二批次认筹率超180% 融创外滩壹号院再卷上海豪宅楼市

2024-08-12 23:12:00 观点网 

观点网 融创外滩壹号院再迎认筹高峰。

8月11日正午,位于上海董家渡的融创外滩壹号院二期二批次认筹活动临近尾声。4天半的认筹期内,该项目推出的110套房源认筹率达到183%,延续首批次销售热度。

此前于2024年4月中旬,融创外滩壹号院二期一批次开启认购,彼时共计推出204套房源,均价16.8万元/平方米,超350组客户进行认筹,认筹率也超过170%。

"云著雅苑(融创外滩壹号院)现在有200多组意向客户。"观点新媒体从中介方了解到,项目二批次推售的110套房源共获得超过200组意向客户,较二期一批次170%认筹率上升13个百分点,入围比达到2.5。

二批次加推

尽管认筹火热,市场仍有声音在持续讨论融创外滩壹号院当前的"真正归属权"。

项目前身可以追溯至2015年泛海控权时期,彼时,项目名为泛海国际住区,于2015年和2018年开盘两次,彼时的售价在8.89万元-15万元/平方米;2019年6月,泛海因债务问题,将该项目出售予融创,融创外滩壹号院就此诞生。

2019年7月,融创开始上架融创外滩壹号院项目一期房源,均价定在12.15万元/平方米左右,最终实现回笼资金150亿元。

好景不长,一期开盘不久后,融创也陷入了债务危机,项目背后的董家渡地块,即融创外滩壹号院项目二期地块的开发暂被搁置。直到2022年末,中信信托、芜湖华融进入融创外滩壹号院所在项目公司的股东名单,项目正式恢复建设。据资料显示,融创房地产集团有限公司的持股比例从原先100%,下降至10.322%,而中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心则分别新增持股64.678%、25%。

也正是在此时,外界开始讨论融创对于融创外滩壹号院的实际控制权问题,甚至有评论表示,持股最多的中信信托已经获得了控制权。但对于融创来说,目前手上还持有约10%的股权,一定程度上保住了项目的部分权益,也有实现小股操盘的可能性。

具体来看项目,融创外滩壹号院分为三个地块,项目总建筑面积约60万平方米,最北面的10号地块为项目一期,而南侧12号地块的4栋楼则是项目于2024年主推的二期。

从此次加推的项目来看,融创外滩壹号院上架的是地块中的1号楼,属于超高层住宅,建面约255平方米-275平方米的户型居多,占到72套,建面约533平方米的户型则仅有2套。

目前,项目还未开盘,综合均价暂未出炉。但以2024年开盘情况来观察,预售项目当中,2幢共推出88套住宅,均价为16.50万元/平方米;而3幢住宅推出118套房源,面积为3.45万平方米,均价为17.01万元/平方米,综合均价约16.8万元/平方米,总价达到99.92亿元。

作为坐落于上海黄浦江北畔区域的豪宅性项目,融创外滩壹号院地理位置具有优势,与陆家嘴(600663)隔江相望,毗邻金融聚集带,BFC、十六铺游艇码头、豫园等商业配套坐拥周边,黄浦区第一中心小学、黄浦外国语小学、复兴东路小学等教育配套也较为齐全。

可以说这一次融创外滩壹号院二期再度开启认筹,再次补充了当前黄浦区内豪宅市场的空白期。此外,融创外滩壹号院还在这一批房源中供应了建面超450平方米的房源,在如今200-300平方米项目做主流的当下,的确具有特殊性。

壹号院之外的黄浦豪宅市场

当然,上海黄浦豪宅市场供应量犹在,自然也会出现一两宗竞争项目,与融创外滩壹号院同样拥有建面超450平方米房源、且当前未开盘的豪宅项目还有两宗:露香园A地块与翠湖天地六期。

2021年1月,上海城投以底价176亿购入豫园露香园二期地块,楼板价约9.7万元/平方米,土地总面积12.51万平方米,虽然是底价购入,但地块的起始楼面价就接近9万元/平方米,彼时已经远超上海历年来出让地块的楼面起价。

待到露香园二期规划方案公示,该项目的总投资额已经达到280亿元,为露香园一期总投资额的2.5倍。

项目整体规划10.94万平方米高层住宅、2.44万平方米低层住宅(联排别墅),以及5.22万平方米商业以及历史风貌建筑,整体分为6个地块,即A、B、C1、C2、D1和D2。其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市。

D1地块待售的12套别墅,面积均在410-540平方米区间内;此外,项目A地块预计也将于2024年年底上市,房源建面自264平方米到901平方米区间。

翠湖天地六期的户型面积则更上一层楼,这宗高达180米的超高层项目位于新天地太平桥板块东片,用地面积近3万平米,总建筑面积约17万平米,由永业集团与瑞安集团联合开发。地块周边商业配套可用豪华形容,包括新天地时尚、香港广场,淮海中路步行街,复兴广场、凯德·晶萃广场、中海环宇荟等,项目也分为三个区间:低区为约435-470平方米左右的平层;中区以上为约700平方米左右的大平层;约36楼以上的高区为约1200平方米的复式房源。

如此对比之下,融创外滩壹号院所上架的户型还称不上是黄浦区域内的"顶流"。

不过,观点新媒体还注意到,同样位于黄浦区,且与融创有着千丝万缕关系的大户型豪宅项目新湖融创锦园,也即将上线。据观点新媒体过往报道,该项目销售团队已于近期完成组建,即将开放展厅,预计价格达到17万元/平方米。

从地理位置来看,项目被上海新天地、南外滩与外滩包裹,北侧是露香园高层&别墅项目,南侧为复兴珑御平层项目,西侧是翠湖天地别墅项目,东侧则毗邻海上名园豫园。资料显示,锦园将分四批入市,共计533套高层及151套别墅产品,第一批放出33套房源。

值得注意的是,项目在2024年7月开始预告入市,起初叫"昼锦园",但又改为"锦园"完成过会,首发房源为33套高层住宅,主力房型为267-383平方米小平层、456平方米大平层,以及封顶户型908平方米复式住宅。

与融创外滩壹号院相似的是,锦园项目备案均价同样位于17万元/平方米阶段,且入围比同样为2.5,但从供应来看,锦园上架套数少,但户型可选择性更强,甚至在上海近两个月上市新房中,锦园的户型面积超过900平方米。

(责任编辑:徐帅 )
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