020年9月选择投资阳光城(000671)，彼时阳光城每股价格约6.09元，但到了2021年末，该险企选择“割肉”离场，转让价格仅3.05元/股，几乎“腰斩”。

买楼买园区布局不动产

虽然在撤离地产股，但“弹药”充足、眼光独到的保险资金选择了投资优质不动产，正在加速买楼买园区。

北京商报记者梳理发现，险资的布局更多在北京、上海等超一线城市，合肥、西安、南京、昆明等一二线城市，主要投向了一二线城市的商业办公类楼宇、产业园区和自用办公楼等不动产。具体来说，今年初，友邦人寿仅以24亿元的总对价收购了北京朝阳区（CBD）的“凯德·星贸”项目控股权；另据市场消息，今年一季度，长城人寿完成收购北京新街高和办公楼项目，收购总价为10.2亿元。

除了办公楼，各类园区也是险资布局的重点，今年2月，平安人寿宣布，该公司成功收购基汇资本位于广东江门的两个物流园及一个位于陕西西安的物流园。

险资布局不动产，其背后的投资逻辑主要在于追求长期稳定现金流回报，较为契合险资长期资金的属性。国寿投资有关负责人此前撰文表示，未来十年，随着不动产市场周期探底以及资本市场长期流动性趋于宽松，预计投资性不动产整体投资收益率有望逐步恢复攀升至8%以上。

陈晟告诉北京商报记者，在本轮市场周期中，一些优质的、位于一二线城市的办公楼宇、产业园区等，因为价格回调，出现了非常多的价格空间和优势。并且，这些不动产项目，租金收入能够吻合险资的投资需求。可以说，在较大的价格折让空间下，此时险资投资不动产是一个机会点。

北京商报记者 李秀梅