美的置业剥离地产开发业务 轻资产运营提升盈利能力

证券时报记者 张一帆

“房地产产业链未来前景还是很广阔，开发性业务承压，但产业链其他相关业务还是很宽很宽。”8月19日，美的置业（03990.HK）董事会主席郝恒乐在半年度业绩说明会上重申了对房地产产业的信心。

2024年，置出房地产开发业务成为一批上市房企的共同选择，但这并不意味着房企放弃了这个行业。

在大股东的支持下，美的置业成为房企转型期的样本企业之一，探索以低杠杆、轻资产为特点的地产发展新模式。物管服务、开发代建将成为美的置业转型路上的两个关键词——前者稳定贡献利润和现金流，后者则将撑起发展的想象空间。

置出地产开发业务

上半年，美的置业实现合同销售总额202亿元，公司营业收入251亿元，净利润为5.96亿元，保持盈利。

在经营安全性方面，上半年，美的置业净负债率为50.1%，现金短债比1.26，剔除预收后的资产负债率为67.8%，稳步维持绿档水平。美的置业执行董事兼首席财务官林戈在会上表示，“公司在未来一年到期的有息负债是90.8亿元，月均还债7.6亿元，从公司的现金流以及去化回款情况来看，并没有什么大的压力。”

财报显示，截至报告期末，美的置业持有现金总量135亿元，上半年累计发行三期共计41.4亿元中期票据，公司具备持续低成本融资能力。

与经营业绩相比，美的置业正在推进中的重组房地产开发业务的计划更受投资者关注，也是美的置业高管在会上解读的重点内容。

虽然经营较为稳健，美的置业仍坚决地启动了转型步伐。公司在今年6月宣布，采用实物分派的方式，将全资持有的房地产开发业务从上市公司重组至控股股东，以减少负债及与房地产开发业务的重资产属性相关信用风险。未来将构建围绕房地产开发全价值链的低杠杆、轻资产的综合实力，持续探索房地产发展新模式。

林戈在会上以“应对特殊周期的特殊重组方案”形容这一重组计划，但事实上剥离房地产开发业务的资产运作，已经成为今年不少上市房企的共同选择。华远地产(600743)、格力地产(600185)、冠城大通(600067)等A股上市公司，均宣布剥离房地产开发业务，或仅保留资产管理、物业管理及项目建设管理等轻资产业务，或彻底转型为制造业企业。

中指研究院企业研究总监刘水告诉记者，这背后的原因是近年房地产市场持续深度调整，房地产开发业务成为上市公司业绩的拖累。2023年，沪深、内地在港上市房地产公司净利润均值分别同比下降38.2%、29.6%，沪深上市房企中约有42.9%出现亏损，内地在港上市房企中约有63.5%出现亏损，亏损企业数量较上年明显增加。

郝恒乐在会上表示，“重组以后，能够快速把公司的负债总额降下来，以后就可以轻装上阵，专注于持续稳定的经营性业务，业绩增幅将会更加稳定。”

后续，美的置业将于9月2日召开特别股东大会，审议上述重组方案。

物管服务筑牢基础

美的置业与会高管在业绩说明会上反复重申对整个房地产产业链的积极态度。

郝恒乐强调，“我们未来还是围绕房地产产业链去做经营业务，虽然开发业务承压，但是其他业务还是很宽很宽的。”林戈表示，“现在整个行业处于出清和转型的交织期，还是非常困难，但不等于美的置业放弃了这个行业，无论是大股东还是金融行业都对地产行业保持信心。”

具体来看，重组后的美的置业，选择了以“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”四项业务组成的轻资产业务模式。

在四项业务中，物管服务、资产运营以及房地产科技三项，是美的置业前期已有的保留业务。2023年，美的置业保留业务的数据为：营业收入29.1亿元，归母核心净利润4.2亿元。对比来看，美的置业当年整体营收规模为741.5亿元，是保留业务的25倍，但是当年利润水平为9.1亿元，仅为保留业务的约2倍。轻资产运营下，盈利能力的稳健性可见一斑。

物管服务是保留业务中最为重要的板块，也定义了未来美的置业的基本底色。

美的置业执行董事兼执行总裁王大在介绍，保留业务整体的29.1亿元收入中，物管服务收入占比达60%，也贡献了主要的利润和现金流，随着后续业务的开展，物管服务比重会有所下降，但预计保持在40%左右。

据了解，2024年上半年，美的置业服务合约面积9218万平方米，第三方业务占比达20%。其中非住宅业态合约面积约1100万平方米，合约收入约3.2亿元。在今年4月底，美的置业已经开始服务控股股东旗下的医院和养老院，物管业态正式从住宅业务延伸至产业园区、医疗康养等领域。

代建赛道构成增量

开发代建，是美的置业在重组后要着力构建的新业务。所谓房地产代建，是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行开发，最终实现共赢的一种商业模式。一般委托方拥有土地，享有项目收益，代建方则收取建设管理费。

2023年，房地产代建作为新蓝海得到了大发展。去年，绿城管理作为代建方创造了1068亿元的合约销售金额，让业内惊叹不已。同时，典型代建企业2023年净利润率均值为23.9%，远超传统房地产开发业务的利润水平，

对于美的置业而言，在转型初期，其代建业务规模以及项目回款，有来自大股东的充分保障。

截至2024年6月30日，美的置业在建土储面积921万平方米，空地土储面积721万平方米，在重组后美的置业团队有望承接前述资源的全链条开发管理。王大在透露，按照现有土储规模结合定价标准，公司未来三年关联交易年度上限额度分别为3.4亿元、14.9亿元、13.3亿元。

王大在展望未来时介绍，“未来整个上市平台的目标是，营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%，派息政策保持行业有竞争力的水平。”

从股价表现来看，美的置业的剥离动作受到资本市场认可。8月19日美的置业收盘涨4.51%报7.19港元/股，较宣布剥离前上涨约九成，较5.9港元/股的收购价格溢价超两成。