房产投资的税收政策变化有哪些？

房产投资涉及到诸多税收政策，这些政策随时间推移不断变化。了解这些变化对投资者至关重要，不仅能影响投资成本，还会影响最终收益。

首先是增值税。过去几年，房地产行业全面实施营改增，将营业税改为增值税。这一转变在税率和计税方式上有显著变化。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，税率为9%；若采用简易计税方法，征收率为5%。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。对于个人销售住房，满2年（含2年）的住房对外销售，免征增值税（北上广深地区个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税）；不满2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

土地增值税也是重要税种。其政策变化主要体现在清算条件和扣除项目上。对于房地产开发企业，符合一定条件时需进行土地增值税清算。例如，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目等。在扣除项目方面，取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等都可按规定扣除。不同地区可能根据实际情况对扣除标准和比例进行调整。

契税政策也有调整。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北上广深暂不实施）。

房产税方面，目前在部分城市试点。征收对象为经营性房产，自用房产按照房产原值一次减除10% - 30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；出租房产按照租金收入计算缴纳，税率为12%。未来房产税政策可能会进一步扩大试点范围和调整征收方式。

以下是一个简单的税收政策变化对比表格：

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