项目观察｜认购客户太少取消摇号、去化不利被迫“上渠道”：时隔一年，陆家嘴集团浦东项目从火热到遇冷

上海远郊又有楼盘因为认购人数不足，取消公证摇号开盘活动。

近日，陆家嘴(600663)集团在浦东新区川沙镇的锦绣云澜项目第四次加推192套房源，然而直到认购期结束，因登记认购的客户组数较少，公司方面决定不采取公证摇号，调整为按照认购先后次序安排选房。

锦绣云澜首次开盘曾创造出157%的高认购率，可一年过去，远郊市场回调，项目认购情况急剧下滑。

公开数据显示，今年4月，陆家嘴锦绣云澜第三次加推135套房源，实际仅36组购房者有意向。

截至8月9日，该项目已售套数591套，去化率约55.5%。

《每日经济新闻》记者在采访中了解到，在川沙板块，与陆家嘴锦绣云澜仅一河之隔的华润观宸润府，也出现了因登记认购的客户组数较少而取消摇号开盘的情况。不过，从销售量来看，后者较晚入市却已接近清盘。

对于销售存在差距的原因，陆家嘴锦绣云澜售楼部一位人士表示，竞品在入市时全程引进中介渠道帮忙推广，而公司项目前三批次房源只依靠自销团队，近期推出第四批房源后开启了渠道分销模式，希望达到快速去化目的。

去化不佳，“上渠道”

陆家嘴锦绣云澜位于浦东新区川沙板块，是上海外环线以外的在售新盘之一。7月21日，该项目加推第四批次房源，共计192套，均价6.53万元/平方米，户型面积为98~168平方米。

这是陆家嘴集团锦绣系住宅产品之一，在集团住宅业务中有着较为重要的意义。据陆家嘴（SH600663，股价8.78元，市值442.09亿元）公告，去年公司的房产销售现金流入合计172.85亿元，主要来自锦绣云澜项目和世纪前滩项目。

2022年7月，陆家嘴集团以总价约47.7亿元竞得浦东新区川沙新镇城南社区PDP0-0706单元C06-03地块，楼板价3.75万元/平方米，房地联动价6.4万元/平方米，规划打造14栋17层住宅、2栋16层住宅、1栋18层保障房和部分配套用房。其中，住宅总房源数为1064套。

此次是锦绣云澜项目最后一批次加推，陆家嘴集团拿出了小区中较佳位置的房源。而且，由于拿地时间较早，锦绣云澜基本已结束建筑主体施工，属于准现房项目。

不过，在正式开盘之前，陆家嘴集团旗下上海佳川置业有限公司发布公告，锦绣云澜项目在认购的5天时间里，因登记认购的客户组数较少，经上海市浦东新区建交委同意，不采取以公证摇号排序方式确定选房顺序的开盘销售方式，而按照认购日期先后有序安排选房。

梳理前期的开盘公告可以发现，锦绣云澜在去年6月、10月和今年4月分别推出330套房源、407套房源和135套房源，分别吸引了517组、317组和36组购房者。

上海网上房地产官网显示，截至8月9日，锦绣云澜项目累计已售591套房源，销售去化率约55.5%。其中，今年前8月仅签约81次。

8月初的一个工作日上午，每经记者在锦绣云澜售楼部看到，大厅里外挤满了某房产经纪公司的中介人员，一部分人围在置业顾问身边听取介绍，另一部分人涌向项目样板间。

上述锦绣云澜售楼部人士表示，今年以来，上海楼市政策持续优化，利好市区的新房市场，远郊楼盘的政策优势在消退。公司近期引进了中介机构的人员帮忙推广卖房，试图带动房源销售去化。

竞争激烈

每经记者走访发现，在锦绣云澜北侧一河之隔，是华润置地于2023年8月竞得的川沙新市镇城南社区C05-20地块，并在当年12月起分四批次推出706套房源入市，房地联动价6.4万元/平方米。

上海网上房地产官网显示，截至8月9日，华润观宸润府（备案名：东曜润庭）累计已售675套房源，销售去化率约合96%，其中，今年前8月累计签约517套。

从项目位置看，华润观宸润府在川沙地铁站和陆家嘴锦绣云澜之间，距离地铁站更近，对于在市区工作、生活在郊区的上班族来说，出行更为方便；内部装标方面，华润观宸润府配备东芝中央空调、地暖、百朗新风等三大件，以及知名品牌台盆、马桶、油烟机和洗碗机等，陆家嘴锦绣云澜则有一部分为毛坯房交付，交房之后小区内少不了装修噪声。

川沙板块以川环南路为界，北侧是配套相对成熟的老城区，新建楼盘多在川环南路南侧，相较于二手房，新房价格的倒挂空间有限。锦绣云澜周边的阳光城(000671)愉景湾、凯佳公寓、鼎鑫名流苑，二手房挂牌价在6万元/平方米左右。

除此以外，对于锦绣云澜尚未销售的房源来说，还要经受浦东新区外环线以外其他区域的楼盘竞争。因为根据浦东新区2017-2035年规划，“川沙城市副中心”仍需要时间来打造，而在此期间，唐镇、周浦和康桥也有优质项目相继推出。

对于在售项目的去化问题，陆家嘴方面表示，2024年将全力抢抓市场，销售方面积极应对市场变化，注重产品打造，提高产品的市场竞争力。按计划推进销售进度，确保项目交付质量，持续提升客户满意度和品牌影响力。做好世纪臻邸、梅园社区2E8-19、洋泾西区住宅项目的开盘准备，做好川沙锦绣云澜的续销工作，以实景示范区开放为契机，用市场化方式积极赢得市场。

封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄