沪上长宁青溪名邸拟入市背后 上海城投布局加速

观点网 即将入市的上海2024年第八批次新盘中，出现一抹熟悉身影。

6月17日，上海第八批次待入市新盘房源出炉，除讨论浓度较高的黄埔、静安及浦东区域板块项目外，鲜有新盘进场的长宁西郊也上架了一个新项目--青溪名邸。

引发关注的要点不只聚焦项目罕见地落在长宁区域，其高达16.3万元/平方米的联动价格在这一批新盘中同样相当注目。资料显示，项目内房源主要包括建面约170平、340平、430平及690平米的洋房平层加别墅户型，预计将于2024年6月底入市。

长宁项目久违入市

据了解，长宁区为上海老中心城区，新房供应确实不多见。自2021年至2024年，该区域仅供应过“愚园名邸”这一个新盘项目，且在供应期间，有市场声音侧面反映该项目虽交通、医疗、教育环境优越，但居住氛围不佳。

为此，观点新媒体查阅了2021年愚园名邸入市时新盘供应的具体数据，项目推出了154套建面约93-177平1-4房，以及23套约166-279平复式房源。“如果选择长宁，建议去看看项目周边二手房，也不乏性价比较高的产品，稀缺当然是市场的主旋律。”彼时有不少当地中介如此评价。

但也正因稀缺二字的因素，愚园名邸入市一年后，上海城投旗下城投控股(600649)全资子公司城投置地在上海2022年二批次土拍中押注长宁区，以溢价27.63亿元摘得上海市长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块，打败了招商+南昌公用联合体、保利发展、中华企业(600675)、新城控股(601155)、新长宁等5位竞买人。

该地块房地联动价16.3万元/平米则刷新了彼时上海土地市场限价的最高纪录，和2021年新天地板块豪宅项目翠湖天地持平。

具体来看，新泾镇232街坊17/1丘77-01地块位于上海市长宁区新泾镇板块，地处西郊住宅区，东至夏都花园，西至剑河路，南至夏都花园，北至青溪路，土地出让面积2.3万平米，计容面积2.76万平米。

与愚园名邸项目地理位置不同，上海城投拿下的地块处在上海市低密度住宅的核心区，周边住宅地块基本开发为低密度高端住宅项目，例如西郊顶豪产品檀宫、清溪花园、夏都花园，温莎豪园等独栋别墅小区及服务式出租项目，居住氛围更加成熟优质。

因此，买下地块后，上海城投便将项目定位为洋房别墅类产品，共设计68套房源。值得一提的是，项目1号楼为保障房，2-10号楼才为洋房及别墅。按照项目联动价16.3万元/平米来看，项目门槛达到2700万元,而别墅单价或将超过25万元/平米。

从区域角度分析，上海城投拿下这宗顶豪产品环绕的地块，应是为了其在地产中高端市场发力作准备。2022年年报中，上海城投就提出要从置地集团入手，提升市场化程度，积极参与中高端商品房市场竞争，增强应对市场周期波动的能力；2024年年报里，其再次重点指出聚焦中高端住宅以及保障性租赁住房项目。

由此看来，青溪名邸项目将保障房项目、洋房平层及别墅产品整合在一个项目中，既能够为上海城投链接高端市场打下基础，也为其后期扩充保障房REIT资产保驾护航。

上海城投投资策略

关于保障房REIT，上海城投已经有成功例子。

2024年1月，国泰君安(601211)城投宽庭保租房REIT在上交所举行上市仪式。上海城投(集团)有限公司作为发起人，上海城投房屋租赁有限公司为原始权益人，运营管理机构为上海城投置业经营管理有限公司。项目募集规模30.5亿元，为目前市场上发行规模最大保租房REITs项目，也是长三角区域企业首单保租房REITs项目。

项目底层基础设施资产江湾社区和光华社区，总建筑面积16.94万平米，项目估值30.53亿元，平均出租率93%，2024年度的现金分派率预测值为4.28%，合计为市场供应近3000套租赁住房。

事实上自2018年以来，上海城投一直在推进保障性租赁住房项目的扩张发展，打造了“城投宽庭”品牌。截至2023年底，其合计持有、运营逾17000套租赁住房资产，建筑面积近100万平米。2024年6月，城投宽庭位于闵行区的九星住宅社区也迎来开业，租赁住宅总面积达到5.9万平米，共供应可租赁房源 1230套。

关注保障房项目之外，上海城投在沪内沪外的投资脚步也逐渐放宽，从其近年的投资路径来看，上海城投合计拿下了金山、杨浦、虹口等4宗上海地块，还与合作方黄山城投联合拿下了安徽黄山市高铁新城项目地块。

2018年10月，由黄山城投集团富徽公司与上海城投置地合资成立的黄山山海置业有限公司合作竞得位于安徽省黄山市经开区的高铁A-1（1814号）地块（国有建设用地使用权），将建设大型城市综合体，总价2.32亿元。值得注意的是，黄山高铁新城项目是上海城投首次在上海之外的城市进行投资，目前，其于该项目的权益占比为70%。

在沪内，上海城投投资脚步则走遍各个区域。2021年11月，上海城投子公司上海城展置业有限公司与上海市金山区规划和自然资源局签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》，拿下金山区朱泾镇JSS2-0201单元B02a-01、B02b-01地块，宗地用途为普通商品房，出让价款12.26亿元。不过截至目前，该地块还处于待开发状态。

另于2023年12月的上海四批次首轮8宗宅地出让中，上海城投集团摇中杨浦区平凉社区02F1-01地块（大桥街道94街坊），该地块在经过29轮激烈报价后，达到最高限价12.63亿元，楼面价7.68万元/平米，溢价率9.72%。

截至2023年年底，上海城投在建项目总规模约 120 万平米，实现新开工约 27万平米，竣工约 37万平米，长宁、朱家角二期项目开工，光华、浦江、临港、张江社区建成交付；2023年内，上海城投操盘的虹盛里、高阳里、汇樾庭新盘完成上市销售。

而来到2024年，上海城投则要重点完成高阳里、露香园二期 D1 地块、徐汇 康健、九星 05-08 保障房等项目的交付。此外，还要围绕即将入市的青溪名邸等项目，推进销售准备工作落地。

观点新媒体注意到，除长宁西郊青溪名邸项目准备入市之外，上海城投位于青浦区域的朱家角二期项目已经处于在建状态，预计将在年内推进销售准备工作。