备案均价13.8万/平破天花板！深圳院子9年长跑告别停工，长城资产入场盘活

从被动限价到自主定价，深圳院子等到了。至此，深圳院子已经在尖岗山上站了将近9个年头。

10月16日，深圳院子获批预售许可证，推出64套别墅，备案均价约137974元/平方米。开发商深圳泰禾房地产开发有限公司表示，这一价格系“企业自主定价”。

值得注意的是，深圳院子的价格刷新深圳新房备案价纪录。此前的纪录由中海·深湾玖序保持，其三批次入市住宅备案均价为137782元/平方米。

深圳院子曾刷新全国单价最高纪录。2015年12月，泰禾首进深圳，作价57亿元拿下深圳宝安尖岗山A122-0345、A122-0352两宗地块，A122-0345地块以接近8万元/平方米的楼面价，打破全国土地单价纪录。

2017年，深圳开始执行限价政策，要求首次申请预售项目申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价。深圳多个高端豪宅包括万科瑧山府、华润深圳湾悦府二期、招商双玺等均低价入市。这对于以豪宅产品立足、追求高溢价的泰禾而言不亚于一记重击。

三年后，在深圳楼市最火热的时候，深圳院子开放了展示中心，参观需验资3000万元。但当时，泰禾已站在悬崖边上。

深圳院子亮相两个月后即2020年7月，泰禾旗下一公募债券宣告违约，实际控制人黄其森也因多次未能及时偿还融资款和借款被列为失信被执行人。深圳院子此次登场最终不了了之。

随后，房地产市场进入长达数年的调整周期，深圳院子亦多次传出停工消息。今天，在中央与地方各主管部门的合力下，市场转向，销售止跌回稳，深圳亦解除限价措施，深圳院子再次等到合适的入市契机。

“九年等待，深圳院子传奇归来，属于院子的荣光从未离开”，深圳院子在其官方微信公众号如是说。10月18日，深圳院子启动销售程序，10月22日正式选房。能否再续荣光，答案很快分晓。

一道斑驳的大门，拦住深圳院子旧主泰禾，时代周报摄

备案价捅破天花板

自诞生之初，深圳院子就因为其价格标签备受瞩目。

2015年12月25日，位于宝安尖岗山的两宗居住用地A122-0345、A122-0352挂牌出让。土地交易大厅座无虚席，28家开发商前来举牌，华润置地、中海、招商蛇口、金地、龙光等深圳龙头房企悉数到场。

与融创角逐数十个回合后，闽系房企泰禾以总价57亿元将两宗地块收入囊中。其中，A122-0345成交地价27.4亿元，溢价率高达178%，楼面地价79907元/平方米，刷新当年10月北京丰台花乡地块创下的7.5万元/平方米的楼面价纪录。A122-0352溢价95%成交，楼面价高达51331元/平方米。

可供对比的是，2015年深圳出让的居住用地楼面价在4万元/平方米左右，中海2012年11月在尖岗山竞得的当时深圳总价最高地块的楼面价约10983元/平方米。

拍卖结束后，泰禾方面人士接受媒体采访时表示，“要说贵也贵，说不贵也不贵，毕竟深圳楼市均价才4万元，这次楼面价都到8万元了。（泰禾）准备把院子系列引进深圳，两块地将一起开发，很有信心打造成高端产品。”

9年后，深圳院子终于入市，以13.8万元/平方米的销售均价刷新深圳新房价格纪录，单价最高约21.5万元/平方米，64套别墅货值约18.95亿元，套均总价超过3000万元。

3000万元，曾是深圳院子的参观门槛。

4年前，深圳院子首次亮相。彼时，正是深圳楼市近年来最好的光景——“打新”浪潮席卷全城，“日光盘”比比皆是，全年成交4.5万套一手住宅，创下5年新高。

验资3000万元的富人们从深圳湾奔赴尖岗山，深圳院子的沙盘前挤满豪客，接待他们的不乏从南航、海航等航司退役的空少空姐。

深圳院子首秀引热议，时代周报摄于2020年5月

这一次盛大的首秀并没有完满的结局。泰禾债务危机爆发，深圳院子难逃易主命运。

泰禾失去深圳院子话语权

深圳院子的易主早有伏笔。

泰禾进入深圳市场前后，扩张凶猛，在全国大举拿地。

由于土地成本走高，2016年开始泰禾更多通过收购、参股等方式获得土地。2017年财报显示，报告期内泰禾累计获取36个项目，其中26个是通过收并购取得，投入资金552.40亿元。同期，泰禾全年营收约243.31亿元，其中房地产贡献约235.06亿元。

截至2017年末，泰禾负债合计1813亿元，同比增长78.44%。

在深圳院子的拍地现场，泰禾曾被问及是否有资金压力，其答案是，“有各种手段、各种金融机构融资，不是自己一家的资金”。

2017年，泰禾全资子公司深圳泰禾房地产开发有限公司（以下简称“深圳泰禾”）、深圳中维菁山房地产开发有限公司（以下简称“深圳中维菁山”）作为共同还款人，与中国长城资产管理深圳市分公司（以下简称“长城资产”）签署借款协议，本金为120.03亿元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。深圳泰禾即深圳院子的项目公司。

然而，所有的“馈赠”，都在暗中标好了价格。

这一笔债务并未能如期偿还。2020年12月21日，深圳泰禾、深圳中维菁山与长城资产达成协议，债务展期至2023年12月18日。随后，泰禾全资子公司福建中维房地产开发有限公司与长城资产共同成立芜湖长维投资中心（有限合伙）（以下简称“芜湖长维”），双方分别持股51.987%、48.013%。

2021年2月1日，深圳院子项目公司深圳泰禾发生投资人变更。芜湖长维认缴出资9900万元，持有深圳泰禾99%股权，另一股东泰禾全资子公司福建中维房地产开发有限公司的持股比例降至1%。深圳院子正式易主。

10月17日，时代周报记者走访深圳院子时发现，项目案名已从“泰禾·深圳院子”变更为“长城国富·深圳院子”。

长城国富是长城资产的全资子公司，是一家以房地产开发经营为主业的投资运营平台，主营实业投资、资产管理与经营、租赁、房地产开发与经营等业务，聚焦中小银行改革化险、实体经济纾困重组、资本市场风险化解、房地产风险化解四大领域。

“深圳院子的前缀在今年从泰禾变成长城国富，说明项目话语权已实际归属长城资产。”一名知情人士表示。

长城资产在2023年度的工作总结中透露，公司紧紧围绕“保交楼、保民生、保稳定”的工作要求，聚焦具体项目及特定需求，新增出资近2亿元，联合房地产国企盘活了深圳院子项目。

深圳院子易主，时代周报摄

前述知情人士认为，深圳院子的销售价格符合深圳当前的备案制度安排，预期会取得不错的去化效果。“重点在后期的开发，高层住宅规划不再受‘70/90政策’限制，有较大空间，这个项目算是熬出头了。”

深圳院子分A、B两区开发，A区即64栋别墅，B区规划两栋高层住宅与部分商业。此前，泰禾方面相关人士曾透露，“别墅销售回款后，才有资金建高层。”

目前，深圳院子B区尚未动工。

“白衣骑士”能否盘活深圳院子？

深圳院子的新主长城资产纾困泰禾，但其资金情况不容乐观。

长城资产是国内四大AMC之一，前身是中国长城资产管理公司，于1999年10月18日经国务院同意和央行批准，由财政部在北京注册成立的国有独资金融企业，初始注册资本为100亿元，主要经营范围为收购、受托经营金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置；债权转股权，对股权资产进行管理、投资和处置等。

除了深圳院子项目，长城资产还曾纾困佳兆业、恒大等出险房企。

2022年4月，招商蛇口公告称，其与长城资产、佳兆业签署《战略合作协议》，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

长城资产还出资15亿元，联合同业和房地产国企盘活重组深圳恒大岳盟项目。

“虽然四大AMC按照监管要求积极参与房地产风险化解，但由于资产质量、资本压力以及盈利承压等各因素，以及考虑到房地产项目中的隐藏风险，AMC的纾困能力及意愿均较为有限。”克而瑞指出。

长城资产2023年财报显示，截至2023年末，长城资产资产总计3359.87亿元，负债合计3217.68亿元。

AMC均面临相似困境。克而瑞的研究显示，截至2023年末，中国信达、东方资产的资产负债率高于85%，中信金融、长城资产甚至超过95%；中信金融、长城资产2022年EBITDA对利息覆盖倍数不足1，甚至为负值，偿债能力薄弱。

“虽然AMC在房地产流动性危机的初期被市场寄予厚望，至今也确实完成了部分企业和项目的纾困，但是当前AMC的经营和财务状况都说明其后续纾困房地产的力度很难有新的突破。”克而瑞认为，房地产金融风险化解的关键在于行业信心的回归、市场的复苏。

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