观点直击丨贝壳中期跑赢市场，非房产交易服务业务成为新的增长引擎

观点网 8月12日，贝壳发布截至2024年中期业绩公告，并于当日晚间召开线上电话会。

截至2024年6月30日止六个月，总交易额为人民币14689亿元，较2023年同期减少16.2%。

其中，存量房交易的总交易额为10238亿元，较2023年同期减少8.7%；新房交易的总交易额为3871亿元，较2023年同期减少32.4%；家装家居的总交易额为76亿元，较2023年同期增加24.0%；新兴业务及其他的总交易额为503亿元，较2023年同期减少3.9%。

上半年，贝壳净收入397亿元，同比相对持平。主要由于存量房及新房业务的净收入减少，被家装家居及房屋租赁业务的扩张所抵销。

在电话会上，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东提到，“在下半年，外部大环境对我们各个业务还是继续提出了很多的挑战。面对这些挑战，我们的核心目标是建立一个能够持续向上，从一个胜利走向下一个胜利的组织。”

他表示，“下一步我们要去解决各个业务的快与慢，规模和品质效率所涉及的命题。”

截至期末，贝壳现金及现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为人民币597亿元。得益于此，在中期业绩发布的同时，贝壳宣布扩大并延长现有股份回购计划，回购授权从20亿美元增加至30亿美元，回购计划期限延长至2025年8月31日。

而2024年以来，贝壳已合共斥资约4.8亿美元回购股票，回购股数占2023年末已发行总股本的约2.75%。

与开发商建立更加互利的新型关系

贝壳在业绩公告中指出，中国房地产市场在2024年第一季度受2023年高基数和季节性影响，市场表现平淡，第二季度随着多项利好政策落地，交易逐步好转。

在晚间的电话会上，贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示，“二季度二手房市场表现良好，尤其是在一线城市和部分核心的二线城市，二手房市场活跃度明显提升。新房市场二季度以来同比降幅逐月收窄，但整体仍承压。在市场情绪逐步回升的背景下，我们始终坚持中性的市场观，更多关注跟自己的比较，不断深化运营，加强对服务者和店东的赋能，并助力新业务的快速成长。”

2024年上半年，在二手房市场逐步修复的背景下，贝壳的存量房业务实现了稳健发展，这主要得益于经纪人、门店网络的夯实和精细化运营的推进。

截至期末，贝壳门店数量为45948家，较去年同期增加6.9%；活跃门店数为44423家，同比增加8.1%。经纪人数量为458690名，同比增加5.2%；活跃经纪人数为411478名，同比增加0.6%。

持续扩大的门店规模和业务由交易向一站式居住服务的多元化发展，也给平台的生态建设提出了更高和更紧迫的要求。

今年，贝壳进一步扩大了区域共治理事会的覆盖范围，截至二季度末共覆盖74城，推动更多志同道合的服务者参与平台的生态规则迭代，推动行业竞优。

新房业务方面，2024年上半年取得了大幅超出行业的业绩表现，保持了强劲的货币化能力。贝壳表示，自身业务的韧性主要来自于渠道覆盖的拓展和去化能力的增强。

随着新房进入买方市场，渠道的角色从单纯的销售转变到客户需求的洞察与剖析，并与开发商共同合作来解决新房客户的痛点。贝壳通过创新的服务产品模式，主动与更多优质开发商建立战略合作伙伴关系，提高对于优质盘源的覆盖。

在晚间的电话会上，关于贝壳的新房业务如何做到比行业更好，徐涛回应表示，“我们业务自身的势能的确定性主要来自于渠道覆盖的拓展和去化能力的增强。”

首先，渠道和开发商正在建立更加互利的新型关系。“过去渠道和开发商普遍（被）认为是相互博弈的关系，而随着新房进入买方市场，房子的成交难度在增加，客户需求也发生了很大的变化。”

徐涛提到，“渠道在产业链分工上从过去的单纯销售转变到客户需求的洞察和剖析，和开发商共同合作来解决新房客户的痛点。”

在这一趋势下，贝壳对优质开发商的覆盖和合作纵深都在持续提升。“今年我们也持续拓展对核心国央企和优质头部房企的覆盖，通过创新的新房服务更好地满足他们的诉求。”

据透露，2024年第二季度，贝壳新房应收账款周转天数缩短至仅45天，达历史低位。由开发商预付佣金的“快佣”项目产生的净收入占新房业务总净收入比保持在约49%的高位。国央企开发商佣金收入占比也由2023年第二季度的约47%提升到2024年第二季度的约55%。

此外，至二季度末，贝壳新房总对总战略合作的签约开发商数量达到25家，较去年翻倍。

另一方面，贝壳也在渠道去化能力上持续提升。“过去我们采用的是人海战术，今年在技术工具的助力下，夯实新房精细化运营，激活二手市场中潜在的新房客户的转化，实现新房去化能力的显著提升。”

创新服务形式上，通过“以旧换新”“省心装”“安心还”等产品，解决客户在购买新房过程中可能出现的一系列需求，去提升新房销售去化效率。

非房产交易服务业务成为新的增长引擎

中国的房地产行业正加速转型迈向新时代，消费者对于“美好居住”的需求也日益增强。

虽然存量房和新房业务在2024年上半年取得了超出市场的表现，但就贝壳自身而言，家装家居及房屋租赁服务业务也被市场验证，并成为新的增长引擎。

2024年上半年，贝壳非房产交易服务业务收入同比增长85.3%，占总额比重约35%，相比去年同期大幅提升12.2%，向“一站式居住服务平台”模式稳步前进。

数据显示，今年上半年，贝壳的家装家居业务保持稳健增长，期内总交易额同比增长24.0%，收入同比增长59.9%。在规模增长的同时，家装家居贡献利润率提升至31%。

彭永东在电话会上提到，今年对于家装业务是主动放慢速度的一年。

他提到，“去年我们做到了规模突破的同时，品质和口碑没有崩。让大家知道这件事儿能成，这是一个很重要的门槛。”

但跑得太快也就意味着面临牺牲服务品质和客户信任的风险，有了去年的业绩，确信了这个事“靠谱”，今年就可以放慢脚步去处理下一个更重要的挑战——实现规模和品质的平衡。

“今年我们在做的首先是全面提升一站式整装解决方案的能力建设，包括对整装全案产品、服务者和供应链管理一体化交付能力，及对应系统基础设施的建设。第二就是迭代和推广Home SaaS2.5的能力。”

据悉，相比于之前版本，HomeSaaS2.5主要迭代了BIM共享服务中心中台模块和材料履约一体化模块，可出具标准化施工图方案，进行自动装修报价，提升设计师效率并减少出错率，并在材料履约上实现多种主材品类的线上统一调度，增加材料交付的确定性。

贝壳表示，未来将通过该系统在更多城市的落地，把一站式整装能力推广到全国。

此外，在交付能力优化方面，贝壳通过提升派单效率和完善施工流程缩短施工工期，第二季度基装工期加主材工期约为100天，上年同期约为111天。在定制家具交付能力上，则通过制定相关标准并加强服务者培训，提升定制家具的一次性安装成功率。

房屋租赁服务业务的净收入同比增加176.7%至58亿元，主要由于省心租模式的在管房源规模增加。

截至第二季度末，省心租在管房源规模超过30万套，2023年同期为超12万套。同时，集中式长租公寓也在第二季度末实现在管房源规模超1.4万套，截至2023年同日为7000余套。

在当晚的电话会上，徐涛对此进行了介绍。“我们围绕维修、换租等核心痛点，为租客提供服务权益保障，及时响应租客问题，提升服务质量，客诉发生率在六月较年初下降约20%。同时，通过多方面努力带来去化效率提升，房屋空置成本下降。”

他举例道，其中包括在产品侧，自去年开始持续扩大非包租类的省心租产品的覆盖面，其占比在二季度较一季度提升了约六个百分点，达到26%，有效降低了空置成本，并且增强了对租金波动风险的抵御能力。未来该类产品的模式占比会持续提升。

首次招租的成功率从一季度的82.2%提升到二季度的86.6%，二次招租的去化天数也明显缩短；综合去化天数从一季度末的9.8天缩短到二季度末的7.5天，去化速率加快，空置成本下降……

在管房源规模快速增长、多项成本前置记账的情况下，北京在上半年实现了单城的盈亏平衡，给业务发展带来了宝贵信心。