北京海淀“巨无霸”地块入市，溢价率最高可达20%

时隔八日，北京海淀又迎一宗宅地出让。6月4日，海淀区西北旺镇永丰产业基地地块，由北京海开控股（集团）股份有限公司（以下简称“海开”）以79.17亿元竞得。值得一提的是，该地块土拍结构有所调整，溢价率打破15%上限，同时设定了溢价率分段指导价。如果溢价率低于15%，项目销售指导价格为9.3万元/平方米，若触及地价上限，溢价率最高可达20%，销售指导价格则调整为9.6万元/平方米。

销售指导价达到9万元+

海淀区西北旺镇永丰产业基地地块线上共4次报价，最高报价为79.17亿元。最终该地块未形成现场竞价，海开以79.17亿元成交，溢价率1.5%，综合楼面价3.56万元/平方米，销售指导价9.3万元/平方米。

据悉，该宗地块位于海淀区西北旺镇，用地性质为二类城镇住宅用地、商业服务业用地/地面公共交通场站用地，土地面积约为8.95万平方米，建筑控制规模不超过22.24万平方米。其中的0058、0072地块为商品住宅用地，占地面积约4.48万平方米，建筑规模约9.86万平方米；0055、0064地块为商服配套用地，占地面积约4.47万平方米，建筑规模约12.38万平方米。

从近两年一线城市土拍市场来看，超过30亿元的地块交易总体数量不多，此次地块总价则超过79亿元。易居研究院研究总监严跃进表示，“此次海淀土地交易，再次说明优质地块依然有房企青睐，也说明一些国资背景的房企拿地实力较强”。

海淀区西北旺镇永丰产业基地地块所处的地理位置，也是此次能竞拍出高价位的原因之一。从地图上看，此次地块紧邻地铁16号线永丰南站，向中关村(000931)地区及主城核心区通勤十分便利。地块周边配套成熟，永丰路东侧即永旺超市，乘坐一站地铁即可抵达西北旺万象汇。同时，地块临近永丰产业基地、中关村软件园、航天软件园等众多研发基地，大量高新技术企业坐落于此。

北京商报记者观察到，位于海淀区西北旺镇永丰产业基地地块周边的新楼盘，如中海富华里、幸福里润园、栖海澐颂等新房价格为网签均价约为8.28万元，二手房的价格除首创天阅西山楼盘均价在10万元以外，海淀幸福里、冠城大通(600067)百旺府楼盘均价约为8.13万元。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，“当前该区域缺少优质的商品住宅项目，本次海淀区西北旺镇永丰产业基地地块的推出，将更好地满足该地区工作人群对优质住房的新期待”。

北京土拍新规则

近期北京土拍规则也有所调整，溢价率有一定幅度的上调。此次海淀区西北旺镇永丰产业基地地块起始价78亿元，设定的土地合理上限价格93.6亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场摇号方式确定竞得人。该地块的溢价率最高提至20%，突破了此前15%的惯例。

值得一提的是，5月29日，东城区金鱼池地块同样采用溢价率分段指导价的方式进行拍卖，并将溢价率上限调高到25%。溢价率低于15%，住宅指导价为13.9万元/平方米，溢价率高于15%低于20%，指导价设定在14.3万元/平方米，如果溢价率高于20%，指导价则达到15.1万元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅对北京商报记者表示，“这样既能让北京优质的地块拍到合理的价格，也能卖到真实的市场价值，让开发商有机会在产品打造上进行更大的投入，带来更惊艳的产品，符合高价格、高价值、高品质相契合的市场需求”。

对于溢价率的变化及指导价调控的变化，严跃进进一步分析表示，“土地市场总体上给予了积极的支持。包括此前上海也提出房价地价联动的机制等，都是对此类区域的土地投资市场持看好的态度。预计后续一线城市土地投资市场还会有新的支持政策创新点，是各类企业需要积极关注的领域”。

优质地块供应增加

北京“430”政策发布后，在限购政策上有所“松绑”，市场表现活跃。北京商报记者走访了解到，不少五环外的新盘咨询量和到访量均呈现出显著增长趋势。其中，一些热门楼盘的电话咨询量出现翻倍增长，现场到访量也有40%的增加。

优质地块供应，叠加政策和市场多重利好，一系列具体的政策措施和明确的政策导向，为房企提供了资金、信心、环境等多方面的支持，无疑提振了房企信心。

对此，严跃进表示，“此类地块也进一步说明，各地供地总体是以优质土地供应为导向。换言之，一些房企近期对于一线城市的土地投资可以加大，尤其是一些资金状况不错的房企，有捡漏的机会”。

从今年供应的土地来看，还有很多是处在区位好的地段，例如朝阳区的永安里、松榆里，丰台丽泽周边也推出了一些优质地块。郭毅对此表示，“未来在地块供应方面，可能会有更多优质核心地块结合实际市场价值，采用弹性的溢价率和指导价”。

北京商报记者 王寅浩 李晗