央行货币政策执行报告谈金融支持住房租赁业：租金是影响住房价值的核心变量

每经记者 张寿林 每经编辑 马子卿

8月9日，中国人民银行（以下简称央行）发布《2024年第二季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）。

《报告》指出，稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。合理把握信贷与债券两个最大融资市场的关系，引导信贷合理增长、均衡投放，保持流动性合理充裕，保持社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。

《报告》指出，央行更加注重引导信贷结构调整优化，先后设立5000亿元科技创新和技术改造再贷款、3000亿元保障性住房再贷款；推出房地产支持政策组合，扩大碳减排支持工具支持对象范围，落实好存续的各类结构性货币政策工具。

总体看，重点领域贷款保持较快增长。6月末普惠小微贷款和制造业中长期贷款同比分别增长16.9%和18.1%，绿色贷款同比增长28.5%，均超过全部贷款增速。

一位业内专家指出，央行抓住了住房租赁产业这一关键点。《报告》通过专栏阐释了金融支持住房租赁产业的必要性和可行性，有利于兼顾当前与长远。

从短期看，当前房地产市场也处在调整的特殊时期，很多新房卖不出去、二手房产空置，加大对住房租赁产业的支持，有助于盘活存量去库存，平衡房地产市场供求，稳定预期。

从长远看，总量上我国已“不缺房”，但结构上还有调整空间，新市民、青年人想租“好房子”；坚持租售并举，支持越来越多的住房租赁优质企业进入市场，发展住房租赁产业，这些都是未来房地产新模式的重要方向。

《报告》强调，租金是影响住房价值的核心变量。住房的价值主要来源于未来房租折现，其决定了房产的底价和基础。市场经常提到的“租售比”指标，近年来总体回升，未来租金增长的影响也会逐步显现。

有市场人士分析指出，对于给定的购房成本，租售比与未来租金增长率加总，才能反映租赁住房总的收益率，目前很多城市和租赁需求比较旺的地区都达到了3%以上，高于多数资产回报率。从国际比较看，剔除房产税后的可比口径下，美、日租售比都在4%以上，英国也在3.5%左右。随着国内住房市场深度发展及居住观念更为多元化，租房的选择也会增多，我国租房收益率还有提高空间。

《报告》认为，目前我国住房租赁业务仍处于起步阶段，市场发展模式还在探索阶段。央行及时推出保障性住房再贷款新工具，支持企业批量收购存量住房用作保障性住房，能比较快地形成规模效应，同时多地也在财税、土地、配套设施等方面提供政策支持，这些都能起到降低企业成本、增强产业商业可持续性的作用。

有了这些金融和地方财政政策的支持，未来随着住房租赁企业经营能力提升和市场商业化有效运转，住房租赁市场将迎来更广阔空间，长期看也能促进房地产业发展模式有序转型。

此外，《报告》还提出，把维护价格稳定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量，加强政策协调配合，保持物价在合理水平。