中海领邸搭上上海新政东风 240亿地块过会入市

观点网 徐汇滨江楼市正热。

近日，徐汇滨江新晋的TOD改善型住宅项目中海领邸·玖序及玖章住宅项目过会，首开批次主推建面约186平方米及210平方米精装4房，均价约14.61万元/平方米。

“我们盘这个月就开始认筹了，今天来咨询的客户不少，验资1000万起步。”观点新媒体从售楼处了解到，中海领邸·玖序及中海领邸·玖章项目均会在6月中旬开始认购，6月底正式开盘。

中海领邸入市恰逢上海购房新政颁布，包括社保5改3，二孩家庭增购1套房、最低首付20%及LPR减至3.5%等政策，在新政影响下，中海领邸项目的入市动态颇受市场关注。

中海“回归”

观点新媒体注意到，中海领邸玖序、中海领邸玖章是上海徐汇滨江板块内中海西岸数智中心项目的住宅部分，该项目为一座百万方商业住宅综合体，除上述住宅项目外，还包含了环宇城购物中心、中海中心地标办公和国际服务式公寓中海海堂，对于购买改善型住房人群来说，完善的配套也更加有吸引力。

早前资料显示，整个西岸数智中心项目属于复合型业态的综合体项目，与毗邻的西岸数字谷、西岸传媒港联合打造“产业黄金三角”，预计将通过6-8年的建设周期全面完成。

其中，项目4号、5号地块即中海领邸住宅地块，4号地块规划建设约648套住宅，层数23-31层，均为大户型产品，建面约为179平方米、199平方米和269平方米；5号地块则规划建设约552套住宅，层数17-31层，建面约为99平方米、143平方米。

从规划图来看，中海领邸玖序、中海领邸玖章项目中间规划了教育用地，以及规划国家实验室，毗邻龙恒路及龙吴路，周边在建地铁23号线，通车时间未知。

事实上，整座项目的规划起源要从2023年说起。

2023年8月，在上海土拍市场沉寂许久的中海开始公开释放积极拿地信号--

“下半年中海将加大核心城市的投资，积极主动捕捉并购机会，确保公司稳中求进的可持续发展。”在中海主席颜建国透露的消息中，足够看出中海2023年下半年对于核心城市的拿地焦虑与期待。据中海管理层表示，2023年下半年中海会更勤奋地参与公开市场的投资。

放话三个月后，中海出现在阔别已久的上海土拍场上，联合上海龙华建设以240.16亿元的高价一举竞得上海徐汇区西岸数智中心这宗“地王”级别地块，地块分为六个板块，龙华街道198-A-03、198-A-04、188N-F-04、188N-F-05、188N-U-04、198-C-02。

要知道，2023年内上海土地公开市场共成交72宗地块，成交规模达889.6万平方米，土地出让金总计约2200亿元。而上海徐汇区西岸数智中心这一宗地块的体量就占据了上海该年份成交规模的约合九分之一，总出让金的约十分之一，因此，中海联合上海龙华建设拿下这宗地块轰动了业内。数智中心的出让完成，也标志着徐汇区域在西岸打造的六个百万平方米载体中的第四个载体完成招商。

资料显示，西岸数智中心107万平方米的总开发体量包含商品住宅约为20.91万平方米，租赁住宅约为11.1万平方米，商业商办建筑量为51.42万平方米，科研建筑量为16.75万平方米，最核心的产业项目是已经开工的浦江实验室，总开发体量超过17.5万平方米。

因此，出让要求显示，要依托浦江实验室国家级科研平台，推动区域成为上海人工智能产业集聚标杆，通过与周边功能组团的有效联动，构建产、城、人融合为一体的西岸数智中心。

此次出让的6幅地块所打造的综合体，同样是作为这个国家级实验室的配套延伸，以加强数智中心的能级，从这一点来看，具有强支撑能力完成如此大规模项目开发的央企中海，的确是拿下这宗地快的最佳人选。

相应地，作为西岸数智中心项目内的住宅业态，中海领邸玖序、中海领邸玖章的住宅联动价在拍地时就已定下，达到14.2万元/平方米。

滨江项目竞逐

作为上海2024年七批次新盘中均价最高的项目，中海领邸项目的地理位置的确更具备优势，七宗项目中，仅有中海一宗位于徐汇滨江板块，且联动价在板块内被认为是“高性价比选项。

首先，中海领邸所处的徐汇滨江板块，新房需求量较大，究其原因在于徐汇滨江二手价格的基本盘趋于稳定。

资料显示，目前徐汇滨江板块内建面约100平方米及以下的小户型二手房挂牌均价就已经达到约16.2万元/平方米，而建面约180平方米大户型改善房源的挂牌均价则能达到约18.8万元/平方米。

以中海项目旁云锦东方来举例，该项目180平方米及以上的户型挂牌均价约达到19.56万元/平方米；临近的尚海湾豪庭项目100平方米左右户型最新挂牌价格也达到17.58万元/平方米。如此对比，中海领邸新房价格处于中间段位。

徐汇滨江板块部分二手房住宅项目挂牌均价

数据来源：观点指数

此外，在徐汇滨江这片豪宅板块中，中海领邸即将认筹的改善大户型相比小户型更具吸引力。但从项目区位来看，中海领邸并不属于直面江面的住宅项目，其位于云锦东方项目、西岸传媒港建筑后排位置，经观点新媒体通过高德地图测算，项目直线距黄浦江约1.5公里。

事实上，徐汇滨江板块除去中海项目以外，同时还有中能建项目和启元项目待售，而前两个项目的均价，比起启元要低不少，中能建项目联动价14.3万元/平方米，预计2024年4季度或更晚入市；后者则临一线滨江江景，具备严苛的资金审核条件，联动价14.5万元/平方米，均价达到17.8万元/平方米，于2024年4月入市售罄。

待中海领邸玖序、中海领邸玖章6月底入市后，徐汇滨江也将迎来新一批改善型客户购房大潮。

乘着上海购房新政的东风，中海于沪上的住宅项目动态接连不断，除徐汇滨江项目外，2024年4月，中海·恒昌玖里项目规划设计方案公示，项目计划建设容积率1.27、以2-3层低密度洋房和别墅为主的住宅产品，占地面积约4.37万平方米，总建筑面积约13.69万平方米，与此前2022年的公示相比，规划变动不大，仅建筑面积略有调整。

资料显示，中海·恒昌玖里项目位于上海市中心的黄浦新天地板块，西接衡复，东临外滩，周边地铁8、9、10、13号线四轨交汇，为上海核心繁华区域。

值得注意的是，中海·恒昌玖里与另外一宗项目顺昌玖里相连，后者高层产品于2024年3月售罄，以196.5亿元的销售额刷新全国房地产单日销售纪录。该项目共有512套房源，吸引了736组认筹，认筹率高达143.8%，项目备案均价达到17.2万元/平方米。