地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注

应不应该提前还房贷？市场上早已充斥了各种“计算法则”。在这些选择背后，本质上是对资金在不同时期使用方式的选择。不过，记者采访发现一些银行悄然提升了提前还贷的“门槛”。另一边，更多的购房者关心存量房贷利率的调整步伐。

要求起步金额

今日，有存量房贷用户在社交平台上表示，自己在银行APP上申请提前还房贷，却因起步金额不满要求被拒。

以深圳市场为例，记者采访了多家银行的个贷经理，发现不同的银行对提前还贷处理方式有所不同。有中国银行(601988)的经理告诉记者，目前提前还贷的最低门槛是5万元，最高不限。建设银行(601939)的个贷经理则表示，目前对提前还贷没有要求，手机银行填写需求登记，然后会收到短信或者电话，最后去经办网点签字。

也有购房者反映，部分银行提前还房贷的门槛悄然提升，或是需要提前预约、或是还款额度受限。

目前，随着首套房、二套房房贷款利率持续走低，部分城市的房贷利率已进入“2时代”，而存量房贷利率多数仍处在4%以上，存量房贷与新发房贷的利率差距进一步拉大，导致不少人选择提前还贷。

陈晓（化名）在两年前购买了深圳前海的住宅，她告诉记者，自己之前贷了两次信用贷来提前还房贷。“我觉得房子的价格买在了次高峰，房子又没过限售期，还贷压力确实有点大”。其实，像陈晓这样通过再贷款来提前还房贷的并非个例，存量房贷利率差额之下，不少购房者不断寻求更便宜的资金替换房贷。

对于多数背上房贷的年轻人来说，在当下放弃资产增值的可能性，寻求一种资产上的“安全感”，更多的是出于一种理财焦虑，提前还贷似乎也等于变相理财。记者对多位在这几个月内提前还贷的居民进行采访，得到的回复几乎都是：节省利息的确是选择提前还贷的最直接需求。

如何缓解提前还贷现象？

市场公开信息显示，据不完全统计，上半年42家上市银行个人住房贷款余额超34万亿元。今年上半年，42家上市银行住房按揭余额相比年初又减少了近3100亿元。

“存量房贷利率下调，可以缓解提前还贷现象。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，尽管调整存量房贷利率可能会对银行利润产生一定影响，但如果能减缓提前还贷及贷款意愿下降的形势，同时能够提升贷款增量，那么即便存量房贷利率低，银行总体利润仍可能稳中有增。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，根据央行最新数据，截至2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，若进一步下调存量房贷利率，将继续为借款人节约利息支出，有利于扩大消费和投资，同时，也有助于稳定住房消费预期，减缓购房者因房贷利率下降带来的观望情绪；对银行来说，可以进一步减少提前还贷现象。“当前各地存量房贷利率执行情况不一，对于下调存量房贷利率的方式，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过不同银行之间转按揭的方式，或造成更大市场竞争，对预期的稳定将形成扰动”。

除了存量房贷利率能否下调引关注，随着楼市传统的“金九银十”拉开序幕，市场也有新的期待。以今年较为“稳健修复”的二手房市场为例，深圳市房地产中介协会认为，“以价换量”成为当前支撑二手房市场月度相对“高位”的根本原因。而根据经纪机构的日常走访和交流反馈，自进入8月份以来，市场博弈烈度与强度明显强于上半年，业主价格的“让步”幅度有进一步加剧的趋势，当前二手房市场表面“稳健”的基本盘仍不牢固。也正基于此分析判断，随着市场进入传统销售季，“金九银十”作为下半年楼市的关键时间段，预计这两个月的时间内可能会叠加政策的帮扶。

校对：王朝全

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