上海、深圳双盘入市 华润置地澐系产品线“高端收割”

观点网 华润置地正在双城并行疾驰。

刚过去的一个周末，深圳的深圳湾澐玺与上海的澐启滨江，作为华润置地“澐”系产品线最新项目，均于开盘当日完成不错的销售去化。

特别是11月30日入市的深圳湾澐玺，首开销售金额130亿元，刷新2025年全国单盘首开销售纪录。

据悉，该项目首批推出建面约209-1150平方米的348套平层项目，单价最高27万元/平方米，最终去化238套，去化率约70%。

罕见合作

深圳湾澐玺由华润置地联合中海地产开发，并由华润置地操盘。项目地块可追溯至2024年12月，彼时华润置地、中海地产经过近300轮争夺后，以185亿元、超过43%的溢价率竞得深圳南山后海片区T107-0107宗地，楼面地价达到7.03万元/平方米。

地块总用地面积约3.85万平方米，总建筑面积约26.3万平方米，总共分为两个地块开发，采用1+4布局，包括1栋公寓高及4栋住宅。该地块还将配备约合1万平方米商业以及幼儿园等公共设施。

据了解，这宗地刷新了当时深圳涉宅地块成交总价历史纪录，成为深圳历史上第九宗总价超过百亿地块，以及2024年全国出让的最贵土地。

从地理位置来看，周边聚集中国华润大厦、中建科工大厦等企业总部，以及深圳湾人才公园、深圳湾文化广场、深圳湾体育中心等城市配套，地处深圳核心商务区中心地段。

一年后的11月25日，深圳湾澐玺362套住宅正式取得预售许可证，备案均价约16.8万元/平方米。

观点新媒体询问业内人士了解到，最贵一套是1栋一单元6201房源，建筑面积约1078平方米，单价35万元/平方米，总价约3.77亿元。

项目随后启动诚意登记，冻资金额分两档，500平方米以下冻资500万元，500平方米及以上冻资1000万元。

事实上，这个2024年地王项目摆上台面之前，华润置地几乎从未与中海地产有过密切合作。上一次合作最早追溯到2019年，两家企业在上海合作开发了中海云麓里项目。

观点新媒体查询，中海云麓里项目是由中海地产和华润置地联合开发的低密住宅项目，地理位置不占优势，位于上海市浦东新区航头镇中心，对外均价约5万元/平方米。

从拿地到开发，两家企业用了差不多两年时间：2017年，华润置地以34.36亿元竞得浦东航头B1-02地块（项目地块），溢价率0.09%，楼板价2.78万元/平方米，地块面积10.3万平方米。

值得注意的是，该地块周边包括东方夏威夷、生茂绿洲别墅、绿洲千岛花园等改善型住宅区和别墅区，房源较为抢手。因此，中海云麓里在该区域内的综合优势不算高。

直到2025年，两家企业在深圳创造了新的纪录。

上海加码

值得注意的是，就在深圳项目开盘前一天，华润置地另一宗合作项目“上海浦东后滩澐启滨江项目”也入市了。

据悉，澐启滨江凭借较高的认购率吸引了市场目光，此次推出122套房源，均价达到13.67万元/平方米，吸引259组有效认购，认购率225%。

说起项目地块的来历，2025年7月17日，华润置地全资附属公司上海泓喆与上海南房集团就共同竞投目标公司股权及债权签订联合体协议，交易采取“股权+债权”捆绑收购方式，涉及4家目标企业，即上海新霁周、新霁坊、新执里及新贤坊企业发展有限公司。

一个月后，华润置地联合南房集团以股权转让形式顺利摘得上海后滩07-01、04-01以及黄浦余庆里地块，总成交价244.7亿元。

根据协议，华润置地与南房集团分别按90%和10%比例共同支付收购款项，并持有目标公司对应比例股权及债权。

相较于深圳项目华润与中海“55分成”比例，上海澐启滨江地块分成比例也显示华润将操盘项目大局。

观点新媒体注意到，为了顺利摘得后滩宅地，需要通过跨区域捆绑出让，要求房企同时承接不同区位、不同开发难度的地块组合。

因此，华润置地获得的地块横跨黄浦江，其中2宗位于浦东后滩，另有6宗位于浦西黄浦区余庆里。

作为对比，浦东后滩两宗纯宅地总估值达到174.09亿元，黄浦余庆里6宗子地块总估值73.27亿元。

此次收购也非华润置地与南房集团的首次合作，此前双方也曾共同开发租赁社区有巢南舒房及士林华苑住宅项目。

有巢南舒房于2021年4月正式开业，2022年6月部分房源纳入保障性租赁住房范畴，成为上海黄浦区首批保租房项目之一，总建筑面积7380平方米，可提供租赁用房159套。

士林华苑二期同样位于黄浦区，为华润置地与南方集团首次合作的别墅项目，坐落于老西门片区，为旧城改造项目，已于今年3月取证入市。

从项目历史看，士林华苑一期早在2007年已经入市，二期则是2021年华润置地入股后开始建设。

如此一来，从开盘即售罄的澐启滨江到旧改项目士林华苑，华润置地2025年进一步明晰了在上海的布局。

在华润置地加速落子同时，深圳的合作伙伴中海地产也在上海持续蓄力。紧随澐启滨江入市，中海参与开发的徐汇滨江项目“安澜上海”亦正式亮相。

该项目备案单价约15万元/平方米，部分房源预计售价将达20万元/平方米左右，显示出同样聚焦高端市场的定位。

该项目由中海地产与多家企业联合开发——今年9月，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合体通过产交所获取徐汇东安城市更新项目股权，即徐汇区C030301单元127b-24、125-31地块，总出让金额达439.5亿。

从规划来看，项目2幅地块总建设体量超过50万平方米，除了住宅，还配套有约3万平方米的主题商业等设施。

总体来看，无论是华润置地澐系项目，还是中海、南房等国企合作项目，都不难看出当前大部分房企在拿地和项目建设的动作更趋谨慎。

随着分化加剧，即便具备优质资源和长期发展背景的企业，面对当前大市也需保持审慎态度，高总价地块在未来或更依赖联合开发以分散风险。

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