观点与陈志超面对面：铁狮门在中国 | 博鳌新力量

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

观点网 纽约洛克菲勒中心和凯旋中心、柏林索尼中心、法兰克福的陶努斯大厦……你可能不知道铁狮门，但会被它缔造的这些极富盛名的地标建筑震撼到。

这是一家百年企业，发展历程最早可以追溯到1898年，并逐渐发展成为世界一流的地产业主、开发商、运营商及基金管理公司，更被多家头部房企称为学习榜样。

那么，这是一家怎样的企业？带着这个疑惑，我们与铁狮门中国区首席执行官陈志超展开了接近两小时的交流。

他于2010年11月加入铁狮门，已陪伴这家企业历经近15年风雨历程。

履职铁狮门前，陈志超曾先后供职于世邦魏理仕全球投资集团、雷曼兄弟和普衡律师事务所，这让他拥有资本市场融资、资产并购和基金资产组合管理等方面的丰富经验，也让他具备掌控一家大型企业的能力。

法律出身的陈志超细致又严谨，2021年初获任铁狮门中国区首席执行官一职，全面负责铁狮门中国地区业务，领导团队进一步开拓市场，推进公司实现在中国的可持续发展战略。

“铁狮门可以追溯到1898年，已经走过100多年历史，在中国的业务也是按百年计划来打造，这是我们的愿景。”

铁狮门很低调，陈志超用一个又一个关键词，给我们讲述了一个较为完整的、生动多彩的百年企业的模样。

周期的节奏

百年历史积淀的企业，意味着它会用一个更长期的视角去看待变化。自2006年至今，铁狮门进入中国市场已接近20年。

基于长期发展思路，站在目前这一时点，铁狮门仍看好在华投资。陈志超表示，铁狮门总部给我们的要求，是立足于在中国的长期发展。

房地产具有周期性，所以目前的境况在他看来其实是个常态。一百多年的时间会经历多次周期凉热，见证多个经济危机并化危为机的铁狮门，早已有自己的一套章法。

“我们始终认为房地产是有波段的，只是在过去改革开放40年，中国房地产一路长歌，大家以为这是一个常态，但并不是。”

房地产的周期在海外已被多次印证，铁狮门并不陌生。陈志超告诉我们，在周期中需要相应做出改变，企业需要利用周期底部进行投资，周期顶部进行资产出售，重新回到底部的时候，恰恰又是一个收购的好时间。

周期中的改变是多方面的，体现在投资策略上，进入中国至今，从城市综合体开发为主到存量资产改造、再到进入长租公寓和生命科学领域，铁狮门不断适时做出调整改变。

这种变化一方面会适配中国经济的发展方向，另一方面亦结合全球投资房地产策略改变。陈志超认为，目前中国房地产发生了一个深层次变化，也就是资产估值从简单每平方米的单价，转向未来会产出多少租金收益，也就是项目的现金流决定了未来的资产估值。

在投资策略上，铁狮门在华投资并非仅由总部决定，而是由中国团队根据市场情况提出策略，再上报得到总部认可。陈志超介绍，得益于铁狮门井字型的管理结构，这种矩阵管理保证了充分的透明度，不存在汇报死角。

周期中的低买高卖往往知易行难，近些年来在一众境外投资机构纷纷抛售资产的大潮中，铁狮门反而脱颖而出，拿了不少项目。

2023年，铁狮门宣布与辉盛国际成立合资公司，收购深圳市深润大厦的长租公寓部分；同年，铁狮门在华开启首个Breakthrough生命科学园区，这个位于上海张江的生命科学园区建筑面积约15万平米，设有现代化共享实验室、会议空间、一流的基础设施，以及全新的商业配套。

2024年4月，铁狮门宣布收购上海五角场核心区20层高的酒店项目，改造成约300个单元的全新长租公寓。

为投资者创造卓越回报

铁狮门加码的长租类资产，是这两年的热门赛道。我们问，是否长租是目前为数不多可投资的类别？

从实际来看，租赁越来越被年轻人接受和青睐，但从投资的角度，陈志超的回答有些出人意料：“长租公寓作为一个产业，永远都可以做，重点要看进入时间节点，这决定能不能盈利。”

“不考虑收购价格，肯定会失败的。”从某种选择上，投资是一个注重节制的行当。多年来，铁狮门保持着一贯的逻辑、克制的投资和稳定的收益。

以最近投资的长租公寓为例，陈志超认为重点在于较低的收购价格，因为“如果价格太高，之后的回报就会差。长租公寓在今天可做，是因为之前并购成本太高”。

在这个逻辑里，如今市场下行导致出现大量不良和压力资产，铁狮门通过低价收购改造，才能算得过账。

“如果是10年前的价格，铁狮门就不会考虑投资长租公寓。”在合适的时间节点收购合理的资产，再通过优秀的资产管理能力，才能够达到期望的收益水平。据陈志超透露，铁狮门的目标是为投资人创造卓越的回报。

并且，铁狮门对长租资产的选址也很严苛，目前只考虑北京、上海、深圳三个城市。

因为铁狮门长租公寓定位中高端，所以需要找到人口持续导入、流动人口较多且有中高端需求的市场。在他们看来，在合适的时间和地点，才能做好这个赛道。

当然，这也导致过去很长一段时间这种理性不被理解。在地产发展的黄金年代，与动辄数千亿规模相比，铁狮门常被同行认为过于保守：“你们100年的公司发展太慢了”。

陈志超只能笑笑：“这些年来确实有很多人都这么对我们说。”

在疯狂的时候保持清醒是一件很难的事，铁狮门的稳健体现在评估风险回报的方式。逻辑也很简单——追求合理利润，而不是超额利润。

“我们只做我们认为可做的项目，铁狮门要求每个项目都要取得成功，我们需要在合适的杠杆，合适的风险情况下确保项目成功。”

铁狮门对规模甚至没有要求，在他们看来，单纯的销售扩张意义不大，如果项目不成功，这种销售额甚至被认为是无意义的。

“如果有千亿销售额，但不考虑投资回报，对我们来说也没有意义。”并且这种高杠杆的发展方式，在周期面前往往会败下阵来。

这也与发展模式密不可分——作为一家全产业运营商，铁狮门将自己定位为房地产开发商、业主、运营商和资产管理人四位一体的公司，“从基金募资、开发、管理、退出都是我们自己做，工作更复杂，风控更严格，也意味着项目承受风险的能力会更强。”

据了解，铁狮门入华早期还是以美元基金形式投资中国项目，2011年在陈志超的带领下成立了第一支人民币基金。铁狮门也是第一个在中国设立人民币房地产基金的美国地产公司。目前，铁狮门中国股权资本募资规模已达到160亿元，并购资本达到170亿元。

我们了解到，陈志超曾担任铁狮门中国区首席投资官，负责资本市场融资、项目并购、和基金管理等方面工作。

铁狮门给他的第一个挑战，便是创立人民币基金平台，出身律师、转型投行再从事股权投资的陈志超被认为是推进这项工作的合适人选。

他感叹学法律给了自己很多助益，让他有清晰的目标并具有极强的执行力：“学法律的好处就在于想要做成一件事，会明确看到这条路应该怎么走，哪些是关键节点，所以团队在做的时候会很清晰。很多事情没有执行力，天天空谈，最后是做不成的。”

可持续发展

铁狮门不仅注重建筑本身，更关注每天在此工作生活的人们。

我们注意到，在进入大堂，听到的音乐，舒缓具有节奏感，这些歌单由一位铁狮门英国的同事专门负责选曲。

“这些歌要让你开开心心来上班，享受工作与生活。”这是铁狮门管理与服务的其中一个切面。

在铁狮门，从设计到服务，都希望提供一种以人为中心的感觉。比如，在铁狮门的办公场所，会配备ZO Clubhouse，给租户提供一个放松和交流的场所。“ZO服务平台增加了我们的租户粘性，让大家切身享受到了增值的办公服务。”

作为一家美资公司，铁狮门同样重视可持续发展。ESG即环境（Environmental）、社会（Social）和治理（Governance），分别从环境、社会以及公司治理角度，来衡量企业发展的可持续性。

具体来看，铁狮门包括纽约的洛克菲勒中心、凯旋中心、旧金山的米拉大厦等都通过节能改造、能源管理、雨水收集、中水灌溉等行动推进ESG实践。

在中国，铁狮门则会通过在资产组合内布局绿色认证，采用可再生能源、绿色环保技术、智能化升级的方式提升可持续性管理效率，同时通过社区活动、公益活动发挥企业的社会责任感。这体现了铁狮门的绿色可持续发展理念，也是一家国际公司的倡导和责任感。

在中国，铁狮门尤为关注与合作伙伴的共赢。“这包括我们的租户、终端使用者、投资人和项目并投的投资方。”陈志超说，铁狮门在建立伙伴关系的时候，一定会明确双方权利和义务，大家发挥众长。

我们采访所在的晶耀前滩，便是铁狮门与陆家嘴(600663)集团联手打造的一个集购物中心、超甲级办公楼、高端住宅区于一体的城市综合体项目。

在一个多小时的交流中，陈志超的状态始终轻松自在。他数次强调铁狮门的长期战略，还计划在周期底部找到更多的投资机会，以实现长期发展。

目前，铁狮门业务范围遍及美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲约35个主要市场。投资组合涵盖住宅、长租公寓、高端办公和商业空间、工业物流、地产科技以及综合体项目。

值得关注的是，铁狮门还通过Breakthrough Properties合资企业，致力于打造世界一流的生命科学园区，目前已在美国、欧洲建设了14个生命科学实验室项目。铁狮门在上海张江的生命科学园区项目也将于2024年落地。

截至目前，铁狮门公司已收购、开发和运营了约556处物业，总面积达2090万平方米，总价值超过1280亿美元。

以下为观点新媒体与铁狮门中国区首席执行官陈志超的采访实录（部分）：

观点新媒体：中美竞争和中国经济转型大背景下，铁狮门有怎样的发展策略？

陈志超：切身感受的角度，目前中国经济整体处于关键的调整期。

在这种环境下，第一，铁狮门立足于中国长期发展，并不会觉得经济一旦偏凉，就失去信心，我们希望在中国的业务按百年计划来打造。

第二，房地产本身是有周期的，铁狮门在过去的100多年，经历了无数个经济危机。房地产周期中间，更多的是要利用周期底部进行投资，顶部进行资产出售，重新回到底部的时候，恰恰又是一个收购的好时间。

我们始终认为，房地产是有波段的，只是在过去的改革开放40年，中国房地产没有碰到过，一路长歌，大家以为是一个常态，但并不是。

房地产就是有周期的，在周期背景下我们都在做改变。

观点新媒体：铁狮门是如何做出改变的？

陈志超：这些改变其实是多方面的。

投资策略方面，铁狮门2006年进入中国，我们发现中国缺乏顶级的、优秀的城市综合体，所以专注于城市综合体的开发。接下来转型到存量资产，以存量为主进行开发改造，然后又转型长租公寓、生命科学园区领域等，我们还会收购新的长租公寓项目。

十几年的投资里，铁狮门始终根据市场和全球投资策略的变化，因地制宜、因时而动的调整在中国的投资方向。同时，全球经济也反映到了中国投资策略的改革，它是双向的。

我们会定期与美国总部沟通我们的年度投资策略。但是基于整个中国经济的现状、市场发展的情况，我们会随时做出一些改变。

观点新媒体：铁狮门是一家怎样的公司？

陈志超：我们定位为全球卓越的资产管理人、开发商、运营商和业主。

资产管理人对应了铁狮门大部分投资都以基金为主导来进行，这种情况下最重要的是为投资者创造卓越的回报。

大的宏观背景之下，铁狮门怎么样克服危机，或者说利用危机，再进一步发展？

多元化是我们应对挑战的重要方法。

铁狮门在美国，开始是开发商，然后进入城市更新、长租公寓还有工业地产，以及布局生命科学领域，成立了Breakthrough这个平台。到今天，铁狮门在美国和欧洲已经建设了14个生命科学园区。

在中国，不管是进军长租公寓还是布局生命科学园区，都是在铁狮门全球战略发展的转型之下，根据中国特殊国情和房地产节点做出的判断，然后制定了中国的投资策略。

观点新媒体：铁狮门如何看长租公寓？

陈志超：长租公寓可做，但并不意味着你能挣钱。

作为一个产业来说，长租公寓永远都可以做，只是说在什么样的节点去做。目前阶段恰恰是中国处于房地产下行周期，如果我们能够买到合适的物业或者土地，就可以做长租公寓。

长租公寓在今天可做，是因为之前并购成本太高了。现在由于整个市场出现了重大调整，我们可以购买相对比较便宜的不良或者是压力资产，通过优秀的资产管理，能够在财务上算得过账。进入价格是要有竞争力的，这才是我们的重点。

观点新媒体：定位的中高端市场情况如何？

陈志超：目前我们只做北上深三个城市。

第一是人口持续导入的城市，第二是流动人口比较多的城市，第三是年轻人比较多的城市，才会去做。我们定位中高端，一个是铁狮门品牌的号召力，第二是充分利用铁狮门现有的资源，包括资产管理等能力赋能。

我们的中高端是服务于中产阶级的中高端，更好的服务、设计以及居住体验。这部分人其实对品质生活总是有追求的。

我们已经在深圳和上海投资了650套左右的长租公寓，未来可能想要做到2000套。

观点新媒体：铁狮门在过去地产发展的黄金年代很稳健。

陈志超：铁狮门更多追求的是合理利润，不是超额利润。

对于企业来说，我们的逻辑很简单，比如说住宅开发，我们只要在土地成本的基础上加上合理利润，就能出售了。

观点新媒体：铁狮门在中国有很多合作伙伴，在这方面是如何考虑的？

陈志超：铁狮门很关注合作伙伴，我们始终致力于为合作伙伴创造价值。比如我们为耐克在新江湾的尚浦领世量身定制了其大中华区总部，还有抖音区域总部等等。

我们有四类合作伙伴，第一就是我们的租户，需要我们全力以赴做好服务；第二是我们的终端使用者，包含了抖音、前程无忧、西部证券(002673)这些。第三是我们的投资人，比如险资、信托等为代表的投资人，我们需要为投资者创造卓越的回报；第四就是项目并投的投资方，我们在项目运营中始终保持透明度，并极尽所能为他们创造价值和利润。