初探保租房REITs 招商蛇口用深圳两个公寓项目闯关

继华润有巢成功申报保租房REITs之后，又一家央企瞄准租赁住房公募REITs赛道。

最新消息显示，5月27日下午，招商蛇口(001979)发布公告称，下属全资子公司深圳市招商公寓发展拟作为原始权益人，开展招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的申报发行。

其中涉及的底层资产包括位于深圳市南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目。

早在2021年6月，博时蛇口产园REIT成功上市，并在去年年中完成扩募工作。

这也意味着，如若此次招商公寓REIT能够成功发行，招商蛇口将成为突破两单公募REITs的企业之一。

初探保租房REITs

对企业而言，发行公募REITs能够有效盘活存量资产、形成投融管退良性循环，对提升保障性租赁住房的运营效率、增强资金流动性有着重要作用。

招商蛇口在公告当中强调，此次发行有利于公司进一步拓宽融资渠道，打通保障性住房全生命周期发展模式与投融资机制，增强公司可持续经营能力。

更重要的是，本次申报的租赁住房REITs将是招商蛇口第二个境内公募REITs上市平台。

过往报道显示，以招商蛇口作为发起人和原始权益人的“博时蛇口产园REIT”已于2021年6月作为首批基础设施REITs之一成功发行上市，并于2023年6月完成扩募份额上市。

这也意味着，继华润置地之后，招商蛇口将成为实现两单境内公募REITs突破的企业之一。

回到本次申报上市的招商公寓REIT当中，拟以持有的位于深圳市南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目开展相关申报工作。

其中，壹栈太子湾项目位于深圳市南山区港湾大道，经营建筑面积2.59万平方米，客房数量共计576间。

该项目于2020年5月18日正式开业，运营至今已有四年时间。根据招商蛇口2023年财报，报告期内累计实现运营收入3383万元，平均出租率为92%。

相较之下，壹栈林下项目投入运营时间更长一些，该项目位于深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期，目前已经入市8年。

该项目经营建筑面积共计4.09万平方米，客房数量共计1313间，2023年实现营业收入5287万元，出租率为98%。

不过，此次壹栈林下项目涉及首发的资产仅有1栋、2栋和5栋人才公寓公共租赁住房(不含配套商业)。

如若剔除项目其余部分，两个底层资产项目总建筑面积共计6.78万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套。

数据来源：企业公告、商业客整理

对比已经成功发行上市的五单保租房公募REITs，以及宣布申报上市的上海新黄浦(600638)保租房REIT、建信保租房REIT等，招商公寓REIT无疑是其中体量最小的一单。

不过，即便房源数量、资产规模不及其他保租房公募REITs，但由于项目区位优势及运营效率，该项目资产估值并不逊色。

公告透露，截至2023年12月31日，招商公寓REIT底层资产评估价值为12.87亿元，高于华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT以及红土创新深圳安居REIT。

招商公寓底色

为什么招商公寓REIT的底层资产能够获得较高估值？除底层资产本身资质以外，招商蛇口长租公寓业务底色亦是重要因素。

资料显示，招商蛇口公寓业务始于20世纪80年代初；2012年，首个“壹间”项目面市；2020年，“招商伊敦”成立，成为招商蛇口旗下酒店及公寓运营管理专业公司。

自此，招商蛇口公寓业务正式进入了全新的整合升级阶段。

相较于2015年成立的万科泊寓、2016年成立龙湖冠寓以及2018年成立的华润有巢，招商伊敦稍显“年轻”，不过短短几年时间已快速发展成为住房租赁行业不可忽视的力量之一。

据了解，成立仅两年时间，招商蛇口长租公寓业务实现运营收入(未扣除租金减免金额)为10.25亿元，实现EBITDA6.84亿元。

根据招商蛇口2023年财报披露，旗下长租公寓业务实现运营收入10.88亿元，同比增长6.15%，EBTIDA为6.89亿元，对比2022年实现上涨，成为为数不多实现盈利的租赁企业。

据商业客获悉，截至目前，宣布实现盈利的房企系租赁企业仅有泊寓、瓴寓、冠寓和招商伊敦；而营收超过10亿元的租赁企业，仅有相寓、泊寓、冠寓、招商伊敦以及魔方生活服务。

此外，从招商蛇口长租公寓规模来看，2023年共有位于北京、上海、深圳、厦门等7个新项目开业，新增房源3099间。

截至报告期末，该公司管理范围内的长租公寓布局19个城市，已开业项目45个，经营建筑面积约115万平米，房源总数2.95万间；建设期项目39个，规划建筑面积约97万平米，房源总数1.78万间。

从运营模式来看，以重资产为主，中资产承租模式为辅。目前重资产占比85.5%，中资产占比14.5%。

这也意味着，这类重资产业务后续有望进一步实现扩募，增强招商公寓REIT的抗风险能力。

实际上，在招商蛇口内部，该公司一直将住房租赁业务摆在重要的战略地位。

在今年3月的业绩会上，招商蛇口董事长蒋铁峰就曾表示，2024年，招商蛇口战略重点将主要集中长租公寓、集中商业以及产业园区三个板块，同时采取轻重并举的策略进行发展。

至于发行公募REITs，亦被招商蛇口早早列入计划表当中。

该公司在财报及业绩会上就曾多次提到：“正在积极部署租赁住房REITs的赛道，未来以REITs作为退出通道的资产交易，会形成一个常态化的安排。”

与此同时，目前市场也有多只保租房公募REITs正在推进当中，包括建信保租房、上海新黄浦、上海城投宽庭、北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、青岛房投、上海临港(600848)等。