地产存量时代房企谋转型 布局康养能否制造新盈利点

每经记者 陈荣浩 每经编辑 魏文艺

随着房地产行业进入调整期，房企谋求转型，开始寻找新的发展赛道。

在众多赛道中，康养行业成为房企涉足并发力的方向之一。近日，在接受《每日经济新闻》记者采访时，有房企从事康养业务的相关人士表示，房企从事康养产业属于水到渠成，因为近几年，不少房企积累了较多的存量资产，需要盘活。同时，从事康养业务，更加考验房企的运营能力。

记者注意到，近年来，部分房企的康养资产规模迅速增加。

在联投置业副总经理、悠乐商业执行董事庞颖看来，以前做地产更多是考虑怎样赚钱，项目利润率如何，进入地产存量时代后，房企会从城市功能升级方面去思考，会在原先的居住空间上做加法，而康养与地产有很强的链接性，这也是不少房企选择布局康养领域的重要原因。

中海企业集团康养公司总经理郭鑫则表示，目前，康养产业正变成一个综合服务行业，其发展应该是土地、资金、人才和科技四位一体，但土地供给不均衡和资金及人才缺乏，是康养行业发展面临的难点。

数十家房企布局康养领域

事实上，房企涉足康养领域可以追溯到十几年前。

以保利发展为例，其从2008年就开始盯上了康养业务，当年即成立健康养老产业发展研究小组，并于4年后在“北京西山林语”项目落地了首个医养结合机构北京和熹会。至此，保利发展也正式进军康养行业。

再比如绿地集团，于2017年成立绿地康养产业集团，并正式发布康养产业规划，其主打的康养产品为“康养居”；首开集团2015年与民营企业寸草春晖合作，筹建了首开寸草公司亚运村养老院；而远洋集团早在2012年便成立了远洋养老，并创立“椿萱茂”健康养老服务品牌。

据记者梳理，目前，已有万科、绿地、融创、远洋、融侨、复星、保利等数十家房企布局康养领域。尤其是近几年，康养行业更是迎来快速发展期。

“去年我们成立的悠乐商业管理公司，已经有78万平方米的在管面积，就是原来存下来的资产。原先卖不掉的房子运营都非常难，而且很多是在郊区，但这是我们必须解决的问题。”庞颖如是表示。

庞颖进一步指出，以前房企更多是考虑做空间，现在更多则是考虑怎样去做社区运营，即怎样把空间利用起来。社区运营可以细分成很多种，比如康养运营、文旅运营、商业运营等，不同企业可以寻找自己的小切口。

中海企业集团康养公司总经理郭鑫也表达了类似观点：“当地产行业进入下行周期，下一阶段的转变之一，就是从普通住宅向功能性住宅转移，住宅要附加更多健康管理功能，包括康养地产、康养机构都属于康养产业领域。”

据郭鑫介绍，康养产业发展到现阶段，已经形成多个细分赛道。比如55岁至70岁的人群，第一需求是旅居，第二需求是高端医疗保健品及抗衰老，第三需求是老年教育，第四需求是传统的适老化改造。而75岁以上人群的主要需求则是医疗康复，以及寻求康养机构的照护。针对不同客户的需求，都有较大的潜力可以挖掘。

据机构统计，如果把养老及旅游纳入康养市场范畴，则目前我国康养产业的市场规模在十万亿元以上。

康养赛道面临诸多难点

8月中旬，记者在海南陵水实地走访时了解到，目前，当地较为常见的康养项目有两种：一种是酒店式康养，通常由一栋或者几栋楼房组成，配上食堂等基础设施和酒店式公寓就能运行；另一种则倾向于复合型康养，一般包括医疗、温泉、乡村、运动等多种复合元素。

而从价格来看，酒店式康养项目比较便宜，基础配套也比较简单。相较而言，复合型康养项目的价格更高，配套也更加完备，部分康养中心甚至配套了健康管理、养生康复、心灵疗养等全流程疗养服务。

在陵水一家康养酒店，店长阎女士告诉《每日经济新闻》记者，一般从8月底以后，就陆续有老年人组团过来养老。“我们这种属于酒店式康养，不配医疗团队，但对于打算长期在海南这边养老的人来说，性价比是比较高的。”

记者在现场看到，该酒店式康养机构由两栋独立大楼组成，在进门一楼右侧配备了一个老年活动中心，一楼靠内侧的位置配置了食堂，二楼则配置了几台麻将机和台球桌。整体来看，该酒店式康养和酒店式公寓比较相似。

据介绍，该酒店式康养机构平均单人开销在4000~5500元/月，组团人数越多，居住时间越长，人均开销也越低。

从店里张贴的价格表来看，如果是1~2人居住单人间，每月每人开销约在5400元；如果是6人组团，每月每人开销约4000元。

“我们这里有两栋楼，基础设施主要包括麻将、钢琴、桌球、KTV等，平常会配备10来名服务人员，除了固定开销外，每月还有1000元的餐饮开销，每日三餐，4素4荤。”据阎女士介绍，一般来海南养老的，北方组团过来的比较多。

记者在走访中了解到，除了这种规模较小的酒店式康养项目外，在海南还有不少集健康管理、康复疗养、休闲度假等多功能于一体的康养度假基地，一般包括中西餐厅、大堂吧、商务中心、精品店、茶餐厅和康乐中心等多种配套。

据海南东方市某康养基地宣传资料，一般双人疗养15日的开 销在5040~5790元，双人疗养30日的开销在8280~9780元。康养基地内，配备滨海慢行步道、滨海沙滩、休闲躺椅、儿童公园，以及其他设施。

对于当下康养行业发展存在的问题，陈育骏表示，目前，康养行业正变成一个综合服务行业，主要体现在三个维度：一是面对客户的服务，二是内部运营效率，三是需要考量如何与城市接轨。“从当下视角来看，康养产业最需要提供的床位并不是活力老人的床位，缺口最大的反而是刚性需求的4000多万的强护理人口。”

郭鑫提到，康养行业的发展应该是土地、资金、人才和科技四位一体，但土地供给不均衡、资金及人才缺乏是康养行业发展面临的难点，好在科技发展会加快弥补这些不足因素的影响。

在走访过程中，有从业人士向《每日经济新闻》记者表示，在康养领域布局较深的除了房企外，还有不少险资机构，包括泰康、太保、国寿、阳光等。“房企布局康养行业与盘活存量资产有一定关系；而险资机构布局康养行业，主要是因为保险资金的长周期特征与康养行业的稳定性匹配性，可以帮助险资机构整合养老服务产业链。

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