房屋抵押权的优先受偿顺序是什么？

在房产交易和金融活动中，房屋抵押权的优先受偿顺序是一个重要问题，它涉及到各方的利益。下面为您详细介绍房屋抵押权优先受偿顺序的相关内容。

首先，根据《民法典》规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

第一，抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。这是最基本的原则，登记时间在前的抵押权人优先受偿。例如，甲先将房屋抵押给银行A并办理了抵押登记，之后又抵押给银行B并办理登记，那么在房屋拍卖或变卖后，银行A优先受偿，若还有剩余款项，银行B才能受偿。

第二，抵押权已经登记的先于未登记的受偿。如果有的抵押权办理了登记，而有的未办理登记，已登记的抵押权人具有优先受偿权。比如，甲将房屋抵押给乙并办理了登记，又口头抵押给丙但未办理登记，当房屋处置时，乙优先于丙受偿。

第三，抵押权未登记的，按照债权比例清偿。当多个抵押权都未办理登记时，各抵押权人按照债权的比例来分配房屋拍卖或变卖所得的价款。例如，甲将房屋同时抵押给丁和戊，都未登记，丁的债权是50万，戊的债权是30万，房屋拍卖得款80万，那么丁可获得50万（80万×50/80），戊可获得30万（80万×30/80）。

为了更清晰地对比这三种情况，以下是一个简单的表格：

此外，还有一些特殊情况会影响优先受偿顺序。比如，建筑工程的承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，这一优先受偿权优于抵押权和其他债权。还有，在抵押物被人民法院依法扣押后，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。

在实际的房产交易和抵押活动中，无论是债权人还是债务人，都需要清楚房屋抵押权的优先受偿顺序，以保障自身的合法权益，避免不必要的纠纷和损失。债权人在接受房屋抵押时，应及时办理抵押登记，以确保自身的优先受偿权；债务人也应了解相关规定，合理安排债务和抵押行为。

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