多路资金助力地产去库存 专项债收储要破解定价难

证券时报记者 张达

继中国人民银行、国家发展改革委后，财政部也给出支持房地产市场止跌回稳的增量政策。其中明确提出，支持地方政府使用专项债券回收闲置存量土地和收购存量商品房用作保障性住房，进一步为房地产去库存提供了资金支持。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，新政扩大了专项债的使用范围，收储资金更加多元化，有利于缓解地方政府及房企的流动性和债务压力，但专项债收储的关键是价格，资金能否实现成本和收益的平衡仍存在不确定性。

加快收储去库存

针对当前各地闲置未开发的土地相对较多、已建待售的住房相对较多的问题，财政部此次明确提出，叠加运用地方政府专项债券、专项资金等工具助力收储去库存。

其中，对于闲置未开发的土地，财政部提出，允许专项债券用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。

实际上，今年5月17日的国务院政策例行吹风会上，自然资源部就表示，将建立可持续的资金保障机制，对于收回、收购的土地用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。随后，自然资源部发布《土地储备管理办法》（征求意见稿）（以下简称《管理办法》），其中提到财政部门负责土地储备专项债发行、还本付息。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，此次财政部进一步明确允许专项债券用于土地储备，有助于加快闲置存量土地的收购节奏，促进市场去库存，推动房地产市场供需平衡。

在上海易居研究院执行院长丁祖昱看来，这意味着地方政府专项债使用范围的扩容，四季度专项债收购存量商品房的准备工作将加速，最晚至明年上半年各地部门或发行“收储存量土地或存量商品房专项债计划”。

收储资金更加多元化

从我国土地储备资金来源看，土地储备专项债曾于2019年9月后暂停发行，当时国务院常务会议提出“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域”。今年“5·17”多部门出台系列去库存政策后，土地储备专项债券再次启动。

除了专项债券用于收储土地，《管理办法》还提出，财政部门从土地出让收入中划出一定比例资金，建立国有土地收益基金，用于土地储备。央行近期也表态，在将部分地方政府专项债券用于土地储备的基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，必要时可提供再贷款支持。

而对于收购存量商品房的政策资金来源，此前更多是央行3000亿元保障性住房再贷款，近日财政部再提出专项债券和保障性安居工程补助资金均可用来收购存量商品房作为保障性住房。

申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，此次新政后收储资金更多元化，除去保障性住房再贷款、政策银行、商业银行资金外，地方可通过专项债丰富资金来源，同时也意味着收储资金规模将扩大。另外，财政部要求专项债要合理降低融资成本，叠加9月24日央行将保障性住房再贷款资金支持比例由60%提高至100%，也将有效降低收储资金成本，有利于收储项目资金平衡，降低收储难度。

中指研究院企业研究总监刘水也认为，新政扩大了专项债的使用范围，使地方政府有更充裕的资金用于回收闲置存量土地和存量商品房，打通了收储缺乏资金的“卡点”，有利于缓解地方政府和房企的流动性和债务压力。

专项债收储难点是价格

值得注意的是，此前部分政策落地存在一定难度。中国银行研究院的最新报告指出，“5·17”新政提出3000亿元保障房再贷款后，各地开始推进国企收储工作，但受收购价格撮合难度大，房源在区域、户型等方面存在错配，收储综合成本偏高等因素影响，收储工作总体仍处于探索阶段，推进落地节奏缓慢。中国人民银行数据显示，截至2024年6月底，3000亿元保障性住房再贷款额度仅使用了121亿元。

“专项债收储难点是价格，价格高了政府不愿意收，按照市场价开发商严重亏损。”国务院参事、中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立接受证券时报记者采访时说。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，支持专项债收购盘活闲置土地和存量房，有利于保障房建设和缓解房企资金压力，但关键是专项债盘活的价格如何定，而且专项债是要偿还本息的，收回来用作保障房或再出让，能否实现成本和收益的资金平衡，有较大不确定性。如果还坚持债务比例控制、增量控制的考核，将制约这一政策的实施效果。

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