楼市调查 | 深圳再现验资看房 中海深超总豪宅的市场风向

观点网 与近来晴天寥寥的天气不同，深圳楼市表现看起来是平稳且明朗的。

短短一个月内，下调个人公积金贷款利率、下调首付款比例、推出二手房免费“带押过户”服务，利好政策频频推出，楼市正在持续升温。

时间走到2024年的中场时间点，政策春风带来的回暖迹象也越发明显，再加上3月深圳半岛城邦4套法拍房带起一波关注热潮，豪宅市场首先按下了复苏加速键。

政策端不断刺激，需求端观望情绪降低，供给端自然也要蓄力抓住机会。

6月6日，深圳湾超总的中海深湾玖序花园正式开放样板供客户参观，带着196-252-328平方米大平层住宅的户型和1000万验资看房的要求，正在豪宅赛道上跑步前进。

超级豪宅

据公开信息，中海深湾玖序花园位于南山区深超总片区，曾用名为深湾胤府，在5月8日传出消息更名为深湾玖序花园，宣布加入中海成绩斐然的“玖系”豪宅大家庭，预计最快于6月底入市。

作为中海在深圳的首个“玖系”作品，关键词是高端。

项目建设上，深湾玖序花园户型面积段设计为196-252-328平方米的3-4房和400-600平方米的顶层复式，主要打造大户型社区。

本次首推的293套住宅是2栋A、B、C座，面积区间为196-252-328平方米的大平层住宅产品和少量437-555平方米顶复产品，各楼栋梯户比分别为4梯3户、4梯2户、3梯2户。

5月30日，项目调整了总平面图，总户数由991户调整为1015户，户型套内建筑面积小于90平方米的户数由296户调整为344户，全年期自持租赁住房户数由476户调整为500户，市场预估将会做成高端总裁公寓。

从拿地到如今临近入市，从地块区位优势到大户型社区建设规划，深湾玖序花园一直处于市场关注的聚光灯下。

2023年6月，华润+建发、中海、保利发展、招商+华发、中铁建、越秀报名参加该项目地块的拍卖，39轮报价后便到封顶价价125.32亿元。最后，在全年期自持租赁住房建筑面积竞价阶段，中海在112轮报价中胜出。

根据深圳深圳公共资源交易中心的要求，深湾玖序花园的毛胚限价为不高于13.33万元/平方米，已打破近两年深圳新盘住宅的最高备案均价——13.2万元/平方米的华润城润玺二期。

据市场消息，深湾玖序花园还将额外再加收装修费约1.2万元/平方米。

据观点新媒体了解，深湾玖序花园项目是深超总片区近22年来唯一一块住宅用地，片区内上一块宅地项目，还要追溯到“地王鼻祖”的红树西岸和中信红树湾。

项目地块位于南山区沙河街道，距离深圳地铁2号线红树湾站仅约200米，左揽万科臻湾汇、右邻中信红树湾，还有深湾汇云中心等总部大楼聚集。此外，项目毗邻国际红树林中心，距离欢乐海岸、华侨城湿地公园、世界之窗与深圳湾公园不超过两公里。

刷新最高毛坯限价是深湾玖序花园的第一个突破，深圳取消“9070”政策又为项目的销售成绩增添了第二层市场期待。

“9070”政策自2006年开始执行，规定90平方米以下住房面积须占70%以上，旨在调整房产供应结构，确保住宅合理性。

今年3月26日，出台18年之久的“9070”政策正式宣告废止。有观点认为，这是大户型豪宅成为趋势的市场信号，鼓励开发商打造满足高端市场需求的产品。

不论从哪方面看，深湾玖序花园都是中海一次重要机会，也为当下深圳楼市活力打下一针检测试剂。

验资千万

深湾玖序花园还有两个关注点。

第一个是优越的区位条件，第二个是重拾了近两年因楼市遇冷而消失的“验资看房”。

深湾玖序花园此次开放的252平方米与328平方米样板间，设在项目对街的神州数码(000034)大厦，由CCD和HBA设计事务所担当设计，预约参观样板间则需验资1000万。

据统计资料，深圳上一次千万级别的验资看房还是2022年福田中心的岗厦天元花园。同样验资1000万，当时推售159套住宅产品，预售备案均价约为11.67万/平方米，最终共有267批客户入围，中签率约60%。

而深圳验资看房自2013年深圳湾1号的500万开始，在楼市最红火的时期，验资门槛一度来到了3000万，甚至被调侃“3000万只是看房不是买房”。

但随着近年来房地产行业进入调整期，楼市慢慢降温，不少豪宅验资看房的标准从百万降到几十万，甚至默默取消验资门槛。

不过，高标准的验资门槛还是要看上海。

今年1月，处于黄金地段的上海虹口北外滩豪宅新湖·外滩元开放看房，需要提前预约的同时还要求验资1亿元，一举刷新内地验资看房纪录。

与深圳不同的是，开年以来上海豪宅楼市一直如火如荼地开展着交易，在一片低于预期的“小阳春”中上演了一场风景独好的独角戏。

讲到上半年的豪宅市场，就不得不提起中海深湾玖序花园在上海的“玖”系兄弟——中海·顺昌玖里。3月28日，顺昌玖里开盘选房，以98.5%去化率与196.5亿元的销售金额，创下国内楼市开盘销售新纪录。

据统计数据，2024年前4月，上海单价超10万元/平高端住宅共成交46.76万平方米，成交占比高达24%，尤其是单价15万+顶豪产品，成交占比高达15%。

但豪宅销售情况并不能完全体现整体楼市活跃程度，宏观经济与市场景气程度才是关键。

深圳5月无豪宅项目获批，仅有一个天宸项目入市，全月一手豪宅共成交296套，环比上升10%；成交面积4.43万平方米，环比上升8.7%，成交均价98178元/平方米，环比上升3.3%。

新房方面，深圳5月成交2375套，环比下降16.0%，同比下降29.9%，其中新房住宅成交2009套，环比下降14.7%，同比下降了27.9%。二手房方面，全市共录得4871套，环比下降1.4%，同比增长35.2%。

据深房中协统计，5月成交的2009套新房住宅中，90平方米以下产品成交805套，占全市总量40.07%；90-144平方米改善型产品成交1121套，占总量55.80%；144平方米以上产品成交83套，占总量4.13%。

改善型顾客仍旧是主力购房人群。

回到深湾玖序花园项目，优越的区位因素叠加深圳豪宅供不应求的行情，可能才是引起强烈关注的主要原因。

虽然5月成交数据较3月、4月相比有所下降，但与去年同期相比仍处于相对高位水平，深圳整体楼市具备回暖迹象。再者，5月利好政策相继出台，市场尚需时间进行响应。

此外，与深湾玖序花园项目位处同一板块的另一顶豪项目深业世纪山谷二期预计于下半年入市。市场回暖对于豪宅成交量上升能够有多少助力，以及豪宅行情火热对于整体楼市能有多少推动作用，还有待观察。