年报观察 | 招商局商业房托2025：写字楼、花园城与香港收购

观点网 3月17日，招商局商业房托披露了2025年全年业绩公告。

作为背景，2025年商业地产市场风浪未息，尤其是写字楼租赁市场整体面临出租率和租金承压，以及连续较高供应量带来的竞争影响。这是一场对资产质量、管理能力乃至战略定力的全面考验。

反映到业绩上，招商局商业房托2025年度收益总额4.32亿元，物业收入净额3.07亿元，可分派收入9629.8万元。期内，该公司继续保持100%分派比率，每基金单位分派0.0968港元。

具体而言，招商局商业房托底层资产包括5个写字楼物业和1个零售物业，聚焦于深圳与北京核心区域。

截至期末，基金物业组合整体出租率维持在80.8%水平。其中有较亮眼表现的是位于深圳蛇口的甲级写字楼新时代广场，由于年度末签约多家优质租户，出租率较中期上升9.7个百分点至66.1%。

零售物业深圳招商花园城的逆市增长，成为这份业绩报告中最为耀眼的亮点。期内，该物业出租率提升至96.5%，全年租金收入达到8851万元，同比增长10.1%，证明了在消费复苏浪潮中的强大生命力。

业务结构

虽然收益端面临宏观压力，但资产负债表的健康度与融资成本的控制能力，成为招商局商业房托抵御市场波动的核心铠甲。

财报显示，截至2025年12月末，招商局商业房托总借款录得41.08亿元，资产负债率维持在42.3%的稳健水平，低于香港房地产投资信托基金守则所规定的50%上限。

截至期末，负债总额（不包括基金单位持有人应占资产净值）占基金资产总值的百分比为55.9%。

此外，招商局商业房托期内物业经营开支及融资成本分别录得13.8%及11.3%的下降。融资成本的压降，主要来自管理人年内在融资端的主动作为。

据了解，早在2025年1月，招商局商业房托便完成了大规模的再融资操作，通过全资附属公司与独立第三方银行签订了一份为期5年、总额高达人民币41亿元的新贷款融资协议，固定年利率2.80%。

随后，基金迅速提取了其中的人民币40.08亿元，占基金银行借款总额97.5%，用于提前偿还全部利率较高的旧有境外融资，节省了大量利息开支。同步，由于有抵押银行借款降低，基金流动负债从21.6亿元压降至5.05亿元。

较低资产负债率和稳健的资本结构，亦为基金保留了充裕的财务弹性，使其在未来市场出现优质资产收购机会时，能够具备充足的子弹。

2025年12月，招商局商业房托就推动收购了首个位于香港的学生公寓项目。

资料显示，收购的物业前身为Residence G酒店（又有信息显示为Hmlet Austin Avenue酒店），位于香港九龙柯士甸路2号（前称柯士甸路2-2A号）。总楼面面积约2.36万平方呎，毗邻香港理工大学。

招商局商业房托以2.06亿港元买入，较物业于同年11月估值2.13亿港元折让3.3%。

按照计划，项目接下来将被改造为拥有约85个床位的现代化学生公寓，目标将于2026年8月前完成改建工程并投入营运，以配合香港2026/27学年的招生安排。

“此举有助于进一步优化房托基金持有资产结构，为基金单位持有人带来长期可持续的价值与回报。”招商局商业房托表示。

事实上，2025年初和年中两场业绩会内，基金管理人都曾明确，未来一两年，招商局商业房托计划利用杠杆去取得更多项目。收购标的也不局限于商业物业，只要是能够为投资者带来回报的这些物业都会去考虑，包括酒店、学生公寓等。

“可能第一步会小一点，稳妥一点，像学生公寓可能是比较好的一个标的。我们希望在不久的将来，会有好消息给大家。”基金管理人在2025年中业绩会上曾表示。

于是，招商局商业房托兑现了承诺。

资产运营

将视线从财报转向更微观的资产运营端，招商局商业房托物业组合在2025年呈现出明显的分化格局。

首先，零售物业深圳蛇口招商花园城成为全年业绩的稳定器与增长极。

期内，蛇口招商花园城租金收入同比增长10.1%至8851万元，实现了正增长。在基金物业组合整体整体估值下降3.2%的情况下，该物业估值反而上升2.1%录得15.17亿元。

蛇口招商花园城年内出租率亦持续攀升，期末出租率从2024年的93.5%提升至96.5%；租金也从2025年中期121.7元/平方米提升至122.3元/平方米。

这也是市场给予蛇口招商花园城过去一段时间升级改造的积极反馈。

资料显示，蛇口招商花园城体量约10万平方米，开业于2006年，是蛇口区域首个购物中心。

到2022年9月，蛇口招商花园城开启了开业以来最大规模的调改升级。升级过程中，项目更新“都市生活艺术聚场”的全新定位，对项目的内外硬件，包括外立面、市内空间和动线等，均进行了重新打造。

品牌方面，据公开资料，该项目仅2025年便调整品牌68个，招调面积近1万平方米。据披露，项目一方面保留受顾客喜爱的“老品牌”，通过原店升级、扩店进一步提升市场势能。另一方面，着重引进安踏PALACE店、泸溪河旗舰店等新兴网红餐饮、潮流零售、生活方式品牌及更具特色的城市/区域首店、旗舰店。

与蛇口招商花园城的表现形成对比，招商局商业房托写字楼组合在2025年经历了考验。深圳及北京写字楼市场的外部环境，不可避免传导至基金旗下的写字楼项目。

整体来看，虽然期末写字楼组合平均出租率下滑，但每一个项目的运营仍保持了健康。

位于北京CBD核心地段的招商局航华科贸中心，采取“以价换量、稳固出租率”策略，成功将出租率维持在93.8%高位。

深圳甲级写字楼新时代广场年初面临较大压力，但管理人在下半年发力，成功签约多家优质租户，使年末出租率大幅回升9.7个百分点。

位于蛇口网谷的三项乙级写字楼物业——科技大厦、科技大厦二期及数码大厦，年内面对的情况更复杂。

科技大厦受单一主力租户退租大部分面积的影响，面对这一突发情况，项目团队储备了多家意向客户，业态覆盖医疗、养老、教育、酒店、公寓等，全力推动出租率回升。

科技大厦二期和数码大厦则主要受到甲级写字楼租金下沉后，对乙级写字楼市场形成的“挤出效应”影响，导致出租率分别有不同程度下降。

对此，管理人已明确表示将在2026年为这些物业制定“一对一”的针对性去化方案。

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