政策发力助力房地产市场企稳回升，文旅市场需抓住创新和差异化策略

　　10月17日，戴德梁行举办“资本新浪潮 投资新趋势”2024年三季度北京市场发布会，针对市场政策、大宗交易市场、文旅市场进行多维度解读，并发布第五期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。

　　戴德梁行北区董事总经理胡峰在开场致辞中说道，感谢大家参与戴德梁行北京公司第三季度的发布会。深感荣幸能与各位分享我们的最新研究发布，并与行业专家们一起探讨市场洞察及未来趋势。近期，国家对房地产市场的利好政策频出，为市场注入了新的活力。9月中下旬，美联储正式开启降息通道，对中国经济也起到了正面影响，人民币资产回报率逐渐回升，从而吸引更多的国际资本增配人民币资产，让更多的跨境资本逐步流入中国。此外，中共中央政治局会议也首次提出促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量，这些政策的实施对房地产市场产生了积极影响。

　　对于近期频出的政策信号，戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东作出专业解读，她表示，近期多部委密集召开会议向市场释放了积极的政策信号，地方债的化解有助于企业收回地方欠款，增强市场及企业未来预期，增加投资和就业，专项债地方可用于收购存量商品房及土地储备，有助于进一步化解房地产风险，稳定房地产市场，写字楼和零售市场走势强烈依赖整体宏观经济发展，如这两个影响整体宏观经济发展的最主要问题能够得以解决，则我们有望在2025年看到整体商业地产市场的稳定和复苏。

　　在报告发布环节，戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、资本化率报告主编张恺玲分享到，资产类型的投资偏好显示，长租公寓/服务式公寓在所有资产类型中最受投资者欢迎，特别是在北京和上海。其次为购物中心和商务园区，而甲级写字楼的投资关注度有所下降。调研结果显示，投资人普遍认为当前资产价格的回调带来投资进入的潜在机会，且特殊机会/不良资产的收购潜力吸引其在市场上寻求投资标的。在风险考量因素方面，近八成受访者表示，租赁市场及运营基本面的弱化，成为投资决策的最主要考虑的风险因素。调研结果显示，对于大多数资产而言，资本化率呈现上升的趋势，卖方对价格的心理预期明显下降。市场持谨慎态度，投资人认可长租公寓/服务式公寓的抗风险能力

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝说道，REITs市场与不动产大宗交易市场相辅相成，从长期来看REITs对不动产大宗交易具有价格发现以及价值引导的功能。我们希望通过本次调研不动产大宗交易Cap Rate水平，在中国内地基础设施公募REITs市场快速扩容之际，揭示底层资产定价规律，为国内基础设施公募REITs市场长期健康发展提供有益的参考借鉴。

　　戴德梁行中国资本市场部副董事总经理杨蕾就三季度大宗交易市场分享道，北京大宗交易市场在2024年三季度观望情绪浓厚，共录得7总交易，累计成交额57亿人民币。2024年前三季度合计交易287亿人民币，较去年同期下降37%。本季度的大宗交易以自用写字楼交易为主。9月末美联储四年来首次降息，下调50个基点，极大的助力外资资金的流动性。近期中央政治局会议及金融三部门均提出多项房地产支持政策，预计未来政策将继续向宽松方向调整，对房地产经纪产生积极正向的刺激作用。

　　随后，戴德梁行北区商业部主管孟祎从景区化融合、国际化表达、创新与引领、话题打造及线上引流和复合化运营模式等五个方面总结了优秀城市名片的特质。

　　戴德梁行北区策略发展顾问部徐天通过案例分享了四个抓住流量的市场策略，他表示，在文旅市场火热的背景下，抓住流量的关键在于创新和差异化。通过打造独特的品牌定位、挖掘新文脉并结合新科技开发旅游路线、运用数字化营销手段以及开发具有文化特色的文创产品，文旅企业和目的地能够有效吸引更多游客，并建立长久的品牌影响力。这些策略不仅能帮助各地应对激烈的市场竞争，还能在持续创新中实现可持续增长。

　　戴德梁行北区产业地产部主管路煜就文体产业园的园区改造升级发表看法，他说道，体育旅游热情高涨，需要建立更完善的体育服务设施与全民健身场景，从而将流量转化为本地的消费与产业升级。目前文体产业已经成为城市更新的重要方向之一，产业园的层高荷载承接体育设施具有明显优势，已经形成了很多成功案例。整体来看，目前政策支持利用工业厂房的屋顶、地下空间改造为体育设施，但也存在是否与园区生产办公属性契合、是否存在配套比例限制等挑战。

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