复星一周两次落子汉正街 补缺“外滩中心”

观点网 12月18日，武汉又一轮土地拍卖落槌。

开拍前，原定出让的P（2025）204号地块终止出让，剩余13宗地全部以底价成交，总成交价39.7亿元。

本次出让地块分布广泛，涵盖地块新洲区、黄陂区、东西湖区等多个区域，用地性质以宅地为主，容积率跨度大，从低密1.4到高强度8.92不等。

一众底价成交名单中，两家知名企业尤为引人注目：复星集团与大华集团。

其中，复星集团以总价10.93亿元拿下全场单价最高地块，大华集团则以7530万元摘得次高地块。

值得注意的是，复星集团继6天前拿地后再次出手，两场土拍合计投入约26亿元，完成了对汉正街东片核心资产的进一步整合。

本次土拍最受关注的焦点，无疑是复星集团在汉正街的再度加码。

12月18日，复星集团以10.93亿元底价竞得P（2025）209号地块（即汉正街东片A3地块），楼面价11677.35元/平方米，成为本场土拍楼面单价最高地块。

就在此前不到一周的12月12日，复星以15.45亿元、楼面价13868.57元/平方米竞得P（2025）195号地块（即汉正街东片A2地块）。

从具体规划指标来看，P（2025）195号地块位于武汉硚口区沿河大道以北，规划道路（上河街）以西汉正街东片A2地块；规划总用地面积为17429平方米，为城镇住宅用地；最大计容建筑面积控制在111403平方米以内；最高容积率折合约6.40；建筑高度不超过150米。

P（2025）209号地块位于武汉硚口区规划汉水街以南，规划宝庆街以西汉正街东片A3地块；规划总用地面积为10494平方米，为城镇住宅及商业混合用地；最大计容建筑面积控制在93600平方米以内；最高容积率折合约8.91；建筑高度不超过150米。

至此，一周之内，两场落槌，复星在汉正街约投入26亿元。

据市场分析，复星并非简单的规模扩张，而是基于“复星外滩中心”项目整体规划调整后的资产确权。这两宗地块原本就是复星外滩中心百万方规划版图一部分，但此前受制于规划、拆迁及市场周期等影响，长期处于待开发状态。

此次拿地，本质上是汉正街东片在经历2024年控规调整后，土地使用权的重新出让。

在新规划条件下，A2地块（P(2025)195号）调整为“居住+教育配套”用地，将建设高端住宅及一所12班幼儿园；A3地块（P(2025)209号）调整为“居住+商业混合”用地，侧重于社区商业服务与居住功能的结合。

通过“商改住”调整，复星将原本去化难度较大的纯商业体量转化为市场需求更明确的住宅及配套资源，也标志着该项目将进入实质性的开发阶段。

早在2014年，复星便以42.7亿元底价拿下银丰地块打造“复地汉正街”，彼时5349万元/亩单价曾创下纪录，初步确立了在汉正街的立足点。

三年后的2017年1月，复星进一步扩大版图，斥资130.1亿元竞得汉正街东片核心地块（含A1商务地块），正式确立了“复星外滩中心”百万方大盘格局，并计划在此引入金融蜂巢产业。

进入2019年至2025年，随着C2地块豪宅开发完成，以及此次2025年12月A2、A3地块成功摘牌，复星外滩中心剩余规划地块得以落地，项目开发至此形成完整闭环。

在建的A1地块规划365米超高层双子塔，承载全球金融总部与高端商务功能，属于长期持有型物业，负责提升区域能级；新获取的A2、A3地块则提供居住产品与教育、生活配套，属于销售型与服务型物业。

这种“产业+居住+配套”组合，不仅能通过住宅销售平衡超高层建设带来的巨大资金沉淀，更能完善区域职住平衡，构建“金融蜂巢”的完整生态。

观点新媒体整理资料显示，复星外滩中心计划于2026年12月竣工，届时将形成包含超高层地标、艺术中心、景观住宅在内的完整城市综合体。

除复星外，上海大华集团在本次土拍中的表现同样受到关注。

大华集团以底价7530万元竞得P（2025）210号地块，成交楼面价为10275.66元/平方米。

出让文件显示，该地块位于青山区武昌生态文化长廊与建二测路交汇处，在本次土拍中面积最小，规划总用地面积仅4456平方米，规划建筑面积约7307.84平方米，容积率约为1.64，属于低密住宅用地，紧邻武昌生态文化长廊，周边分布有和平公园、印象城等成熟配套，生活氛围浓厚。

从地理位置上看，该地块与大华先前所开发的大华·锦绣时代、大华·铂金悦府几乎连成一片，不仅能通过共享成熟的社区配套降低开发成本，更能利用已形成的品牌溢价实现“老带新”的快速去化。

当前房企普遍收缩投资战线的背景下，大华集团选择拿下这一块纯宅地，应是深耕青山滨江板块多年后的一次“小小补仓”。

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