观点网 市道低迷,在拒绝为旗下农地换地补地价后,恒基地产等来了香港政府的收地通告。
6月2日晚间公告,恒基地产透露,公司旗下位于洪水桥的总面积约350平方呎的土地将被政府收回。按照补偿地价每平方呎1114港元计算,该公司将获得现金补偿总额约港币39亿元。
无独有偶,恒基地产一个月前亦被收回位于粉岭北及古洞北新发展区的145万平方呎土地,并被发放补偿金18.6亿港元。
按此计算,通过两次收地行动,恒基地产将合共进账57.6亿港元。如果收地的法律手续能在2024年内完成,体现在财报上,恒基地产将在2024财年藉此入账31亿港元税前利润。
僵持了2年,恒基地产的坚决和耐心终于得到了回报,但站在香港政府的角度,这却是一桩“麻烦事”。
谈不拢的补地价
事件源于香港地政总署2022年2月发起的针对古洞北粉岭北地区的换地计划。
资料显示,上述洪水桥所涉的洪水桥/厦村和古洞北、粉岭北地区,同属于香港“新界东北发展计划”的一部分,是香港2000年以来陆续规划发展的三个计划中的新发展区。
粉岭北新发展区属香港新界北区,位于粉岭/上水新市镇以北梧桐河两岸;古洞北新发展区位于新界古洞在粉岭公路北面的部分。按照最新规划,两个区域现已合并为古洞北/粉岭北新发展区共同筹备。
而洪水桥/厦村新发展区位于新界元朗区的西南部,它目前与古洞北/粉岭北新发展区一起,全部划归北部都会区范围。
北部都会区被视为香港未来发展的新引擎,设计为未来二十年城市建设和人口增长最活跃的地区。整个计划预料会在20-30年内分阶段实施,全面发展后预测可提供约92.6万个公私营房屋单位,整体容纳超过250万人口。
该区规划以“产业带动,基建先行”为主轴,围绕北都公路、十一号干线、屯门绕道等重点基建项目,以及多条铁路项目,将北部都会区自西向东划分功能区为高端专业服务和物流枢纽、创新科技地带、口岸商贸及产业区及蓝绿康乐旅游生态圈。
其中,洪水桥/厦村新发展区属于“高端专业服务和物流枢纽”,规划打造为现代物流重镇,区内会预留土地建设“北都大学教育城”。古洞北/粉岭北新发展区则列入“口岸商贸及产业区”范畴。
北部都会区最初于2021年10月被提出,目前是香港政府最大力发展的城建规划之一。
不过北部都会区境内不少可供发展的土地,其实掌握在以恒基地产、新世界发展、新鸿基地产、长实集团等为代表的香港本土主要发展商手里,且过去受制于冗长的改规流程,长年难以启用。
以本次主角恒基地产为例,该公司在整个新界(包含北部都会区)范围内,就总共拥有4580万平方呎土地,当中绝大部分为农地,数量相当可观,是香港把控最多农地储备的发展商。
与之对比,新鸿基地产、新世界发展和长实集团在当地拥有农地分别约3200万平方呎、1636万平方呎(90%位于北部都会区范围)、1000万平方呎。
近两年,为促进地区内土地解绑,香港政府尝试提出了多项具针对性的政策。
作为最主要措施之一,香港政府于2022年初开始接纳古洞北/粉岭北新发展区内的换地申请,很快就吸引了恒基地产、新世界发展、长实集团、泛海国际及资本策略地产等企业参与。
补地价方面,按2022年4月港府公布的补地价标准,古洞北/粉岭北区内换地后每平方呎楼面地价约5000多港元,补地价金额基本在40-80亿港元水平。
以恒基地产位于粉岭北第16区北的一幅面积24万平方呎地块来说,市场预估补地价将达到72-86亿港元。
这在当时还算是一个公道的价格,据港媒报道,有业界人士就认为价格是具吸引力的。但当时间来到2023年,开发商与政府于补地价的分歧就因低迷的市道,变得越来越大。
截至2023年5月,该计划共吸引7宗申请获接纳作进一步处理。不过除新世界发展同意接纳每平方呎3484港元,合共近40亿港元的标准金额补地价外,其余发展商未能下定决心。
就算换地计划后续将期限延长至2023年末,同时将补地价放宽至2600港元,低于标准金额近3成。但直至拖到死线,双方都未能达成协议。
2024年初香港政府无奈启动强制收地,恒基地产被收回的145万平方呎土地中,有62万平方呎就来自当初申请了换地计划,但最后没有谈拢的三幅农地。
到今年2月,香港政府为促进洪水桥/厦村新发展区第二期发展,开始推动区内换地,据悉亦反响平平。
这一次,香港地政总署很快出手,计划一下子收回约176公顷用地。恒基地产的土地自然也包括在内。
据了解,在被收回土地前,恒基地产单在洪水桥一个区域内,就持有657万平方呎土储,如今仍剩下约307万平方呎。
市道为艰
据港媒报道,事实上发展商们对上述换地计划,出现了某种程度上的集体“抗拒”。
据悉,发展商不接受政府批出的补价的理由,大多数为发展期太长、建筑成本贵、利率环境高等,总而言之是市道不允许。
2023年香港楼市陷入深度低迷。来自香港土地注册处数据显示,当年香港整体楼宇买卖合约登记数仅为5万8023宗,较2022年下跌2.7%,较2021年下跌39.6%,跌至1991年以来的最低点。同时,二手住宅销量也创下28年新低。
房产按揭数量同样不容乐观,全年香港现楼按揭宗数7万3906宗,为2001年以来最低,而楼花按揭宗数1581宗,创下2005年以来的新低。
洪水桥/厦村新发展区换地申请开展之初,据港媒消息,就有立法会议员和测量师行认为,政府需要在补地价上做让步。
TVB无线新闻的一篇文章写到,乡议局主席刘业强说:“目前房地产处于低迷时期,农地发展、屋地补价脱离目前市价供求的现实,令到部分的发展商裹足不前,甚至考虑放弃发展项目。当面粉价格高于面包价时,谁有动力和兴趣生产面包?”
据地政总署披露,2023年全年香港补地价金额仅约197.61亿港元,较2022年全年约414.8亿港元跌去52%,而2021年的数据是448.98亿港元。
不单止换地受阻,香港土拍市场2023年以来也持续遇冷,年内多达6宗土地流标。
仲量联行2023年11月16日发布的《香港住宅销售市场综述》就指出,2022年及今年(2023年)年初至今政府住宅地流标数量已经超过前7年(2015年至2021年)的总和。同月,高力香港表示,2023年是香港土地供应史上流标次数最多的一年。
按照2023/24年度《财政预算案》,本来财年内香港预计卖地收入可达850亿港元,但实际卖地收入仅121亿港元,只达成目标的14%。
从业者对市场的悲观情绪,促使香港政府实施“撤辣”。
今年2月28日香港特区政府财政司司长陈茂波发表的新一份《财政预算案》,提出即日起撤销所有住宅物业需求管理措施,包括取消2010年以来推出的新住宅印花税(NRSD)、买家印花税(BSD)及额外印花税(SSD)。
“撤辣”一开始点燃了购房者的热情,但最新有数据已显示,“撤辣”的效应已被经济大环境冲淡。
据香港差估署数据,香港4月私人住宅售价指数报308.7点,虽然环比上升,但同比仍录得13%跌幅。
美联物业数据则显示,截至5月28日,香港5月一手私人住宅注册宗数和二手住宅注册宗数共为5619宗,较4月8970宗大幅下降37.4%,其中一手私人住宅注册宗数下降53.9%。
而中原地产统计, 5月25日及5月26日周末香港新房销售跌至三个月低点,一手市场仅录得60宗成交,创下13个周末以来的新低,是2月28日“撤辣”后表现最差的周末。
另外,2024年5月香港现楼按揭宗数为3571宗,也较4月份的4166宗减少14.3%,创5个月新低。
现时香港楼市仍受制于整体经济和利率环境,市道不佳,开发商抑或折价跑量,抑或等待市道更好的时候再行出手。
恒基地产主席李家诚最新就表示,香港楼市稳定,楼价已在低位徘徊较长时间。随着美国加息周期接近尾声,预计香港楼市将步入减息周期,到时候楼市会有转机。
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