晨星: 领展房产基金中港零售租合表现弱 合理估值每单位45港元 全年股息率料6.6%

晨星发布研报称，经调整假设后，现维持对领展房产基金（00823）每单位45港元公允价值合值。单位现值被低估，预测2026财年每单位分派额为2.57港元，反映相等于6.6%的吸引收益率。

截至今年9月底止半年度，领展净物业收入同比跌3.4%，主因香港及中国内地零售物业组合持续面临租金负增长。中期每单位分派跌5.9%至1.27港元。该行认为，上述弱势表现符合预期。晨星预估零售业逆风将持续透过负面租金续租压缩2026财年度租金收入，预期香港零售物业组合租金收入将于2027财年开始趋稳。

另外，中国内地零售物业组合租金续绩为负16.4%，因领展透过调降租金优先确保出租率。领展正重整北京资产，上海零售销售已趋稳定。领展多元化策略成效显著，其澳洲及新加坡零售资产表现强劲（均呈现双位数正租金回归），有效抵销大中华区的疲弱表现。

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