特写 | 江沁园：停车资产管理与AI数据化运营

观点网 一场锋雨来去如风，带走海南一丝潮热，明朗的光线再次落在海潮与沙滩上，浪起浪退间满是阳光的气息。

8月中旬，2024博鳌房地产论坛顺利开启，刚在会上分享了国外停车市场见闻的江沁园紧接着来到了博鳌直播间。

在房地产管理、投资咨询及市场营销领域拥有超过25年经验的江沁园，保持着对市场的敏锐度和高效判断力。

成立于2006年8月的阳光海天已在国内停车市场中深耕18年，但江沁园告诉我们：从车位数看，全国前十名第三方停车管理公司市场总份额还不到1%，仅在0.3%左右。

0.3%的背后，是绝大部分车位还在业主自己手中经营。

而高度发达的、经历了几十年停车产业发展的国家里，停车行业市场份额的集中度都相当高，美国前三家占到市场的40%，英国接近30%，法国接近16%。

在国内，停车业仍是一片奔腾涌动的蓝海。

早早入局停车位资产化管理的阳光海天，如今已稳居国内行业龙头位置，且是国际停车行业唯一的中国会员。

18世纪的珍妮纺纱机、19世纪的电力应用，到如今，科技革命已步入人工智能时代。行走在行业前端的阳光海天确立下新时代的运营模式：高度AI数据化运营。

江沁园进一步拆解阳光海天的运营思路，即实现由AI主导的、线上线下协同联动的智慧化解决方案。

“以前主要以线下运营为主，依靠经验或根据现场的情况做一些合理的安排，包括一些定价优惠。现在借助公司的数字化工具形成数据，运营者只要按照平台推荐的方式方法去做，就可以起到很好的效果。”

在江沁园看来，第三方停车管理公司要解决的痛点有两个，一是管不好，二是信息孤岛。

借助数字化运营，阳光海天要做车位级管理--未来可以实现从家里的停车位导航到目标停车位。

江沁园锁定了一个场景，认为未来第一步可以实现充电车的预约排队。进入到现实生活中，充电车位被燃油车占用的例子比比皆是，阳光海天要做的就是从充电车位的使用解决点对点的问题。

“把充电形成一个排队的机制，用户在家也可以知道队伍前面的车还有多长时间充满，甚至可以提前锁定某一个时间段进行充电，这是个很有趣的场景。”

具体到某些停车难的场景，目前采用轻重结合资产运营模式的阳光海天，在与物业方协同运营方面同样拥有清晰的解题思路。

物业公司与海天阳光经营停车场的方向导向是完全不同的，因为物业公司经营停车场的收费模式是收取管理费。在这种前提下，物业公司极少有动力去思考如何经营好停车场。

但阳光海天的模式是资管，资产管理与业主需求直接挂钩的情况下，第三方停车管理公司才会思考怎样让已经很满的车厂能够停放更多的车，怎样让进出更便捷，怎样提升车位使用效率。

晚上十点半，购物中心准备结束营业，物业管理人员正在履行职责逐一关闭商场与地下停车场的电梯。但刚消费完的顾客没来得及搭乘电梯下到车库取车，只好绕行到购物中心外，再寻路步行进入地下车库。这时，第三方停车管理公司该怎么办？

“我们和物业公司既是竞争关系，也是合作关系。进场之后，如果遇到这种夜间大量人车需要进出的情况，我们要事先和业主以及物业公司都沟通好。满足安全等顾虑的前提下，可以开放专用通道，由我们的人引导停车的客户。”

江沁园还提到了AI摄像头在这种场景下的应用，不仅可以实时捕捉所有事件，还可以留取证据以备问题发生。

来到城市场景中的存量停车资源运营，江沁园的观点更明确：研究一个城市的出行需求、停放需求和资源匹配问题。

城市中真正能提供停车的公共资产，与当前的汽车拥有量是极不匹配的，这时候需要将物理空间数字化，以供了解不同区域停车位的使用率。

江沁园通过医院停车位的例子进一步解释其中的运营逻辑。医院门口的停车场属于短期使用场景，当靠近医院的停车场收费价格上升，便能够通过费率的差异化让车位使用率得到提升。

“通过不同的产品和运营策略，以及科技数据化，我们基本上能把停车需求的匹配度做到相当好。”

江沁园对停车场行业的未来充满希望，对公司接下来的发展路径也有清晰的规划。在停车行业这片广阔的蓝海里，阳光海天的头号任务是迅速增加规模，同时也要加大在科技上的投入。

“科技的投入会反过来帮我们增加规模，因为科技竞争力能够增项目扩规模的速度，也能提升产品服务力，形成良性循环。”

从客户方面看，阳光海天1-2年内最重要的突破口仍是城市业务。“因为一个城市可以在短时间内提供商业项目无法比拟的规模，业务量也不是一个数量级。”

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