取消普宅与非普宅标准 降低住房交易成本更好满足改善型需求

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证券时报记者 郭博昊 贺觉渊

取消普通住宅（以下简称“普宅”）和非普通住宅（以下简称“非普宅”）标准，是加快构建房地产发展新模式的一项重点改革举措。推进这项改革任务，既要求有关城市主动施策取消相关标准认定，也离不开财税部门对部分税收政策文件予以优化。

在受访专家学者看来，近期从多地及时取消或调整普宅和非普宅标准，到财政部透露正在抓紧研究明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，都指向住房交易成本将进一步减轻，居民改善型住房需求将得到更好满足。往后看，针对房地产市场的税收优惠政策还有施策空间，居民购房成本、房企税费压力有望进一步降低。

更好满足改善型住房需求

为加快构建房地产发展新模式，党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）明确，允许有关城市取消普宅和非普宅标准。

非普通住宅通常指别墅、高端公寓、度假村等“豪宅”，由各地方政府根据住宅面积、是否用作商业用途等条件各自设定认定标准。普宅与非普宅之间在购买条件、房屋性质、产权期限等方面均存在差异。

近年来，房地产市场供求关系发生重大变化，市场对于调整或取消普宅与非普宅认定标准的呼声渐高。中指研究院政策研究总监陈文静向证券时报记者指出，取消两类住宅认定标准是支持城乡居民多样化改善性住房需求的一种有效措施，有望降低非普宅的交易税费；也有助于企业更好配比产品类型，聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。

早在财政部透露的相关税收政策正在研究调整之前，已有城市取消或优化普宅和非普宅标准。根据上海市《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，取消两类住宅认定标准旨在减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

虽然部分地方政府取消两类住宅认定标准，但中央财经大学财政税务学院助理教授高宏宇向证券时报记者指出，这并不等同于完全消除了两类住宅的税费差异。“若相关税费政策不及时调整，市场仍面临不一致的税收负担，还可能给地方财政带来不确定性。” 高宏宇指出。

目前，各地对于取消普宅与非普宅认定标准的实施进度不一。高宏宇指出，国家层面的税收政策需要全国统一。因此，财政部正在研究的政策，不仅要做好与地方政策间的衔接，还要考虑如何为不同地区设置过渡期，确保各地能平稳过渡，避免出现因政策空白或模糊导致的操作问题。

降低“豪宅”交易税费

从购房的角度看，普宅与非普宅之间的差异主要体现在税收政策上。相对于非普宅，普宅享受更大力度的税收优惠政策。

按照财政部、税务总局2016年的有关规定，北上广深四地对于个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。尽管相关免税政策此后经历多轮调整，但整体上普通住宅享受着更大力度的增值税优惠。

在土地增值税方面，两类住宅的税收差异在于，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税；而非普通住宅不享受这项税收优惠。

“随着普宅与非普宅标准的取消，购房者在选择住房时可以更加注重自身需求，而不必担心因房屋属性不同而导致的税费差异。”高宏宇表示，这将有助于引导合理的住房消费，提升改善型住房需求，并缓解部分城市尤其是一线城市在高端住宅和大户型住宅市场的压力。

上海财经大学公共政策与治理研究院副院长田志伟接受证券时报记者采访时指出，财政部近期提到正在研究取消的增值税政策主要针对二手房交易，此次政策研究方向有助于降低非普宅的交易税负。而土地增值税更多针对新房交易，且对房地产企业税负影响较大，因此，统一、规范新房土地增值税的相关制度，对房地产行业的健康发展具有重要意义。

更多增量政策值得期待

研究取消普宅与非普宅所涉及增值税、土地增值税政策之外，财政部副部长廖岷在国新办发布会上还表示，将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

往后看，更多的税收优惠政策同样值得期待。事实上，与房地产市场相关的税种还包括契税、个人所得税等。受访专家一致认为，由于相关税种税率较低，契税、个人所得税等并未出现在此轮财政部税收优惠政策研究的名单上，但这并不意味着其未来不会做出相应调整。

“未来税收政策在优化契税政策，提升购房利息抵扣个税额度，降低企业房地产相关税费的预征预缴税率等方面存在一定空间。”陈文静表示，未来房地产市场相关税收优惠政策重在降低居民购房成本、降低房企税费压力，稳定市场预期。

契税是房地产交易中的另一重要税负，尤其是在改善型需求较大的城市，契税负担直接影响到购房者的成本。高宏宇认为，未来可能会通过适当下调契税税率，尤其是对首套房和二套改善型住房的购房者，进一步降低契税比例，帮助减轻购房者的整体税费压力。

田志伟表示，从长期来看，应该逐步规范、整理房地产行业相关的税收制度，考虑未来取消土地增值税、城镇土地使用税等房地产相关税收，并将这些税收统一归入房产税，建立全面覆盖居民住宅与商业用地等的现代化房产税。并以此作为地方的主体税种，激励地方政府为本地居民提供更加优良的公共服务。

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