国泰海通：三季度新增土地收储规划减少 专项债发行提速

智通财经APP获悉，国泰海通发布研报称，根据中指数据，截至3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元，其中，3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下滑58.4%。据中指数据，截至3Q25，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储金额的32%，较上半年提升12pct(截至2Q25，覆盖率为20%)。其中，3Q25新增发行989亿元，即从节奏上看，实际到位资金落地显著提速。考虑4Q进入高基数期，维稳要求及四中背景下，政策逻辑依旧明显。

国泰海通主要观点如下：

3Q25新增土地收储规划减少，规模扩张节奏放缓，累计拟收储金额突破6100亿元

根据中指数据，截至3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元，其中，3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下滑58.4%。从各省市表现看，累计收储规模TOP3的分别为浙江(843亿元)、广东(740亿元)和重庆(505亿元)。

从被收购地块的特征上看，与上半年保持一致，即：一方面，“新地块”占比依旧维持高位，拿地时间在2020~2024年的地块占比为78.5%，其中2021~2023年的占比为61.2%；另一方面，折价率(收储价/成交价)均值为0.8，各折价段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3%。

相反，3Q25专项债发行提速，单季度实际落地资金突破900亿元

根据中指数据，截至3Q25，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储金额的32%，较上半年提升12pct(截至2Q25，覆盖率为20%)。其中，3Q25新增发行989亿元，即从节奏上看，实际到位资金落地显著提速。但是，从绝对规模上，仍有空间：一方面，目前仅8省市落实了专项债发行，均为专项债“自审自发”试点地区，其中覆盖比例TOP3的分别是湖南(378亿元，96%)、江苏(243亿元，83%)和广东(486亿元，66%)；另一方面，截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3%。

展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程

从2025年初开始大力推进收储以来，存量土地收购已基本形成了可复制、可推广的操作范式，目前实际到位资金规模仍落后于拟收储规模。此外，考虑到收储对于城市库存水平存在显著调整效果，随着规模的扩大，收储结构也将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24%。

标的方面

推荐：1)开发类：A股-万科A(000002.SZ)、保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、城建发展(600266.SH)、滨江集团(002244.SZ)、金地集团(600383.SH)；H股-中国海外发展(00688)、建发国际集团(01908)；2)商住类：华润置地(01109)、龙湖集团(00960)；3)物业类：万物云(02602)、华润万象生活(01209)、中海物业(02669)、保利物业(06049)、招商积余(001914.SZ)、新大正(002968.SZ)；4)文旅类-华侨城A(000069.SZ)。

风险提示

收储进度不及预期。

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