被抵债的长租公寓 帝欧家居接受了碧桂园上海资产

观点网 碧桂园开始以非现金资产抵偿债务。

9月9日，帝欧家居全资子公司佛山欧神诺陶瓷有限公司与碧桂园子公司上海碧荣投资管理有限公司、上海碧浦置业发展有限公司签订了《股权转让协议》。

观点新媒体获悉，欧神诺以受让碧荣投资持有的碧浦置业100%股权及债权方式，取得碧浦置业持有的三项不动产，欧神诺以对碧桂园地产集团下属公司及关联公司销售货物享有的4.23亿元债权支付本次交易价款。

也就是说，上述交易价款将等额冲抵欧神诺应收账款，碧桂园选择以非现金资产来抵偿公司债务。

据悉，碧浦置业于近日完成了工商变更登记手续，并于9月9日取得新的营业执照，欧神诺已成为持股碧浦置业100%的股东。

同时，欧神诺还与碧桂园签订了《债务免除协议》，同意在《股权转让协议》交割日后，欧神诺将免除碧桂园下属公司及关联公司对欧神诺负有的采购款债务中的5711.87万元债务，所免除的债务不在《股权转让协议》所述的4.23亿元债权范围内。

抵债资产命途

“现在项目还有房可以出租，最低3000元/月。”观点新媒体查询了碧桂园用作抵债的三宗上海资产，均位于嘉定区南翔镇云安南路区域。

其中，上海南翔镇10街坊10/6丘现项目名叫玉宏大厦，为商住混合项目，目前还有在租房源。围绕该大厦周边的嘉定区云安南路45号、嘉定区云安南路29弄26号，则分别为商业区域及碧桂园旗下碧家国际社区。

据中介向观点新媒体介绍，玉宏大厦在租房平台上以玉宏星天地挂名出租房源，项目主体为二幢商办建筑，地下一层，建筑密度40.9%，绿地率20%，南楼总层数13层，北楼总层数6层。此外，项目距离虹桥国际机场仅10余分钟车程。

提起这宗命途多舛的项目，本地人更熟悉的是2015年12月上海市第二中级人民法院发布的一则消息：一家名叫五牛投资的商业公司委托上海银行向旗下玉宏公司提供贷款，用于开发玉宏大厦，即玉宏星天地项目用，玉宏公司以该项目在建工程的形式提供抵押担保。

但由于开发商方将预售款擅自挪用，未能专项用于清偿借款本息，五牛投资向上海二中院起诉并申请查封了在建工程。

一年之后，上海国泰拍卖行有限责任公司、长江国际拍卖有限公司、上海中富拍卖有限公司、上海迈逊拍卖有限公司、上海公益拍卖有限公司等企业联合房地产拍卖会举行，被拍卖标的正是玉宏大厦。

据彼时资料显示，上海市嘉定区南翔镇10街坊/6丘地块（玉宏大厦）商办项目在建工程房地产（不包括已预售的208套房屋）及相应土地使用权司法委托评估价为1.96亿元。

资料显示，项目线下报名截止征集到5位竞买人报名参与竞拍，上报名截止征集到1名竞买人报名参与竞拍，而此次拍卖为该标的第一次拍卖。

最终经过32轮竞价，碧桂园以3.14亿元拿下，溢价率达到62.6%。

拿到项目后，碧桂园做了两件事，一是将项目中的商业办公属性转移至彼时最火热的长租公寓赛道，将碧桂园旗下长租公寓品牌BIG+碧家国际社区引入项目内。

2018年10月，BIG+碧家国际社区南翔店已落成，正位于碧桂园用于抵债的嘉定区云安南路29弄26号。

2018年2月，碧桂园还曾与中联基金设立获批100亿元储架租赁住房REITs，即中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划，获得深圳证券交易所审议通过，产品规模100亿元。

碧桂园租赁资产支持专项计划首期产品底层资产中，共包含5处租赁物业，包括北京九华山庄十区、北京九华山庄十五区、厦门云厝里、厦门国际海岸以及玉宏大厦，定位同样为长租公寓。

时过境迁，2024年的碧桂园不得不走上以房抵债道路，将上海南翔镇10街坊10/6丘、嘉定区云安南路45号、嘉定区云安南路29弄26号抵偿予帝欧家居。

帝欧家居催债路

“与碧桂园目前达成的抵债安排是公司上下各部门与外部多方积极协调、审慎决策才得以实现的结果。公司接受债务人的非现金资产抵债方式，可以减少应收账款的坏账损失风险，改善公司的财务状况，对公司目前及未来的财务状况和经营成果会产生积极影响。”据帝欧家居表示，在此次抵债实施完毕后，将继续与碧桂园地产集团协商处理剩余部分欠款事项。

为何帝欧家居会接受碧桂园以房抵债的安排？

观点新媒体查阅了帝欧家居的2024年上半年财报，期内实现营业收入13.90亿元，比上年同期下降21.73%；归属于上市公司股东的净亏损5506.54万元，比上年同期增长9.07%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损7126.92万元，比上年同期下降5.53%。

而2023年和2022年，帝欧家居则分别亏了6.58亿和15.08亿，已经连续三年亏损。

最新半年报中，帝欧家居表示，持续关注下游房地产开发商客户的经营情况及回款能力，加大对日常经营风险及应收款项的管控力度。公司对已出现的坏账损失风险通过司法诉讼、以房抵债等方式积极实施相关债务催收和化债工作，降低公司应收账款信用风险。

根据帝欧家居的计划，在获得抵债资产后，或将通过出租、出售等方式尽可能变现回笼资金，增加公司资金储备。

早前于2024年6月，帝欧家居发布了一则资产评估报告，表示与碧桂园、万科、融创、雅居乐等13家房地产公司进行债务重组，这些房企以其已建成和在建商品房，抵偿所欠付帝欧家居的货款共计约2.2亿元，涉及80套房产和地下停车位。

此外，帝欧家居还将为经销商进行担保，从银行贷款不超过2亿元。贷得资金将专项用于支付经销商所欠公司及全资子公司欧神诺的货款。担保额度获得批准后，帝欧家居及子公司对外担保额度总金额共计58.15亿元，占其最近一期经审计净资产的266.66%。

不难看出，帝欧家居的资金流动性风险已经浮上水面，答应碧桂园以房抵债也不算稀奇。

反观同样陷入流动性压力的碧桂园，在市场形容其“不愿躺平”的当下，8月30日晚公告称，由于行业持续波动以及正在进行债务重组工作，预期将会进一步延迟刊发年度业绩。

自2024年4月2日上午9时起，碧桂园股票就已暂停买卖。

值得注意的是，就在宣布以房抵债的前一周，碧桂园宣布了一批债务延期，表示将对9笔境内债延期6个月，“希望投资者能够进一步给予公司6个月的宽限期，公司将在宽限期内与投资者充分沟通，综合制定下一步一揽子方案。”

碧桂园指出，受市场预期转弱、需求疲软的影响，公司销售业绩持续承压。

数据显示，碧桂园在8月份权益合同销售金额约为34.3亿元人民币，权益合同销售建筑面积约35万平方米。而去年8月，两项数据则分别为79.8亿元、83万平方米。

据观点新媒体计算，2024年前8月，碧桂园权益销售金额为327.9亿元，而去年同期为1487.8亿元。

“希望借助本次展期安排，一方面在期内通过尽量做好销售、盘活资产、削减不必要的行政管理开支等方式尽最大努力筹措资金。”眼下，碧桂园只能通过与投资人沟通，协商新的公司债务处理综合方案，以更好匹配当前的市场周期以及公司资金情况。

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