牌桌上的房企 | “刚需派”敏捷的多重争议

观点网 历经一轮又一轮的行业洗牌，如今仍能留在“牌桌”上的广州民营房企，究竟还剩几家？

此前有市场观点认为，核心玩家主要有三家，分别是侨鑫、星河湾与敏捷，均是深耕本土多年的老牌房企。

其中，侨鑫和星河湾在业内都有着“豪宅开发专家”称号，前者风格更偏现代，凭借广州“最贵”项目汇悦台，屹立市场不倒；后者则以“老钱风”见长，其打造的星河湾半岛项目深受粤系老板青睐，单盘开发周期甚至超过十年。

然而，敏捷的客群定位与前两者截然不同，其更擅长于做郊区大盘，如广州敏捷绿湖首府、中山敏捷锦绣国际花城等，均是其在刚需市场的代表性作品。

事实上，市场对于敏捷榜上有名亦存在不少争议。相关评论区中，不少人对其销售能力、产品制造水平及财务状况提出了质疑。

项目备受争议

与众不同是一种特色，无所不同也是一种特色，敏捷属于后者，行事风格极为低调。

尽管地方属性特别强，但不同于滨江在杭州土拍市场的频密厮杀，敏捷在2020年5月斥资23.5亿元拿下增城东樾府地块后，在广州土拍市场几乎销声匿迹，直至今年5月一举拿下番禺钟村四宗地块才重新走进大众视野。

5月30日，敏捷集团旗下广州璟恒房地产开发有限公司以总价约33.17亿元成功竞得番禺钟村街市广路隆辉四宗宅地，折合楼面价约1.41万元/平方米，拟打造全新一代高品质大型住宅社区，面向改善客群。

随后，该地块迅速转化为敏捷万博金湖壹号项目，并于9月27日双节前的周六首开，而市场也在期待敏捷能凭借该项目再次走红。据网友拍摄的视频，首开当晚售楼部门口挤满了看房客群，现场甚至拉起了分流条，场面看似十分火爆。

按道理说，开发商通常会在首开第二天发布红色海报，高调宣告首日战绩，但包括国庆双节8天也未见喜报传来，且现场销售及中介对成交数据均是保密状态。据悉，该项目目前是处于认筹状态。

针对这一异常情况，观点新媒体询问了多方销售人员，大家反馈不一。有人说，是因为首开情况不理想，开发商现如今要重新筹客以及调整价格；也有人说，此前开盘面向的是内部员工，今年月底才正式开盘，面向群众。

从看房者反馈信息来看，敏捷万博金湖壹号项目属于新规产品，得房率高至110%，户型端正且靠近金山湖公园，开发商有规划独立绿道，居住环境无可厚非，但项目最大的争议点在于价格--首开价3.1-4万元/平方米。

价格之所以会备受争议，一方面是项目宣传时以“万博CBD”作为其中卖点，但市场一致认为其仅是位于CBD的边缘线，价格自然不能与中心相提并论；另一方面，项目周边缺少配套，主要依赖祈福商圈，且周边三房均价仅2字头，如祈福缤纷世界2期94平方米户型单价约2.4万元/平方米。

不过，相比起项目，市场更关注的是，在当下几乎所有民企都在勒紧裤头过日子的时候，敏捷为何还能拿出33亿元拍下新地块？

敏捷的“沉默”

地块或另有来头。

据部分自称当地村民的网友称，敏捷万博金湖壹号项目所在地块的前身是隆辉工业村土地，敏捷十几年前就已持有该地块，如今重新拍卖是因为地块调规，由原先的工业用地调整为了住宅用地。

尽管该消息并未得到官方验证，但网友的说法也并非空穴来风。

一份名为《广州番禺敏捷隆辉总部地块土壤污染状况初步调查报告》中提到，地块最早前由番禺钟村电子工业公司隆辉一厂、广州市隆辉电子元件有限公司两家企业共同经营，直至2009年停止经营活动，2010年由广州敏骏房地产有限公司购买所得，成为敏捷集团总部办公场所。

而去年11月13日，钟村街相关领导也到敏捷集团进行了调研，当时文件内容写道：“调研人员参观集团总部及所在地块，仔细听取企业负责人介绍企业近期发展、地块建设规划、面临问题困难等情况，并围绕地块的收储及开发建设问题进行交谈。”

而从敏捷近年的行事作风来看，此次一下子大手笔拿出33亿元购地，实属反常操作。

据了解，敏捷上一次在公开的土拍市场上拿地还是在2021年，当时以2.78亿元竞得广东湛江吴川一宗宅地后，便鲜少出现。而近几年，城市更新成为敏捷集团补充土地储备的主要渠道。

据敏捷集团微信公众号披露，集团城市更新项目总开发面积超千万平方米，项目主要集中在广州增城区和番禺区。

不完全统计，2020年3月，敏捷集团拿下广州增城区中新镇泮霞村旧村全面改造项目，投资总额达100亿元，涉及总用地面积超100万平方米；2020年6月，其又以13.97亿元拿下南沙马前村项目；2023年11月，签约黄埔水西社区旧改项目，规划计容建筑面积达90.70万平方米。

然而，尽管通过旧改方式能较低成本获得核心潜力地块，但对房企来说亦存在开发周期长、资金压力大等弊端。

一位接近敏捷内部的人员透露，公司裁员严重，已许久没见过新鲜血液了。同时，销售作为房企的最直接现金流，敏捷近几年的销售业绩却在直线下滑。

据观点指数最新发布的2025年1-8月销售报告，敏捷集团权益销售额39.75亿元，同比减少33%。

不过，值得庆幸的是，敏捷在过去发展中并未盲目追求规模扩张，鲜少融资或发债，主要依赖自有资金维持发展，而这虽抑制了业务的壮大，但却成了“保命符”。

正所谓，留得青山在，岂怕无柴烧？如今敏捷要做的，更多是思考如何提升产品里，打造出继“锦绣生态园”后，再一个活字招牌。

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