二手房交易中的违约责任免除流程是什么？

在二手房交易里，有时会出现需要免除违约责任的情况。那么，这一流程究竟是怎样的呢？

首先，要明确可免责的情形。常见的免责情形包括不可抗力因素和合同约定的免责条款。不可抗力如自然灾害（地震、洪水等）、政府行为（政策调整、征收等）以及社会异常事件（战争、罢工等）。这些情况是当事人无法预见、无法避免且无法克服的。合同约定的免责条款则是买卖双方在合同中预先约定的，当特定情况发生时，一方或双方可以免除违约责任。

当出现可能免责的情况后，第一步是通知义务。负有责任的一方应及时通知对方。比如，因政府出台新的限购政策导致无法完成交易，卖方应尽快将这一情况告知买方。通知的方式可以是书面的，如邮件、信函，也可以是口头的，但建议保留相关的证据，如通话录音、聊天记录等。通知的时间要及时，一般应在知道或应当知道免责事由发生后的合理期限内。

第二步是提供证明。负有责任的一方需要提供相关的证明材料来证实免责情形的存在。如果是不可抗力事件，可能需要提供政府部门发布的公告、新闻报道等。例如，因地震导致房屋受损无法按时交付，可提供地震发生的相关报道以及房屋受损的照片、鉴定报告等。对于合同约定的免责条款，要提供符合该条款的证据。

接下来是双方协商。买卖双方就违约责任免除事宜进行协商。在协商过程中，双方应秉持公平、合理的原则，根据实际情况确定是否免除违约责任以及免除的程度。协商的结果可以通过签订补充协议的方式进行确认。以下是一个简单的协商结果示例表格：

如果双方协商达成一致，就按照协商结果执行。若协商不成，任何一方都可以通过法律途径解决，如向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。在法律程序中，法院或仲裁机构会根据双方提供的证据和相关法律规定来判断是否应当免除违约责任。

总之，二手房交易中的违约责任免除流程需要严格按照法律规定和合同约定进行，各个环节都要注意证据的收集和保存，以确保自身的合法权益。

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