购房时如何确认房屋的产权与使用权？

在房产交易中，准确确认房屋的产权与使用权至关重要，这不仅关系到购房者的合法权益，还影响着后续的居住和处置。以下是一些确认房屋产权与使用权的有效方法。

查看产权证书是确认房屋产权的关键步骤。购房者应要求卖家提供完整的产权证书，包括房产证和土地证（现在很多地区实行不动产统一登记，颁发不动产权证书）。仔细查看证书上的信息，如房屋所有权人、房屋坐落位置、建筑面积、土地性质等是否与实际情况相符。同时，要注意证书的真伪，可以通过当地不动产登记部门的官方网站或服务窗口进行查询验证。

进行产权调查也不可或缺。购房者可以到当地的不动产登记机构申请查询房屋的产权档案，了解房屋的历史交易记录、是否存在抵押、查封、冻结等限制交易的情况。此外，还可以通过查询法院裁判文书网等渠道，查看房屋是否涉及法律纠纷。

对于房屋的使用权，首先要明确房屋的租赁情况。如果房屋存在租赁关系，根据“买卖不破租赁”原则，即使房屋产权发生转移，原租赁合同在有效期内仍然有效。购房者需要与卖家确认租赁期限、租金支付情况等，并要求卖家提供租户的书面同意书，以确保后续使用不受影响。

另外，要关注房屋的土地使用性质和使用年限。不同性质的土地（如住宅用地、商业用地、工业用地等）对应的使用年限不同，这会对房屋的价值和使用产生影响。购房者可以通过查看产权证书或向当地土地管理部门咨询，了解土地使用性质和剩余使用年限。

以下是不同土地性质及使用年限的对比表格：

在购买共有产权房屋时，要确保所有共有人都同意出售，并在合同上签字。否则，可能会引发共有人之间的纠纷，影响购房者的权益。

在购房过程中，还可以聘请专业的律师或房产中介机构提供协助。他们具有丰富的经验和专业知识，能够帮助购房者识别风险，确保交易的合法性和安全性。通过以上方法，购房者可以更准确地确认房屋的产权与使用权，避免陷入不必要的法律纠纷和经济损失。

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